<\/p>\n
1. Edukacja dotycz\u0105ca spraw mieszkaniowych<\/strong><\/h4>\nCzym jest wsp\u00f3lnota, sp\u00f3\u0142dzielnia mieszkaniowa, jakie ma obowi\u0105zki w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci, w jakim zakresie gminy zarz\u0105dzaj\u0105 swoj\u0105 przestrzeni\u0105, jakie s\u0105 w og\u00f3le mo\u017cliwo\u015bci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?<\/span><\/p>\nJednym z g\u0142\u00f3wnych problem\u00f3w rynku jest brak edukacji obu stron<\/a> \u2013 zar\u00f3wno w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci jak i najemc\u00f3w. Niestety, bardzo cz\u0119sto nie znamy swoich praw i obowi\u0105zk\u00f3w. Jako mieszka\u0144cy cz\u0119sto nie wiemy, jak dzia\u0142a wsp\u00f3lnota mieszkaniowa lub sp\u00f3\u0142dzielnia w zakresie np. funduszu remontowego. Z kolei sp\u00f3\u0142dzielnie i duzi w\u0142a\u015bciciele nie daj\u0105 nawet mo\u017cliwo\u015bci wypowiedzenia si\u0119 na temat budynku najemcom, kt\u00f3rzy nie s\u0105 w\u0142a\u015bcicielami mieszka\u0144. Partycypacja w decyzjach i wp\u0142yw na najbli\u017csze otoczenie jest potrzebny, \u017ceby mieszka\u0144cy (z dowolnym tytu\u0142em prawnym) czuli si\u0119 „u siebie” i dbali o otoczenie.<\/span><\/p>\n![\"Uproszczenie](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Uproszczenie-um\u00f3w-najmu.jpg\")
<\/strong><\/h4>\n2.\u00a0 Uproszczenie um\u00f3w najmu<\/strong><\/h4>\nW tej chwili istniej\u0105 trzy g\u0142\u00f3wne rodzaje um\u00f3w najmu. Je\u015bli doliczy\u0107 warianty dotycz\u0105ce czasu i wykupu, to mo\u017cemy m\u00f3wi\u0107 nawet o siedmiu r\u00f3\u017cnych wariant\u00f3w um\u00f3w najmu lokalu mieszkalnego. I wynajmuj\u0105cy, i najemcy s\u0105 traktowani w zale\u017cno\u015bci od wariantu umowy w bardzo r\u00f3\u017cny spos\u00f3b – zakres odpowiedzialno\u015bci najemcy za mieszkanie jest inny oraz wyst\u0119puje bardzo du\u017ca zmienno\u015b\u0107, wymagaj\u0105ca od obu stron umowy sporej wiedzy.\u00a0<\/span><\/p>\nNajem okazjonalny jest tak z\u0142o\u017con\u0105 procedur\u0105, \u017ce wci\u0105\u017c tylko nieca\u0142e 3% os\u00f3b wynajmuj\u0105cych prywatnie, nie jako firma, jest w stanie przej\u015b\u0107 ca\u0142o\u015b\u0107 procedury (z regu\u0142y przy wsparciu profesjonalisty). Wa\u017cnym elementem tej umowy jest wskazanie przez najemc\u0119 lokalu zast\u0119pczego w razie problem\u00f3w z op\u0142aceniem czynszu. Bardzo wielu najemc\u00f3w nie ma lokalu do wskazania, co dodatkowo zniech\u0119ca ich do podpisania tego rodzaju umowy.<\/span><\/p>\nUmowa najmu instytucjonalnego jest skonstruowana pod potrzeby du\u017cych firm, tak aby ograniczy\u0107 ryzyka biznesowe i m\u00f3c dok\u0142adnie okre\u015bli\u0107 ew. czas braku p\u0142atno\u015bci i potencjalne straty po stronie wynajmuj\u0105cego. To oznacza, \u017ce ca\u0142e ryzyko pozostaje wy\u0142\u0105cznie po stronie lokatora \u2013 zrzeka si\u0119 pomocy nawet od gminy.<\/span><\/p>\n <\/p>\n
3. Wsparcie dla najemc\u00f3w<\/strong><\/h4>\nNie ma obecnie poza mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi, publicznego systemu wsparcia dla os\u00f3b, kt\u00f3re nie radz\u0105 sobie z utrzymaniem mieszkania – niezale\u017cnie czy jest to kwestia sp\u0142aty kredytu, czy op\u0142acenie czynszu najmu.<\/span><\/p>\n\n- Nie ma w polskim systemie \u017cadnego zabezpieczenia dla os\u00f3b maj\u0105cych problem z utrzymaniem mieszkania, kolejki do mieszka\u0144 komunalnych i socjalnych liczy si\u0119 na lata oczekiwania.<\/span><\/li>\n
- Najemcy rynkowi s\u0105 pozbawieni wsparcia w og\u00f3le i nie ma plan\u00f3w zmiany tej sytuacji.<\/span><\/li>\n
- Dodatek mieszkaniowy nie spe\u0142nia swojej roli, jest zbyt niski i przewa\u017cnie nie wystarcza nawet na pokrycie czynszu w mieszkaniu komunalnym.<\/span><\/li>\n
- Dop\u0142aty do czynsz\u00f3w najmu s\u0105 uzale\u017cnione od podpisania umowy przez gmin\u0119 z odpowiednim inwestorem i dotycz\u0105 wy\u0142\u0105cznie nowych mieszka\u0144 \u2013 je\u015bli jedna rodzina si\u0119 wyprowadzi, to kolejni mieszka\u0144cy ju\u017c na dop\u0142aty si\u0119 nie kwalifikuj\u0105…<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
![\"Wsparcie](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Wsparcie-dla-najemc\u00f3w.jpg\")
<\/strong><\/h4>\n4. Zdj\u0119cie z w\u0142a\u015bcicieli odpowiedzialno\u015bci za lokator\u00f3w<\/strong><\/h4>\nW tej chwili albo mo\u017cna nam\u00f3wi\u0107 najemc\u0119, \u017ceby si\u0119 zrzek\u0142 pomocy mieszkaniowej od gminy (niezb\u0119dny zapis w umowie najmu instytucjonalnego), albo \u017ceby udowodni\u0142, \u017ce w og\u00f3le nie potrzebuje mieszkania (o\u015bwiadczenie o wskazaniu adresu do wyprowadzki, zaspokajaj\u0105cego potrzeby mieszkaniowe). Tak prawnie rozwi\u0105zano problemy dotycz\u0105ce obowi\u0105zku pa\u0144stwa i samorz\u0105d\u00f3w w zakresie zapewnienia prawa do mieszkania. Nie ma polityki mieszkaniowej, s\u0105 dora\u017ane zmiany prawa, np. przeciw czy\u015bcicielom kamienic albo u\u0142atwiaj\u0105ce du\u017cym inwestorom planowanie nowych przedsi\u0119wzi\u0119\u0107. A na rynku detalicznym wci\u0105\u017c jest najem \u201czwyk\u0142y\u201d.<\/span><\/p>\nNajem „zwyk\u0142y” oznacza, \u017ce w razie problem\u00f3w najemcy, w\u0142a\u015bciciel musi p\u0142aci\u0107 (pod gro\u017ab\u0105 z kodeksu karnego) za wszelkie media lokatora oraz przeprowadzi\u0107 spraw\u0119 przez s\u0105d (trzeba liczy\u0107 co najmniej 2 lata, limitu czasu jednak nie ma). Je\u015bli s\u0105d przyzna prawo do lokalu socjalnego, to trzeba czeka\u0107, bez \u017cadnego odszkodowania, na dostarczenie odpowiedniego lokalu od gminy (zaakceptowanego przez lokatora). Je\u015bli niezb\u0119dna jest eksmisja to proces wyd\u0142u\u017ca si\u0119 dodatkowo \u2013 w ostatnim czasie tak zmieniono warunki wynagrodzenia i procedury obowi\u0105zuj\u0105ce komornik\u00f3w, \u017ce podejmuj\u0105 si\u0119 tego zadania bardzo niech\u0119tnie.<\/span><\/p>\nCz\u0119stym problem jest brak zabezpiecze\u0144 dla w\u0142a\u015bcicieli wzgl\u0119dem nieuczciwych najemc\u00f3w. Lokator ma prawo do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w lokalu b\u0119d\u0105cym w\u0142asno\u015bci\u0105 innej osoby fizycznej, co w przypadku niewywi\u0105zywania si\u0119 lokatora z warunk\u00f3w umowy sprawia, \u017ce \u015bci\u0105gni\u0119cie nale\u017cno\u015bci za cho\u0107by op\u0142aty medi\u00f3w jest praktycznie niemo\u017cliwe. co po prostu ogranicza prawo w\u0142asno\u015bci, bez prawa do odszkodowania.<\/span><\/p>\nOdpowiedzialno\u015b\u0107 (finansow\u0105) gmin ograniczono w kwietniu tego roku. W tej chwili ca\u0142kowite ryzyko jest po stronie w\u0142a\u015bciciela, ale uwaga: tylko os\u00f3b fizycznych. Instytucje maj\u0105 do dyspozycji umowy najmu instytucjonalnego, kt\u00f3re umo\u017cliwiaj\u0105 im eksmisj\u0119 lokator\u00f3w po 4 miesi\u0105cach niep\u0142acenia czynszu.<\/span><\/p>\n![\"Zdj\u0119cie](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Zdj\u0119cie-z-w\u0142a\u015bcicieli-odpowiedzialno\u015bci-za-lokator\u00f3w.jpg\")
<\/strong><\/h4>\n5. Tworzenie wsp\u00f3lnych standard\u00f3w rynku najmu<\/strong><\/h4>\nPojawienie si\u0119 du\u017cej grupy prywatnych w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 na wynajem wymusza profesjonalizacj\u0119 rynku. To oni wprowadzaj\u0105 jako nowy standard profesjonalne umowy najmu, ci\u0105g\u0142y kontakt z najemcami i wczesne rozwi\u0105zywanie problem\u00f3w, podwy\u017cszaj\u0105 standardy jako\u015bci mieszka\u0144 i obs\u0142ugi.<\/span><\/p>\nW dalszym ci\u0105gu jest to jednak ma\u0142y procent w\u015br\u00f3d wielkiej grupy w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 na wynajem. Brak profesjonalnych standard\u00f3w po stronie w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 buduje negatywn\u0105 opini\u0119 ca\u0142ego rynku, cz\u0119sty brak zaufania po stronie najemc\u00f3w, a niejednokrotnie konflikty wynikaj\u0105ce z niewiedzy.\u00a0<\/span><\/p>\nSzcz\u0119\u015bliwie w\u0142a\u015bciciele mog\u0105 korzysta\u0107 z wielu \u017ar\u00f3de\u0142 wiedzy o standardach rynku najmu<\/a> i samemu wciela\u0107 te standardy w \u017cycie. Je\u015bli nie maj\u0105 na to czasu, to po\u015brednicy czy zarz\u0105dcy najmu mog\u0105 zapewni\u0107 obu stronom odpowiednia wiedz\u0119, sprawdzone umowy najmu i powiadomi\u0107 o dobrych praktykach. Profesjonalizacji na du\u017c\u0105 skal\u0119 mo\u017cemy jednak oczekiwa\u0107 dopiero w momencie utworzenia wi\u0119kszej skali najmu instytucjonalnego, kt\u00f3ry wymusi wysokiej jako\u015bci us\u0142ugi.<\/span><\/p>\n <\/p>\n
6. Instrumenty finansowe i inwestycyjne<\/strong><\/h4>\nW ostatnich latach obserwujemy wzmo\u017cony ruch inwestor\u00f3w indywidualnych, kt\u00f3rzy decyduj\u0105 si\u0119 kupowa\u0107 mieszkania przeznaczanie nast\u0119pnie na wynajem. Grupa ta przyczyni\u0142a si\u0119 do zwi\u0119kszenia zainteresowania tym segmentem rynku i jego profesjonalizacji. Powsta\u0142y specjalistyczne firmy zajmuj\u0105ce si\u0119 zarz\u0105dzaniem najmem oraz technologie u\u0142atwiaj\u0105ce obs\u0142ug\u0119 takich mieszka\u0144. Dzisiaj rynek idzie krok dalej.<\/span><\/p>\nZainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wytwarza du\u017cy popyt na instrumenty pozwalaj\u0105ce robi\u0107 to bez bezpo\u015bredniego zaanga\u017cowania w zakup mieszkania, nadz\u00f3r nad remontem i wyposa\u017ceniem, poszukiwanie najemcy i obs\u0142uga zg\u0142osze\u0144. W efekcie powstaj\u0105 oddolnie r\u00f3\u017cne formy inwestowania zbiorowego: zakupu udzia\u0142\u00f3w w samych nieruchomo\u015bciach, przez udzia\u0142y w sp\u00f3\u0142kach maj\u0105cych ca\u0142e budynki lub wiele rozproszonych mieszka\u0144, do r\u00f3\u017cnych konstrukcji mniej lub bardziej bezpiecznych i jasnych dla ich u\u017cytkownik\u00f3w. Reakcj\u0105 urz\u0119d\u00f3w pa\u0144stwowych jest kampania ostrzegaj\u0105ca przed inwestowaniem w apart- i condohotele.\u00a0<\/span><\/p>\nCzekamy na rozwi\u0105zania inwestycyjne dedykowane rynkowi nieruchomo\u015bci. Zapowiadane fundusze typu REIT (FINN) by\u0142yby rozwi\u0105zaniem dla os\u00f3b chc\u0105cych inwestowa\u0107 mniejsze i wi\u0119ksze kwoty, d\u0142ugoterminowo, w bardzo stabilne instrumenty. Wynajem i taki spos\u00f3b czerpania korzy\u015bci z maj\u0105tku mo\u017ce by\u0107 bardzo istotny r\u00f3wnie\u017c dla os\u00f3b starszych, kt\u00f3re nie chc\u0105 nieruchomo\u015bci si\u0119 pozbywa\u0107, ale potrzebuj\u0105 dodatkowych pieni\u0119dzy, poza wypracowan\u0105 emerytur\u0105. Du\u017ce fundusze, nadzorowane przez instytucje pa\u0144stwowe, pozwalaj\u0105 na najwi\u0119ksze bezpiecze\u0144stwo inwestycji dzi\u0119ki wynajmowaniu mieszka\u0144. Zapewniaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c wi\u0119ksz\u0105 stabilno\u015b\u0107 rynku nieruchomo\u015bci.<\/span><\/p>\n![\"Monitorowanie](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Monitorowanie-rynku-najmu.jpg\")
<\/strong><\/h4>\n7. Monitorowanie rynku najmu<\/a><\/strong><\/h4>\nPotrzebujemy ci\u0105g\u0142ego monitorowania rynku nieruchomo\u015bci mieszkaniowych. Dopiero wtedy b\u0119dziemy w stanie zbudowa\u0107 pe\u0142ny obraz kondycji tego sektora oraz stworzy\u0107 rzetelne statystyki. Obecnie skala najmu jest sprawdzana jedynie w spisach powszechnych, raz na 10 lat. Opracowania GUS lub Diagnozy mieszkalnictwa, robione na zam\u00f3wienie ministerstwa zajmuj\u0105cego si\u0119 sprawami mieszkalnictwa, pojawiaj\u0105 si\u0119 cz\u0119\u015bciej, ale wci\u0105\u017c nieregularnie. Nie maj\u0105 w wci\u0105\u017c w swoim zakresie informacji dotycz\u0105cych mieszka\u0144 wynajmowanych. Brak danych powoduje, \u017ce pewne sygna\u0142y s\u0105 traktowane jako nieistotne, pojedyncze zjawiska. Czego nam brakuje?<\/span><\/p>\n\n- Brak lustra czynszowego (obowi\u0105zek tworzenia w ustawie o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami), czyli informacji o czynszach z trwaj\u0105cych um\u00f3w;<\/span><\/li>\n
- Brak regularnych bada\u0144 dot. tytu\u0142u prawnego do zajmowanego mieszkania, czyli po prostu skali najmu (rynkowego, z zasob\u00f3w gmin, s\u0142u\u017cb mundurowych, itd.);<\/span><\/li>\n
- Brak bada\u0144 dotycz\u0105cych wynajmuj\u0105cych, najemc\u00f3w, geograficznego zr\u00f3\u017cnicowania najmu;<\/span><\/li>\n
- Brak informacji o rzeczywistym ryzyku: niewyp\u0142acalno\u015bci najemc\u00f3w, zaleg\u0142o\u015bciach czynszowych, czasie procedowania wniosk\u00f3w o eksmisj\u0119 w s\u0105dach i czasie wykonywania eksmisji.<\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n
Co dalej?<\/strong><\/h4>\nNajem mieszka\u0144 i wspieranie tego sposobu zaspokajania potrzeb jest promowany od czterech lat. Promocja ta nie dotyczy i nie bierze pod uwag\u0119 ju\u017c istniej\u0105cego rynku najmu, obecnych najemc\u00f3w i wynajmuj\u0105cych. A sprawy mieszkaniowe s\u0105 bardzo istotne, dlatego niezb\u0119dna jest wszystkim wiedza o zasadach najmu i jednocze\u015bnie ich uproszczenie. Wszyscy najemcy powinni te\u017c m\u00f3c otrzymywa\u0107 wsparcie, a wynajmuj\u0105cy mie\u0107 podobn\u0105 odpowiedzialno\u015b\u0107 w przypadku niewyp\u0142acalno\u015bci lokator\u00f3w.\u00a0<\/span><\/p>\n
Jednym z g\u0142\u00f3wnych problem\u00f3w rynku jest brak edukacji obu stron<\/a> \u2013 zar\u00f3wno w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci jak i najemc\u00f3w. Niestety, bardzo cz\u0119sto nie znamy swoich praw i obowi\u0105zk\u00f3w. Jako mieszka\u0144cy cz\u0119sto nie wiemy, jak dzia\u0142a wsp\u00f3lnota mieszkaniowa lub sp\u00f3\u0142dzielnia w zakresie np. funduszu remontowego. Z kolei sp\u00f3\u0142dzielnie i duzi w\u0142a\u015bciciele nie daj\u0105 nawet mo\u017cliwo\u015bci wypowiedzenia si\u0119 na temat budynku najemcom, kt\u00f3rzy nie s\u0105 w\u0142a\u015bcicielami mieszka\u0144. Partycypacja w decyzjach i wp\u0142yw na najbli\u017csze otoczenie jest potrzebny, \u017ceby mieszka\u0144cy (z dowolnym tytu\u0142em prawnym) czuli si\u0119 „u siebie” i dbali o otoczenie.<\/span><\/p>\n W tej chwili istniej\u0105 trzy g\u0142\u00f3wne rodzaje um\u00f3w najmu. Je\u015bli doliczy\u0107 warianty dotycz\u0105ce czasu i wykupu, to mo\u017cemy m\u00f3wi\u0107 nawet o siedmiu r\u00f3\u017cnych wariant\u00f3w um\u00f3w najmu lokalu mieszkalnego. I wynajmuj\u0105cy, i najemcy s\u0105 traktowani w zale\u017cno\u015bci od wariantu umowy w bardzo r\u00f3\u017cny spos\u00f3b – zakres odpowiedzialno\u015bci najemcy za mieszkanie jest inny oraz wyst\u0119puje bardzo du\u017ca zmienno\u015b\u0107, wymagaj\u0105ca od obu stron umowy sporej wiedzy.\u00a0<\/span><\/p>\n Najem okazjonalny jest tak z\u0142o\u017con\u0105 procedur\u0105, \u017ce wci\u0105\u017c tylko nieca\u0142e 3% os\u00f3b wynajmuj\u0105cych prywatnie, nie jako firma, jest w stanie przej\u015b\u0107 ca\u0142o\u015b\u0107 procedury (z regu\u0142y przy wsparciu profesjonalisty). Wa\u017cnym elementem tej umowy jest wskazanie przez najemc\u0119 lokalu zast\u0119pczego w razie problem\u00f3w z op\u0142aceniem czynszu. Bardzo wielu najemc\u00f3w nie ma lokalu do wskazania, co dodatkowo zniech\u0119ca ich do podpisania tego rodzaju umowy.<\/span><\/p>\n Umowa najmu instytucjonalnego jest skonstruowana pod potrzeby du\u017cych firm, tak aby ograniczy\u0107 ryzyka biznesowe i m\u00f3c dok\u0142adnie okre\u015bli\u0107 ew. czas braku p\u0142atno\u015bci i potencjalne straty po stronie wynajmuj\u0105cego. To oznacza, \u017ce ca\u0142e ryzyko pozostaje wy\u0142\u0105cznie po stronie lokatora \u2013 zrzeka si\u0119 pomocy nawet od gminy.<\/span><\/p>\n <\/p>\n Nie ma obecnie poza mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi, publicznego systemu wsparcia dla os\u00f3b, kt\u00f3re nie radz\u0105 sobie z utrzymaniem mieszkania – niezale\u017cnie czy jest to kwestia sp\u0142aty kredytu, czy op\u0142acenie czynszu najmu.<\/span><\/p>\n W tej chwili albo mo\u017cna nam\u00f3wi\u0107 najemc\u0119, \u017ceby si\u0119 zrzek\u0142 pomocy mieszkaniowej od gminy (niezb\u0119dny zapis w umowie najmu instytucjonalnego), albo \u017ceby udowodni\u0142, \u017ce w og\u00f3le nie potrzebuje mieszkania (o\u015bwiadczenie o wskazaniu adresu do wyprowadzki, zaspokajaj\u0105cego potrzeby mieszkaniowe). Tak prawnie rozwi\u0105zano problemy dotycz\u0105ce obowi\u0105zku pa\u0144stwa i samorz\u0105d\u00f3w w zakresie zapewnienia prawa do mieszkania. Nie ma polityki mieszkaniowej, s\u0105 dora\u017ane zmiany prawa, np. przeciw czy\u015bcicielom kamienic albo u\u0142atwiaj\u0105ce du\u017cym inwestorom planowanie nowych przedsi\u0119wzi\u0119\u0107. A na rynku detalicznym wci\u0105\u017c jest najem \u201czwyk\u0142y\u201d.<\/span><\/p>\n Najem „zwyk\u0142y” oznacza, \u017ce w razie problem\u00f3w najemcy, w\u0142a\u015bciciel musi p\u0142aci\u0107 (pod gro\u017ab\u0105 z kodeksu karnego) za wszelkie media lokatora oraz przeprowadzi\u0107 spraw\u0119 przez s\u0105d (trzeba liczy\u0107 co najmniej 2 lata, limitu czasu jednak nie ma). Je\u015bli s\u0105d przyzna prawo do lokalu socjalnego, to trzeba czeka\u0107, bez \u017cadnego odszkodowania, na dostarczenie odpowiedniego lokalu od gminy (zaakceptowanego przez lokatora). Je\u015bli niezb\u0119dna jest eksmisja to proces wyd\u0142u\u017ca si\u0119 dodatkowo \u2013 w ostatnim czasie tak zmieniono warunki wynagrodzenia i procedury obowi\u0105zuj\u0105ce komornik\u00f3w, \u017ce podejmuj\u0105 si\u0119 tego zadania bardzo niech\u0119tnie.<\/span><\/p>\n Cz\u0119stym problem jest brak zabezpiecze\u0144 dla w\u0142a\u015bcicieli wzgl\u0119dem nieuczciwych najemc\u00f3w. Lokator ma prawo do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w lokalu b\u0119d\u0105cym w\u0142asno\u015bci\u0105 innej osoby fizycznej, co w przypadku niewywi\u0105zywania si\u0119 lokatora z warunk\u00f3w umowy sprawia, \u017ce \u015bci\u0105gni\u0119cie nale\u017cno\u015bci za cho\u0107by op\u0142aty medi\u00f3w jest praktycznie niemo\u017cliwe. co po prostu ogranicza prawo w\u0142asno\u015bci, bez prawa do odszkodowania.<\/span><\/p>\n Odpowiedzialno\u015b\u0107 (finansow\u0105) gmin ograniczono w kwietniu tego roku. W tej chwili ca\u0142kowite ryzyko jest po stronie w\u0142a\u015bciciela, ale uwaga: tylko os\u00f3b fizycznych. Instytucje maj\u0105 do dyspozycji umowy najmu instytucjonalnego, kt\u00f3re umo\u017cliwiaj\u0105 im eksmisj\u0119 lokator\u00f3w po 4 miesi\u0105cach niep\u0142acenia czynszu.<\/span><\/p>\n Pojawienie si\u0119 du\u017cej grupy prywatnych w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 na wynajem wymusza profesjonalizacj\u0119 rynku. To oni wprowadzaj\u0105 jako nowy standard profesjonalne umowy najmu, ci\u0105g\u0142y kontakt z najemcami i wczesne rozwi\u0105zywanie problem\u00f3w, podwy\u017cszaj\u0105 standardy jako\u015bci mieszka\u0144 i obs\u0142ugi.<\/span><\/p>\n W dalszym ci\u0105gu jest to jednak ma\u0142y procent w\u015br\u00f3d wielkiej grupy w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 na wynajem. Brak profesjonalnych standard\u00f3w po stronie w\u0142a\u015bcicieli mieszka\u0144 buduje negatywn\u0105 opini\u0119 ca\u0142ego rynku, cz\u0119sty brak zaufania po stronie najemc\u00f3w, a niejednokrotnie konflikty wynikaj\u0105ce z niewiedzy.\u00a0<\/span><\/p>\n Szcz\u0119\u015bliwie w\u0142a\u015bciciele mog\u0105 korzysta\u0107 z wielu \u017ar\u00f3de\u0142 wiedzy o standardach rynku najmu<\/a> i samemu wciela\u0107 te standardy w \u017cycie. Je\u015bli nie maj\u0105 na to czasu, to po\u015brednicy czy zarz\u0105dcy najmu mog\u0105 zapewni\u0107 obu stronom odpowiednia wiedz\u0119, sprawdzone umowy najmu i powiadomi\u0107 o dobrych praktykach. Profesjonalizacji na du\u017c\u0105 skal\u0119 mo\u017cemy jednak oczekiwa\u0107 dopiero w momencie utworzenia wi\u0119kszej skali najmu instytucjonalnego, kt\u00f3ry wymusi wysokiej jako\u015bci us\u0142ugi.<\/span><\/p>\n <\/p>\n W ostatnich latach obserwujemy wzmo\u017cony ruch inwestor\u00f3w indywidualnych, kt\u00f3rzy decyduj\u0105 si\u0119 kupowa\u0107 mieszkania przeznaczanie nast\u0119pnie na wynajem. Grupa ta przyczyni\u0142a si\u0119 do zwi\u0119kszenia zainteresowania tym segmentem rynku i jego profesjonalizacji. Powsta\u0142y specjalistyczne firmy zajmuj\u0105ce si\u0119 zarz\u0105dzaniem najmem oraz technologie u\u0142atwiaj\u0105ce obs\u0142ug\u0119 takich mieszka\u0144. Dzisiaj rynek idzie krok dalej.<\/span><\/p>\n Zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wytwarza du\u017cy popyt na instrumenty pozwalaj\u0105ce robi\u0107 to bez bezpo\u015bredniego zaanga\u017cowania w zakup mieszkania, nadz\u00f3r nad remontem i wyposa\u017ceniem, poszukiwanie najemcy i obs\u0142uga zg\u0142osze\u0144. W efekcie powstaj\u0105 oddolnie r\u00f3\u017cne formy inwestowania zbiorowego: zakupu udzia\u0142\u00f3w w samych nieruchomo\u015bciach, przez udzia\u0142y w sp\u00f3\u0142kach maj\u0105cych ca\u0142e budynki lub wiele rozproszonych mieszka\u0144, do r\u00f3\u017cnych konstrukcji mniej lub bardziej bezpiecznych i jasnych dla ich u\u017cytkownik\u00f3w. Reakcj\u0105 urz\u0119d\u00f3w pa\u0144stwowych jest kampania ostrzegaj\u0105ca przed inwestowaniem w apart- i condohotele.\u00a0<\/span><\/p>\n Czekamy na rozwi\u0105zania inwestycyjne dedykowane rynkowi nieruchomo\u015bci. Zapowiadane fundusze typu REIT (FINN) by\u0142yby rozwi\u0105zaniem dla os\u00f3b chc\u0105cych inwestowa\u0107 mniejsze i wi\u0119ksze kwoty, d\u0142ugoterminowo, w bardzo stabilne instrumenty. Wynajem i taki spos\u00f3b czerpania korzy\u015bci z maj\u0105tku mo\u017ce by\u0107 bardzo istotny r\u00f3wnie\u017c dla os\u00f3b starszych, kt\u00f3re nie chc\u0105 nieruchomo\u015bci si\u0119 pozbywa\u0107, ale potrzebuj\u0105 dodatkowych pieni\u0119dzy, poza wypracowan\u0105 emerytur\u0105. Du\u017ce fundusze, nadzorowane przez instytucje pa\u0144stwowe, pozwalaj\u0105 na najwi\u0119ksze bezpiecze\u0144stwo inwestycji dzi\u0119ki wynajmowaniu mieszka\u0144. Zapewniaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c wi\u0119ksz\u0105 stabilno\u015b\u0107 rynku nieruchomo\u015bci.<\/span><\/p>\n Potrzebujemy ci\u0105g\u0142ego monitorowania rynku nieruchomo\u015bci mieszkaniowych. Dopiero wtedy b\u0119dziemy w stanie zbudowa\u0107 pe\u0142ny obraz kondycji tego sektora oraz stworzy\u0107 rzetelne statystyki. Obecnie skala najmu jest sprawdzana jedynie w spisach powszechnych, raz na 10 lat. Opracowania GUS lub Diagnozy mieszkalnictwa, robione na zam\u00f3wienie ministerstwa zajmuj\u0105cego si\u0119 sprawami mieszkalnictwa, pojawiaj\u0105 si\u0119 cz\u0119\u015bciej, ale wci\u0105\u017c nieregularnie. Nie maj\u0105 w wci\u0105\u017c w swoim zakresie informacji dotycz\u0105cych mieszka\u0144 wynajmowanych. Brak danych powoduje, \u017ce pewne sygna\u0142y s\u0105 traktowane jako nieistotne, pojedyncze zjawiska. Czego nam brakuje?<\/span><\/p>\n Najem mieszka\u0144 i wspieranie tego sposobu zaspokajania potrzeb jest promowany od czterech lat. Promocja ta nie dotyczy i nie bierze pod uwag\u0119 ju\u017c istniej\u0105cego rynku najmu, obecnych najemc\u00f3w i wynajmuj\u0105cych. A sprawy mieszkaniowe s\u0105 bardzo istotne, dlatego niezb\u0119dna jest wszystkim wiedza o zasadach najmu i jednocze\u015bnie ich uproszczenie. Wszyscy najemcy powinni te\u017c m\u00f3c otrzymywa\u0107 wsparcie, a wynajmuj\u0105cy mie\u0107 podobn\u0105 odpowiedzialno\u015b\u0107 w przypadku niewyp\u0142acalno\u015bci lokator\u00f3w.\u00a0<\/span><\/p>\n<\/strong><\/h4>\n2.\u00a0 Uproszczenie um\u00f3w najmu<\/strong><\/h4>\n
3. Wsparcie dla najemc\u00f3w<\/strong><\/h4>\n
\n
<\/strong><\/h4>\n4. Zdj\u0119cie z w\u0142a\u015bcicieli odpowiedzialno\u015bci za lokator\u00f3w<\/strong><\/h4>\n
<\/strong><\/h4>\n5. Tworzenie wsp\u00f3lnych standard\u00f3w rynku najmu<\/strong><\/h4>\n
6. Instrumenty finansowe i inwestycyjne<\/strong><\/h4>\n
<\/strong><\/h4>\n7. Monitorowanie rynku najmu<\/a><\/strong><\/h4>\n
\n
Co dalej?<\/strong><\/h4>\n
![\"Laboratorium](\"https:\/\/thinkco.pl\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Rada3-small.jpg\")
<\/p>\n