Jak rozwinąć rynek najmu? - 7 pierwszych kroków

Rynek najmu, po latach powolnej ewolucji, przeżywa dzisiaj przyśpieszony etap dorastania. Zaangażowanych w niego jest coraz więcej podmiotów, ale pomimo szybkiego wzrostu, są to nadal początki jego profesjonalizacji.

Żeby tworzyć mądre regulacje i tworzyć dojrzały rynek najmu potrzebujemy więc systemowych działań. Co powinniśmy zrobić w pierwszej kolejności?

Autorzy: Hanna Milewska-Wilk, Przemysław Chimczak

 

1. Edukacja dotycząca spraw mieszkaniowych

Czym jest wspólnota, spółdzielnia mieszkaniowa, jakie ma obowiązki właściciel nieruchomości, w jakim zakresie gminy zarządzają swoją przestrzenią, jakie są w ogóle możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?

Jednym z głównych problemów rynku jest brak edukacji obu stron – zarówno właścicieli nieruchomości jak i najemców. Niestety, bardzo często nie znamy swoich praw i obowiązków. Jako mieszkańcy często nie wiemy, jak działa wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia w zakresie np. funduszu remontowego. Z kolei spółdzielnie i duzi właściciele nie dają nawet możliwości wypowiedzenia się na temat budynku najemcom, którzy nie są właścicielami mieszkań. Partycypacja w decyzjach i wpływ na najbliższe otoczenie jest potrzebny, żeby mieszkańcy (z dowolnym tytułem prawnym) czuli się „u siebie” i dbali o otoczenie.

2.  Uproszczenie umów najmu

W tej chwili istnieją trzy główne rodzaje umów najmu. Jeśli doliczyć warianty dotyczące czasu i wykupu, to możemy mówić nawet o siedmiu różnych wariantów umów najmu lokalu mieszkalnego. I wynajmujący, i najemcy są traktowani w zależności od wariantu umowy w bardzo różny sposób – zakres odpowiedzialności najemcy za mieszkanie jest inny oraz występuje bardzo duża zmienność, wymagająca od obu stron umowy sporej wiedzy. 

Najem okazjonalny jest tak złożoną procedurą, że wciąż tylko niecałe 3% osób wynajmujących prywatnie, nie jako firma, jest w stanie przejść całość procedury (z reguły przy wsparciu profesjonalisty). Ważnym elementem tej umowy jest wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego w razie problemów z opłaceniem czynszu. Bardzo wielu najemców nie ma lokalu do wskazania, co dodatkowo zniechęca ich do podpisania tego rodzaju umowy.

Umowa najmu instytucjonalnego jest skonstruowana pod potrzeby dużych firm, tak aby ograniczyć ryzyka biznesowe i móc dokładnie określić ew. czas braku płatności i potencjalne straty po stronie wynajmującego. To oznacza, że całe ryzyko pozostaje wyłącznie po stronie lokatora – zrzeka się pomocy nawet od gminy.

 

3. Wsparcie dla najemców

Nie ma obecnie poza mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi, publicznego systemu wsparcia dla osób, które nie radzą sobie z utrzymaniem mieszkania – niezależnie czy jest to kwestia spłaty kredytu, czy opłacenie czynszu najmu.

• Nie ma w polskim systemie żadnego zabezpieczenia dla osób mających problem z utrzymaniem mieszkania, kolejki do mieszkań komunalnych i socjalnych liczy się na lata oczekiwania.
• Najemcy rynkowi są pozbawieni wsparcia w ogóle i nie ma planów zmiany tej sytuacji.
• Dodatek mieszkaniowy nie spełnia swojej roli, jest zbyt niski i przeważnie nie wystarcza nawet na pokrycie czynszu w mieszkaniu komunalnym.
• Dopłaty do czynszów najmu są uzależnione od podpisania umowy przez gminę z odpowiednim inwestorem i dotyczą wyłącznie nowych mieszkań – jeśli jedna rodzina się wyprowadzi, to kolejni mieszkańcy już na dopłaty się nie kwalifikują…

4. Zdjęcie z właścicieli odpowiedzialności za lokatorów

W tej chwili albo można namówić najemcę, żeby się zrzekł pomocy mieszkaniowej od gminy (niezbędny zapis w umowie najmu instytucjonalnego), albo żeby udowodnił, że w ogóle nie potrzebuje mieszkania (oświadczenie o wskazaniu adresu do wyprowadzki, zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe). Tak prawnie rozwiązano problemy dotyczące obowiązku państwa i samorządów w zakresie zapewnienia prawa do mieszkania. Nie ma polityki mieszkaniowej, są doraźne zmiany prawa, np. przeciw czyścicielom kamienic albo ułatwiające dużym inwestorom planowanie nowych przedsięwzięć. A na rynku detalicznym wciąż jest najem “zwykły”.

Najem „zwykły” oznacza, że w razie problemów najemcy, właściciel musi płacić (pod groźbą z kodeksu karnego) za wszelkie media lokatora oraz przeprowadzić sprawę przez sąd (trzeba liczyć co najmniej 2 lata, limitu czasu jednak nie ma). Jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, to trzeba czekać, bez żadnego odszkodowania, na dostarczenie odpowiedniego lokalu od gminy (zaakceptowanego przez lokatora). Jeśli niezbędna jest eksmisja to proces wydłuża się dodatkowo – w ostatnim czasie tak zmieniono warunki wynagrodzenia i procedury obowiązujące komorników, że podejmują się tego zadania bardzo niechętnie.

Częstym problem jest brak zabezpieczeń dla właścicieli względem nieuczciwych najemców. Lokator ma prawo do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w lokalu będącym własnością innej osoby fizycznej, co w przypadku niewywiązywania się lokatora z warunków umowy sprawia, że ściągnięcie należności za choćby opłaty mediów jest praktycznie niemożliwe. co po prostu ogranicza prawo własności, bez prawa do odszkodowania.

Odpowiedzialność (finansową) gmin ograniczono w kwietniu tego roku. W tej chwili całkowite ryzyko jest po stronie właściciela, ale uwaga: tylko osób fizycznych. Instytucje mają do dyspozycji umowy najmu instytucjonalnego, które umożliwiają im eksmisję lokatorów po 4 miesiącach niepłacenia czynszu.

5. Tworzenie wspólnych standardów rynku najmu

Pojawienie się dużej grupy prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem wymusza profesjonalizację rynku. To oni wprowadzają jako nowy standard profesjonalne umowy najmu, ciągły kontakt z najemcami i wczesne rozwiązywanie problemów, podwyższają standardy jakości mieszkań i obsługi.

W dalszym ciągu jest to jednak mały procent wśród wielkiej grupy właścicieli mieszkań na wynajem. Brak profesjonalnych standardów po stronie właścicieli mieszkań buduje negatywną opinię całego rynku, częsty brak zaufania po stronie najemców, a niejednokrotnie konflikty wynikające z niewiedzy. 

Szczęśliwie właściciele mogą korzystać z wielu źródeł wiedzy o standardach rynku najmu i samemu wcielać te standardy w życie. Jeśli nie mają na to czasu, to pośrednicy czy zarządcy najmu mogą zapewnić obu stronom odpowiednia wiedzę, sprawdzone umowy najmu i powiadomić o dobrych praktykach. Profesjonalizacji na dużą skalę możemy jednak oczekiwać dopiero w momencie utworzenia większej skali najmu instytucjonalnego, który wymusi wysokiej jakości usługi.

 

6. Instrumenty finansowe i inwestycyjne

W ostatnich latach obserwujemy wzmożony ruch inwestorów indywidualnych, którzy decydują się kupować mieszkania przeznaczanie następnie na wynajem. Grupa ta przyczyniła się do zwiększenia zainteresowania tym segmentem rynku i jego profesjonalizacji. Powstały specjalistyczne firmy zajmujące się zarządzaniem najmem oraz technologie ułatwiające obsługę takich mieszkań. Dzisiaj rynek idzie krok dalej.

Zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wytwarza duży popyt na instrumenty pozwalające robić to bez bezpośredniego zaangażowania w zakup mieszkania, nadzór nad remontem i wyposażeniem, poszukiwanie najemcy i obsługa zgłoszeń. W efekcie powstają oddolnie różne formy inwestowania zbiorowego: zakupu udziałów w samych nieruchomościach, przez udziały w spółkach mających całe budynki lub wiele rozproszonych mieszkań, do różnych konstrukcji mniej lub bardziej bezpiecznych i jasnych dla ich użytkowników. Reakcją urzędów państwowych jest kampania ostrzegająca przed inwestowaniem w apart- i condohotele. 

Czekamy na rozwiązania inwestycyjne dedykowane rynkowi nieruchomości. Zapowiadane fundusze typu REIT (FINN) byłyby rozwiązaniem dla osób chcących inwestować mniejsze i większe kwoty, długoterminowo, w bardzo stabilne instrumenty. Wynajem i taki sposób czerpania korzyści z majątku może być bardzo istotny również dla osób starszych, które nie chcą nieruchomości się pozbywać, ale potrzebują dodatkowych pieniędzy, poza wypracowaną emeryturą. Duże fundusze, nadzorowane przez instytucje państwowe, pozwalają na największe bezpieczeństwo inwestycji dzięki wynajmowaniu mieszkań. Zapewniają również większą stabilność rynku nieruchomości.

7. Monitorowanie rynku najmu

Potrzebujemy ciągłego monitorowania rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dopiero wtedy będziemy w stanie zbudować pełny obraz kondycji tego sektora oraz stworzyć rzetelne statystyki. Obecnie skala najmu jest sprawdzana jedynie w spisach powszechnych, raz na 10 lat. Opracowania GUS lub Diagnozy mieszkalnictwa, robione na zamówienie ministerstwa zajmującego się sprawami mieszkalnictwa, pojawiają się częściej, ale wciąż nieregularnie. Nie mają w wciąż w swoim zakresie informacji dotyczących mieszkań wynajmowanych. Brak danych powoduje, że pewne sygnały są traktowane jako nieistotne, pojedyncze zjawiska. Czego nam brakuje?

• Brak lustra czynszowego (obowiązek tworzenia w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami), czyli informacji o czynszach z trwających umów;
• Brak regularnych badań dot. tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania, czyli po prostu skali najmu (rynkowego, z zasobów gmin, służb mundurowych, itd.);
• Brak badań dotyczących wynajmujących, najemców, geograficznego zróżnicowania najmu;
• Brak informacji o rzeczywistym ryzyku: niewypłacalności najemców, zaległościach czynszowych, czasie procedowania wniosków o eksmisję w sądach i czasie wykonywania eksmisji.

Co dalej?

Najem mieszkań i wspieranie tego sposobu zaspokajania potrzeb jest promowany od czterech lat. Promocja ta nie dotyczy i nie bierze pod uwagę już istniejącego rynku najmu, obecnych najemców i wynajmujących. A sprawy mieszkaniowe są bardzo istotne, dlatego niezbędna jest wszystkim wiedza o zasadach najmu i jednocześnie ich uproszczenie. Wszyscy najemcy powinni też móc otrzymywać wsparcie, a wynajmujący mieć podobną odpowiedzialność w przypadku niewypłacalności lokatorów. 

Wprowadzanie standardów może się odbyć poprzez szerszy udział profesjonalistów rynku nieruchomości w obsłudze najmu. Do tego jest potrzebna promocja tych usług, lepsze umiejscowienie ich w prawie, i stworzenie nowych rozwiązań i instrumentów, łączących rynek nieruchomości z rynkiem kapitałowym. 

Pierwszym, niezbędnym krokiem do wszelkich zmian jest jednak badanie i opis rynku najmu, bez opierania się na powszechnych przekonaniach i jednostkowych doświadczeniach. 

 

Artykuł został stworzony w ramach prac Laboratorium Rynku Najmu – grupy ekspertów zajmujących się tworzeniem standardów dla rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce. W skład LRN wchodzą: Tomasz Bojęć, Przemysław Chimczak, Adam Czerniak, Joanna Erbel, Mateusz Halawa, Katarzyna Kuniewicz, Hanna Milewska-Wilk, Waldemar Olbryk. Więcej o celach prac zespołu oraz jego członkach i przeczytacie tutaj: https://thinkco.pl/laboratorium-rynku-najmu/