W ciągu następnych pięciu lat w Polsce może powstać nawet 30 tysięcy mieszkań w formule najmu instytucjonalnego. Coraz większa powszechność tego typu lokali wymaga stworzenia standardów dotyczących architektury budynków na wynajem. Powinny odpowiadać one wymaganiom najemców oraz sprostać naturze najmu długoterminowego. Pierwsi inwestorzy najmu instytucjonalnego w Polsce mają unikalną szansę stworzyć normy, które powielane będą w przyszłości. To ogromny przywilej pionierów tego obiecującego produktu rynku nieruchomości.
O architekturze budynków na wynajem oraz standardzie mieszkań rozmawiano 7 października podczas webinaru “Budowane na wynajem. Architektura i wnętrza”.
Mieszkania uniwersalne i funkcjonalne
Pierwszym pytaniem, jakie należy postawić sobie przy projektowaniu budynku na wynajem jest: co się dobrze wynajmuje. Podstawową różnicą pomiędzy mieszkaniami tradycyjnymi a tymi budowanymi na wynajem jest kładzenie większego nacisku na dobry rozkład tych ostatnich. Dzieje się tak z powodu mniejszego znacznie metrażu względem funkcjonalności mieszkania. Dla wysokości stawki czynszu kluczowe są zatem liczba pomieszczeń oraz ich ustawność. Dochodzą do tego kwestie takie jak rozmieszczenie i wielkość okien. Mieszkania w budynkach projektowanych na wynajem są często dużo jaśniejsze, co pozytywnie rzutuje na stawki najmu. Jasne mieszkania lepiej się wynajmują, a duże okna sprawiają, że lokal wydaje się większy, co pozwala uzyskać ten sam czynsz przy mniejszym lokalu.
Mieszkania na wynajem pozostają w obiegu przez dziesięciolecia, muszą więc odpowiadać uniwersalnym potrzebom obecnych i przyszłych najemców. Nie jest tak, że niestandardowy lokal znaleźć musi jednego klienta i rola inwestora czy operatora się kończy. Stąd ogromne znaczenie wyjątkowo przemyślanego projektowania budynków na wynajem. Nietypowe układy mieszkań mogą być nieatrakcyjne dla zbyt wielu osób, co stanowić będzie problem przy każdorazowej rotacji najemców – podkreśla Jakub Bartos (Golub GetHouse).
Ograniczenie ingerencji lokatorskich w strukturę mieszkania pozwala na skuteczniejsze wykorzystanie prefabrykacji. Przyspiesza ona proces budowlany, umożliwiając wcześniejsze zasiedlenie obiektu. Analiza układów funkcjonalnych odbywa się na etapie projektowania i może zostać zrealizowana przez profesjonalny podmiot zajmujący się architekturą wnętrz mieszkalnych jeszcze w trakcie budowy, co skraca czas wakatu w najmie powierzchni. Oznacza to także możliwość wyceny kosztów wykończenia na wczesnym etapie inwestycji i odpowiedniego ich osadzenia w modelu finansowym.
Warto inwestować w trwałe materiały
Charakterystyczne dla budynków na wynajem jest ich wyposażenie. Obiekty często oferują mieszkania z pełnym wykończeniem podłóg, ścian i sanitariatów. Istotna jest również całkowicie umeblowana kuchnia ze sprzętem AGD. Na wczesnym etapie projektowym konieczne jest zaplanowanie pełnej funkcjonalności pomieszczenia przy uwzględnieniu rozkładu gniazdek, przełączników i oświetlenia. To bardzo duża różnica w porównaniu z mieszkaniami w tzw. standardzie deweloperskim, kiedy całe wykończenie jest w gestii kupującego.
Istotną rolę gra też jakość elementów zastosowanych przy wykończeniu. Korzystanie z tańszych materiałów może okazać się nieekonomiczne w perspektywie wieloletniego zarządzania obiektem. Rzutują one na koszty utrzymania i serwisu, które pozostają w gestii operatora po oddaniu mieszkań do użytku. W naszych realizacjach rekomendujemy materiały wysokiej jakości o podwyższonej wytrzymałości i przedłużonej gwarancji producentów. Wszystko po to, aby oddane do użytku lokale mogły przetrwać próbę czasu – komentuje Adam Budzyński (Decoroom studio).
W Polsce przyjęło się wynajmowanie umeblowanych mieszkań, inaczej niż w krajach o głęboko zakorzenionej tradycji najmu długoterminowego. Oznacza to dodatkowe wyzwanie dla operatorów instytucjonalnych oraz kolejne obciążenie finansowe inwestycji. Możliwym rozwiązaniem jest proponowanie jedynie częściowo umeblowanych mieszkań. Ciekawy jest model hybrydowy – niższy czynsz wyjściowy z możliwością dodatkowego wynajęcia mebli. Spójne wykończenie mieszkań znacząco ułatwia późniejsze zarządzanie zasobem oraz usprawnia procesy gwarancyjne.
Innowacje
Budowanie na wynajem daje możliwość testowania rozwiązań użytkowych i projektowych, które pozwolą usprawnić funkcjonowanie mieszkalnictwa zarówno w sektorze socjalnym, jak i komercyjnym. Ze względu na potrzebę długoletniego zarządzania obiektem przez jedną instytucję, w budynkach na wynajem stosuje się nowoczesne technologie mierzące zużycie mediów, aplikacje usprawniające codzienne życie mieszkańców, a także innowacje konstrukcyjne wdrażane na etapie projektowania budynku.
Nie mniej istotne są innowacje w zakresie społecznym, zwłaszcza budowanie i wzmacnianie relacji między sąsiadami w ramach Community Building. Może się ono odbywać poprzez wydarzenia i spotkania organizowane przez operatora. O budowaniu społeczności myśli się już na poziomie projektowania obiektu, kiedy to zaplanować trzeba odpowiednie przestrzenie wspólne zachęcające do interakcji. Dobrze zintegrowana wspólnota sąsiedzka może być kartą przetargową najmu instytucjonalnego, stąd kolejni inwestorzy kładą nacisk na ten element – dodaje Tomasz Bojęć (ThinkCo).
Zarządzanie przez instytucję pozwala na skuteczniejsze dopasowanie obiektu do potrzeb otoczenia i uzupełnienie sąsiednich funkcji, zarówno publicznych, jak i prywatnych. Brak wspólnoty właścicieli sprawia również, że inwestycja jest mniej ryzykowna i bardziej elastyczna w sensie użytkowym oraz biznesowym. Tyczy się to również współpracy z podmiotami publicznymi, na przykład w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP).
W Europie znajdziemy również przykłady przemiany starej prefabrykowanej zabudowy wielorodzinnej w atrakcyjną architekturę. Warto wymienić inwestycję Tour Bois le Prêtre w Paryżu, gdzie poprzez dobudowę ekstensywnych balkonów i ogrodów zimowych zwiększono powierzchnię użytkową o ponad 30%, przy zupełnie nowej elewacji. Inwestycja tego typu byłaby niemożliwa do przeprowadzenia we wspólnocie właścicieli, ponieważ koszty podzielone wśród mieszkańców byłyby zbyt duże. Takie wydatki mogą natomiast opłacić się inwestorowi instytucjonalnemu, który w określonych przypadkach za remont zapłaci mniej niż za zburzenie obiektu i postawienie go na nowo.
Artykuł pochodzi z raportu Budowane na Wynajem, do pobrania TUTAJ
EN 
PL 
