Jak wiele sfer naszego życia, polski rynek nieruchomości podlega mniej lub bardziej szczegółowym regulacjom prawnym. I tu pada pytanie – polskie prawo jest paliwem czy przeszkodą dla rozwoju rynku nieruchomości? Nie odpowiadając na nie z góry, poniżej prezentujemy pięć ważnych zagadnień. Naszym zdaniem, to one stanowią w większym stopniu bariery niż paliwo polskiego rynku nieruchomości. Miejmy nadzieję, że kwestie prawne zostaną dostrzeżone przez rządzących i pozytywnie zaadresowane.

Tekst pochodzi z raportu Wyzwania Rynku Nieruchomości
POBIERZ RAPORT

 

Brak regulacji dla nowych form

Ostatnie lata przyniosły rozkwit alternatywnych form korzystania z nieruchomości. Często nie da się ich jednak wpasować w żadną z dotychczas obecnych form prawnych. Mieszkania na wynajem, domy studenckie, colivingi, coworkingi – wszystkie stanowią hybrydy dotychczas znanych rozwiązań lub tworzą zupełnie inny sposób patrzenia na daną formę korzystania z nieruchomości. Z perspektywy prawa pada zawsze pytanie, czy nowa, wymykająca się dotychczasowym podziałom sfera powinna zostać uregulowana jak najszybciej. Druga opcja to oczekiwanie ustawodawcy na wytworzenie przez rynek określonej, powtarzalnej praktyki.

Brak regulacji bywa często dobrym rozwiązaniem. Pozwala bowiem, aby dana sfera życia społecznego została uformowana przez podmioty nią zainteresowane. W przypadku polskiego rynku nieruchomości oznacza to często przejęcie rozwiązań z bardziej rozwiniętych rynków zagranicznych. Powodem tego jest przewaga kapitału zagranicznego nad kapitałem lokalnym. Z naturalnych przyczyn niejako ciągnie to za sobą rozwiązania ze swoich krajów, które inwestor dobrze zna. Takie rozwiązanie ma jednak drugą stronę medalu, która w przypadku nowych form korzystania z nieruchomości jest bardzo widoczna. Uczestnicy rynku podejmując decyzję co do inwestycji w daną nieruchomość, nie mają pewności, czy mogą wykorzystać ją w sposób alternatywny, czy dopuszczalna jest wyłącznie bardziej „tradycyjna” forma korzystania. Dotyczy to zarówno projektów deweloperskich, jak i codziennego użytkowania nieruchomości. Tworzy to poczucie braku bezpieczeństwa i pewności systemu prawnego i decyzji urzędniczych.

Uczestnicy rynku podejmując decyzję co do inwestycji w daną nieruchomość, nie mają pewności, czy mogą wykorzystać ją w sposób alternatywny.

Jak dotychczas żadne z tzw. inwestycji alternatywnych nie doczekały się specyficznych dla siebie regulacji prawnych. Jak na razie polski ustawodawca albo nie dostrzega potrzeby wprowadzenia tych regulacji, albo przyjął rozwiązanie obserwacji rynku i usankcjonowania praktyki po jej wytworzeniu. Pada zatem pytanie, jak klasyfikować tego typu budynki? Dla celów planowania przestrzennego i prawa budowlanego, można rozważyć interwencję ustawodawczą, aby ujednolicić tworzącą się obecnie praktykę.

Użytkowanie wieczyste 

Z dniem 1 stycznia 2019 r. zlikwidowano prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych (tj. przekształcone we własność) . Od pewnego czasu rząd zapowiada zamiar likwidacji prawa użytkowania wieczystego również dla nieruchomości komercyjnych, tak aby zniknęło na dobre z polskiego systemu prawnego. Nauczyliśmy się traktować użytkowanie wieczyste jako prawo równe własności, jednak każdy nowy podmiot zamierzający zainwestować w nieruchomości komercyjne w Polsce zadaje pytania o charakter tego prawa, jego relację do własności czy dzierżawy. Skutkuje to mniejszą przejrzystością polskiego prawa nieruchomości.

Ponadto z użytkowaniem wieczystym związanych jest kilka istotnych zagadnień. Jednym z nich jest cel użytkowania, którego zmiana wiąże się z zapłatą dodatkowego wynagrodzenia na rzecz właściciela. Inną ważną kwestią są kontrowersje wokół tzw. podziału prawnego nieruchomości bez zgody właściciela. Zagadnienia te powodują przedłużanie się, a czasem rezygnację z danej inwestycji. Wywołują też liczne dyskusje pomiędzy różnymi uczestnikami rynku. Wszystkie niejasne kwestie prawne generują niepotrzebne dodatkowe koszty. Gdy prawo użytkowania wieczystego zniknie z polskiego systemu prawnego, powyższe kwestie przestaną mieć znaczenie.

prawo rynek nieruchomości

Prawo inwestycji budowlanych

Teoretycznie fundamentem prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego w Polsce są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W rzeczywistości pokrycie Polski planami miejscowymi sięga jedynie ok. 30% powierzchni kraju. Tymczasowym remedium na tę sytuację miały być decyzje o warunkach zabudowy. Niestety, spowodowały one dostrzegalny chaos przestrzenny i brak spójności w zabudowie. Prawo budowlane również tworzy poczucie braku bezpieczeństwa pośród uczestników rynku. Dzieje się tak ze względu na dużą ilość obowiązków inwestora i znaczną różnorodność regulacji prawnych, które często pozostają między sobą niespójne.

Na szczęście politycy już jakiś czas temu dostrzegli powyższe wady regulacji prawnych dotyczących procesu inwestycyjnego. Podjęli oni dwa działania. Pierwsze z nich zmierza do wprowadzenia konkretnych uproszczeń w prawie budowlanym, które powinny zostać uchwalone w 2020 roku. Drugim działaniem jest reforma prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego. W trakcie niedawnego spotkania w Ministerstwie Rozwoju przedstawiony został zarys tej reformy. Miejmy nadzieję, że będzie szeroko konsultowana ze wszystkimi zainteresowanymi podmiotami, a zgłoszone uwagi będą rozważnie przeanalizowane i wzięte pod uwagę. To ważne, by kwestie prawne tworzyć z udziałem rynku.

Intensyfikacja zabudowy

Wyzwanie dla wielu rynków nieruchomości na świecie, w tym polskiego, stanowi ograniczona dostępność gruntów pod budowę nowych obiektów. Jednym z rozwiązań jest przebudowa i zmiana funkcji istniejących obiektów. Inną drogą jest budowanie obiektów wielofunkcyjnych łączących w sobie dwie lub więcej odmiennych funkcji. Jeszcze inną jest budowanie obiektów w przestrzeni nad lub pod istniejącymi i w pełni funkcjonującymi nieruchomościami (tworzenie tzw. własności warstwowej).

Prawo polskie nie zawiera jednak regulacji, który sprzyjałyby elastycznemu kształtowaniu podziału tytułu prawnego pomiędzy różne podmioty czy różne funkcje w ramach danej nieruchomości. Naszemu systemowi obca jest koncepcja własności warstwowej czy też prawa zabudowy, które stanowią prawne sposoby rozwiązania tych kwestii w wielu innych krajach. Istnienie takich regulacji zachęcałoby inwestorów do bardziej kreatywnego patrzenia na zagospodarowanie istniejących nieruchomości. Odblokowałoby też do pewnego stopnia ograniczoną podaż grunt inwestycyjnych pod nowe projekty.

Polityka tworzenia prawa

Nie same kwestie prawne, ale polityka tworzenia prawa dotyczącego rynku nieruchomości jest jednym z najważniejszych wyzwań sektora. Niestety, standardem stało się uchwalanie prawa bez zaangażowania wielu środowisk w realną debatę nad proponowanymi rozwiązaniami. Wprowadzane regulacje często mają wieloznaczną treść, powodując chaos w ocenie, czy dane postępowanie jest zakazane lub nakazane. Jest to problem, który realnie wpływa na codzienne decyzje uczestników rynku nieruchomości. Muszą oni bowiem być w stanie ocenić, czy dana decyzja pociągnie za sobą negatywne konsekwencje prawne. Środki zaradcze, które rynek może zastosować wobec powyższej kwestii, to uświadomienie politykom skutków ich decyzji oraz zintensyfikowanie dialogu przedstawicieli branży nieruchomości z politykami.

Procesy budowlane ciągną się latami często z przyczyn administracyjnych, które wynikają z nienadążających za potrzebami rynku, często niejasnych przepisów. Kwestia ta uderza jednak nie tylko w budujących, ale też inwestorów, których niejasne przepisy często skutecznie odstraszają od inwestowania w Polsce.

Grzegorz Kaczorowski

Pobierz raport – TUTAJ