![\"mikroakademiki](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/Untitled-1-1024x768.jpg\")
<\/p>\nMikroakademiki nie doczeka\u0142y si\u0119 \u017cadnej oficjalnej definicji w S\u0142owniku J\u0119zyka Polskiego. Mimo to w „bran\u017cy” inwestycji indywidualnych jest to jeden najgor\u0119tszych temat\u00f3w co najmniej od kilku lat. M\u00f3wi\u0105c „mikroakademiki” z regu\u0142y mamy na my\u015bli adaptacje przestrzeni mieszkania d\u0105\u017c\u0105c\u0105 do stworzenie maksymalnie du\u017cej liczby niezale\u017cnych sypialni. Celem takich dzia\u0142a\u0144 jest podniesienie zyskowno\u015bci z inwestycji.<\/b><\/p>\n
<\/p>\n
Dlaczego temat sta\u0142 si\u0119 tak no\u015bny w\u015br\u00f3d inwestor\u00f3w indywidualnych? Prawdopodobn\u0105 przyczyn\u0105 jest wzrost liczby indywidualnych inwestor\u00f3w na rynku nieruchomo\u015bci<\/b>, kt\u00f3ry wskazuje na rentowno\u015b\u0107 tych inwestycji. Typowe inwestycje w mieszkania na wynajem Polak\u00f3w to jeszcze do niedawna g\u0142\u00f3wnie ma\u0142e lokale, takie jak kawalerki, M2 i M3. Co ciekawe – ich pochodzenie nie mia\u0142o pierwotnie znamion rentierskich. Kupowano je dziecku, gdy sz\u0142o na studia.<\/p>\n
Cz\u0119\u015b\u0107 z lokali obecnych na rynku, zw\u0142aszcza w du\u017cych miastach, to te\u017c pochodz\u0105ce ze spadku po dziadkach z kt\u00f3rymi nie do ko\u0144ca by\u0142 pomys\u0142 co zrobi\u0107. W ko\u0144cu znalaz\u0142y si\u0119 na rynku wynajmu. Czym przez ostatnie lata charakteryzowa\u0142y si\u0119 takie mieszkania? Zwykle niskim standardem wyposa\u017cenia i wystrojem nie zmienianym nawet przez dwie-trzy dekady. Nios\u0142o to ze sob\u0105 niski przych\u00f3d z najmu, a potencjalni lokatorzy nie mogli oczekiwa\u0107 cud\u00f3w.<\/p>\n
Obecnie coraz cz\u0119\u015bciej nieruchomo\u015bci prezentowane s\u0105 jako doskona\u0142a inwestycja kapita\u0142owa praktycznie dla ka\u017cdego Kowalskiego. Niskie stopy procentowe odstraszaj\u0105 od trzymania pieni\u0119dzy na kontach oszcz\u0119dno\u015bciowych, czy innych bezpiecznych instrumentach finansowych. Jednocze\u015bnie zach\u0119caj\u0105 do zaci\u0105gania coraz wi\u0119kszej liczby kredyt\u00f3w hipotecznych pod nieruchomo\u015bci kt\u00f3re \u201cmaj\u0105 je sp\u0142aci\u0107\u201d.<\/p>\n
Jaka jest przewaga inwestycji w mikroakademiki od typowego M3 czy kawalerki? Typowe inwestycje w ma\u0142e mieszkania mog\u0105 przynie\u015b\u0107 Kowalskiemu ok 4-6% w skali roku. Przy za\u0142o\u017ceniu braku pustostan\u00f3w oraz umiej\u0119tno\u015bci zarz\u0105dzania najmem – lub przekazaniu zarz\u0105dzania wyspecjalizowanej firmie, kt\u00f3ra za swoje us\u0142ugi policzy ok kilkana\u015bcie procent przychodu. Mikroakademiki daj\u0105 szans\u0119 na zyski wynosz\u0105ce ponad 10% w skali roku. <\/b>Najwa\u017cniejsz\u0105 z punktu widzenia inwestora prywatnego jest jednak mo\u017cliwo\u015b\u0107 utrzymania pozytywnego bilansu finansowego z danej inwestycji.<\/p>\n
Ma\u0142e mieszkanie po op\u0142aceniu raty kredytu, czynszu i medi\u00f3w, przyniesie stosunkowo niewielki zysk. Po opodatkowaniu wyniesie on kilkaset z\u0142otych. Je\u015bli mieszkanie wynajmowane jest studentom powstaje zagro\u017cenie straty. Wystarczy, \u017ce jeden z pokoi, cho\u0107by w okresie wakacyjnym, b\u0119dzie sta\u0142 pusty, a zaczniemy \u201cdok\u0142ada\u0107 do tego interesu\u201d. Natomiast mikroakademiki tworz\u0105 poduszk\u0119 finansow\u0105 kt\u00f3ra, ponad kosztami utrzymania nieruchomo\u015bci, mo\u017ce wynie\u015b\u0107 nawet kilka tysi\u0119cy z\u0142otych.<\/p>\n
![\"mikroakademiki](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/rawpixel-670711-unsplash.jpg\"){kind=tracking}
<\/p>\n
Jak odpowiednio zrealizowa\u0107 tak\u0105 inwestycj\u0119? Przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – po czwarte okna. Mikroakademiki najcz\u0119\u015bciej tworzone s\u0105 w kamienicach stoj\u0105cych w \u015bcis\u0142ych centrach miast.<\/b> Zainteresowaniem ciesz\u0105 si\u0119 cho\u0107by osiedla takie jak O\u0142bin czy Przedmie\u015bcie O\u0142awskie we Wroc\u0142awiu. Ze wzgl\u0119du na blisko\u015b\u0107 wydzia\u0142\u00f3w Uniwersytetu, Politechniki oraz wyst\u0119puj\u0105cych tam biurowc\u00f3w, osiedla te zamieszkuje coraz wi\u0119cej student\u00f3w i m\u0142odych os\u00f3b pracuj\u0105cych.<\/p>\n
W jaki spos\u00f3b dzieli\u0107 lokal? Funkcjonuje zasada, \u017cadne okno nie mo\u017ce si\u0119 zmarnowa\u0107. Je\u015bli wi\u0119c staniemy si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem stumetrowego mieszkania sk\u0142adaj\u0105cego si\u0119 z czterech przechodnich pokoi i jasnej kuchni bardzo prawdopodobne, \u017ce przy stosunkowo niewielkim nak\u0142adzie finansowym uda nam si\u0119 stworzy\u0107 siedmio\/o\u015bmio pokojowy akademik z dodatkow\u0105 \u0142azienk\u0105 i w pe\u0142ni wyposa\u017con\u0105 kuchni\u0105.<\/p>\n
Pokoje w takich lokalach s\u0105 zwykle o wiele mniejsze ni\u017c te, z kt\u00f3rymi mo\u017cna spotka\u0107 si\u0119 w kamienicach bez podzia\u0142u. Jedynki maj\u0105 6-9 m2. Pokoje 12-15 metrowe mo\u017cna spokojnie aran\u017cowa\u0107 jako dw\u00f3jki. Taki pok\u00f3j musi znale\u017a\u0107 si\u0119 przynajmniej jeden. Prawo wymaga bowiem, by w mieszkaniu (bez wzgl\u0119du na przeznaczenie) znajdowa\u0142o si\u0119 przynajmniej jedno pomieszczenie powy\u017cej 15 m2.<\/p>\n
Kluczem jest dobrze wykorzystanie przestrzeni. Ka\u017cdy pok\u00f3j zazwyczaj wyposa\u017ca si\u0119 podobnie, wyko\u0144czenie musi by\u0107 neutralne, by spodoba\u0142o si\u0119 mo\u017cliwie jak najwi\u0119kszej statystycznie liczbie odbiorc\u00f3w. Meble to tzw. \u201cstandard Ikea\u201d. Do tego w pokojach i cz\u0119\u015bciach wsp\u00f3lnych dominuj\u0105 elementy powi\u0119kszaj\u0105ce optycznie wn\u0119trze.<\/b> Lustra, drobne elementy dekoracyjne i jasne kolory, takie jak biele, be\u017ce i szaro\u015bci. Wszystko musi by\u0107 schludne, ale niekoniecznie drogie.<\/p>\n
<\/p>\n
![\"Mikroakademiki](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/9513441631_ca236d9e9c_b-1024x704.jpg\")
<\/p>\n
Co jest nam potrzebne poza przys\u0142owiowymi \u015bciankami dzia\u0142owymi w poprzek pokoju? Zazwyczaj wymian\u0119 i rozbudow\u0119 przej\u015b\u0107 musi instalacja elektryczna. W mieszkaniu mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119 nawet kilkadziesi\u0105t punkt\u00f3w poboru mocy, a rozdzielnia elektryczna uro\u015bnie do monstrualnych rozmiar\u00f3w. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 przy tym o tzw. r\u00f3\u017cnic\u00f3wce, kt\u00f3ra zapewnia dodatkowe zabezpieczenie przed pora\u017ceniem pr\u0105dem. To istotne, bo do niedawna nie by\u0142a standardem w wielu polskich mieszkaniach.<\/p>\n
W kwestiach sanitarnych, absolutnym minimum jest rozdzielenie funkcji toalety i \u0142azienki. Przy wi\u0119kszej liczbie lokator\u00f3w konieczne mo\u017ce by\u0107 zaaran\u017cowanie drugiej, w pe\u0142ni wyposa\u017conej \u0142azienki. <\/b>Gdy brakuje na to miejsca dobr\u0105 alternatyw\u0105 jest organizacj\u0105 mniejszej \u0142azienki i dw\u00f3ch niezale\u017cnych toalet.<\/p>\n
Kuchnia to natomiast g\u0142\u00f3wna przestrze\u0144 wsp\u00f3lna. Najwa\u017cniejsze jest tu zapewnienie komfortowej mo\u017cliwo\u015bci przechowywania jedzenia na p\u00f3\u0142kach i w lod\u00f3wkach. Standardem jest powielanie lod\u00f3wko-zamra\u017carek i dodawanie dodatkowych p\u00f3\u0142ek kuchennych. Cz\u0119\u015b\u0107 inwestor\u00f3w opisuje p\u00f3\u0142ki w lod\u00f3wkach i szafki kuchenne numerkami, aby ka\u017cdy m\u00f3g\u0142 dysponowa\u0107 podobn\u0105 ilo\u015bci\u0105 miejsca.<\/p>\n
Kuchnia i jej wsp\u00f3lne wykorzystywanie nie jest jednak najistotniejsze. Nie od dzi\u015b wiadomo, \u017ce najwa\u017cniejszym wyposa\u017ceniem ka\u017cdego mieszkania jest Internet. Mikroakademiki dzia\u0142aj\u0105 tak samo. <\/b>Najemcy mog\u0105 nie reagowa\u0107 na kilkudniowy brak ciep\u0142ej wody w mieszkaniu – ale problemy z internetem zg\u0142osz\u0105 w przeci\u0105gu kilkudziesi\u0119ciu minut. Dlatego niezb\u0119dne jest zapewnienie stabilnego i szybkiego internet w ka\u017cdym miejscu mieszkania.<\/p>\n
Z regu\u0142y urz\u0105dzenia oferowane przez operator\u00f3w maj\u0105 zbyt ma\u0142y zasi\u0119g, by pokry\u0107 stumetrowe mieszkanie w kamienicy. Niezb\u0119dne mog\u0105 okaza\u0107 si\u0119 mocniejsze routery i repetery sygna\u0142u wpinane w gniazdka elektryczne. W przypadku wyj\u0105tkowo opornej przestrzeni najlepszym rozwi\u0105zaniem mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 przeprowadzenie sieci kablowej do ka\u017cdego z pokoj\u00f3w. Wa\u017cne, by zdecydowa\u0107 o tym przed rozpocz\u0119ciem remontu.<\/p>\n
Co natomiast nie jest wa\u017cnym wyposa\u017ceniem? Zb\u0119dna jest telewizja, w og\u00f3le nieoczekiwana przez najemc\u00f3w. Nie warto te\u017c przesadza\u0107 z cen\u0105 wyposa\u017cenia. <\/b>Zb\u0119dnym wydatkiem jest droga kuchnia z dwiema zmywarkami, a supernowoczesna pralko-suszarka za mo\u017ce sta\u0107 si\u0119 nawet zarzewiem pot\u0119\u017cnego konfliktu z najemcami, je\u015bli ulegnie trwa\u0142ej awarii z powodu niew\u0142a\u015bciwego u\u017cytkowania.<\/p>\n
![\"mikroakademiki](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/nick-fewings-618785-unsplash.jpg\")
<\/p>\n
G\u0142\u00f3wn\u0105 obaw\u0105 ludzi, kt\u00f3rzy s\u0142ysz\u0105 o tej formie aran\u017cacji przestrzeni, jest w\u0105tpliwo\u015b\u0107 czy uda im si\u0119 znale\u017a\u0107 najemc\u00f3w na takie mieszkania? Bo czy kto\u015b chcia\u0142bym mieszka\u0107 w 10 os\u00f3b w jednym mieszkaniu? Odpowied\u017a daje empiria – autor poni\u017cszego tekstu zainwestowa\u0142 ju\u017c w mikroakademiki. Zwolniony lokal wynajmuje w \u015brednio 2 dni – poniewa\u017c zapotrzebowanie na dobrze wyposa\u017cone jednoosobowe pokoje w centrum wzrasta.<\/p>\n
Dobrze zaprojektowane i wykonane 6-10 pokojowe mikroakademiki mog\u0105 by\u0107 du\u017co spokojniejszym miejscem do mieszkania i nauki, ni\u017c typowe mieszkanie studenckie. <\/b>Z prostej przyczyny – dzi\u0119ki dobrej aran\u017cacji przestrzeni w takich mieszkaniach nie ma gdzie urz\u0105dza\u0107 imprez na kilkadziesi\u0105t os\u00f3b. \u0141atwo natomiast urz\u0105dzi\u0107 je w zwyk\u0142ym mieszkaniu w kamienicy czy nawet zwyk\u0142ym M3. Wystarczy pomys\u0142owy najemca.<\/p>\nZARZ\u0104DZANIE KONFLIKTEM<\/b><\/h4>\n
Rzeczywist\u0105 zmor\u0105, Tak w\u0142a\u015bciciela, jak i jego najemc\u00f3w, mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 natomiast ba\u0142agan i konflikty powsta\u0142e na tym tle pomi\u0119dzy najemcami. W ekstremalnych przypadkach pachn\u0105ce \u015bwie\u017co\u015bci\u0105 i \u015blicznie prezentuj\u0105ce si\u0119 w dniu przeprowadzki mieszkanie po kilkunastu tygodniach mo\u017ce zacz\u0105\u0107 przypomina\u0107 melin\u0119. \u0141atwo jednak nad tym zapanowa\u0107, narzucaj\u0105c na najemc\u00f3w odg\u00f3rnie grafik sprz\u0105tania<\/b>, zwykle wi\u0119kszo\u015bci najemc\u00f3w b\u0119dzie zale\u017ce\u0107 na utrzymaniu porz\u0105dku przynajmniej w cz\u0119\u015bciach wsp\u00f3lnych mieszkania. I b\u0119d\u0105 dyscyplinowa\u0107 \u201cczarne owce\u201d do regularnego utrzymywania porz\u0105dku.<\/p>\n
Co jednak zrobi\u0107 gdy najemcy nie dogaduj\u0105 si\u0119 – lub dogadali si\u0119, \u017ce ba\u0142agan im odpowiada? Dla najbardziej opornych ba\u0142aganiarzy skuteczne mog\u0105 okaza\u0107 si\u0119 zapisy w umowie najmu o tym, \u017ce w przypadku braku utrzymywania porz\u0105dku w mieszkaniu zostan\u0105 obci\u0105\u017ceni kosztami profesjonalnego sprz\u0105tania.<\/p>\n
![\"mikroakademiki](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/catt-liu-1624-unsplash.jpg\")
<\/p>\n
Liczy\u0107 trzeba na najlepsze, jednak gotowym by\u0107 r\u00f3wnie\u017c na najgorsze. Dlatego nale\u017cy miec na uwadz\u0119 mo\u017cliwo\u015b\u0107 pojawienia si\u0119 mniejszych i wi\u0119kszych konflikt\u00f3w. Tak pomi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem a najemcami, jak i – co gorsza – pomi\u0119dzy samymi najemcami. Zwykle mog\u0105 zaczyna\u0107 si\u0119 niegro\u017anie od zostawiania brudnych naczy\u0144 w zlewie, by ostatecznie doprowadzi\u0107 mog\u0105 do \u201cszanta\u017cu\u201d albo on si\u0119 wyprowadza albo ja. Konflikty mog\u0105 okaza\u0107 si\u0119 du\u017co powa\u017cniejsze, dotyczy\u0107 mog\u0105 p\u0142atno\u015bci, przestrzegania ciszy nocnej, kradzie\u017cy, zniszcze\u0144 cudzego mienia. <\/b><\/p>\n
Przed wi\u0119kszo\u015bciom zagro\u017ce\u0144 ustrze\u017ce dobrze sformu\u0142owana umowa, chroni\u0105ce interesy obu stron. Bardzo wa\u017cnym elementem jest odpowiedni pakiet ubezpiecze\u0144 chroni\u0105cy Twoje mienie i mienie s\u0105siad\u00f3w.<\/p>\n
Mimo konieczno\u015b\u0107 zabezpieczenia i brania pod uwag\u0119 czarnych scenariuszy, wci\u0105\u017c najwa\u017cniejsze w tym biznesie s\u0105 dobre relacje z najemcami. Nale\u017cy by\u0107 \u015bwiadomym, \u017ce \u015bwiadczy si\u0119 us\u0142ugi, kt\u00f3re musz\u0105 by\u0107 zadowalaj\u0105ce dla Klient\u00f3w. Je\u015bli b\u0119dziemy mie\u0107 rewelacyjne mieszkanie, ale nie stworzymy atmosfery wzajemnego szacunku i zaufania, bardzo szybko mo\u017cemy zosta\u0107 zaklasyfikowani przez swoich najemc\u00f3w, jako dziwak, gbu albo cham. Z\u0142e opinie na temat w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 kr\u0105\u017c\u0105 nie tylko w anegdotach, ale mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119 w Internecie na grupach facebookowych czy forach. <\/b>Ci\u0119\u017cko potem odkr\u0119ci\u0107 tak\u0105 sytuacj\u0119.<\/p>\n
Ja sam kieruje si\u0119 takimi zasadami. Dobre relacje i swobodna atmosfera w kontaktach z najemcami to najwa\u017cniejsze warto\u015bci, jakie staram si\u0119 oferowa\u0107 swoim najemcom. Oni natomiast bez problemu wywi\u0105zuj\u0105 si\u0119 z podpisanych um\u00f3w, a tak\u017ce polecaj\u0105 moje nieruchomo\u015bci swoim znajomym i sami ch\u0119tnie do nich wracaj\u0105. Moje mikroakademiki r\u00f3wnie\u017c ciesz\u0105 si\u0119 tak\u0105 opini\u0105. Rynek nieruchomo\u015bci to gra, w kt\u00f3rej licz\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cne talenty. Najwa\u017cniejsze s\u0105 przy tym dwa. Zdolno\u015b\u0107 realizacji rentownych inwestycji oraz umiej\u0119tno\u015b\u0107 nawi\u0105zywania przyjaznych relacji z lud\u017ami, kt\u00f3rym oddamy nasze mieszkania do dyspozycji.<\/p>\n
![\"Mikroakademiki](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/07\/priscilla-du-preez-234138-unsplash.jpg\")
<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Mikroakademiki nie doczeka\u0142y si\u0119 \u017cadnej oficjalnej definicji w S\u0142owniku J\u0119zyka Polskiego. Mimo to w „bran\u017cy” inwestycji indywidualnych jest to jeden najgor\u0119tszych temat\u00f3w co najmniej od kilku lat. M\u00f3wi\u0105c „mikroakademiki” z regu\u0142y mamy na my\u015bli adaptacje przestrzeni mieszkania d\u0105\u017c\u0105c\u0105 do stworzenie maksymalnie du\u017cej liczby niezale\u017cnych sypialni. Celem takich dzia\u0142a\u0144 jest podniesienie zyskowno\u015bci z inwestycji.<\/b><\/p>","protected":false},"author":23,"featured_media":67755,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[117,480,482],"tags":[],"yoast_head":"\n