Wracamy do normalności i tworzymy tzw. „new normal”? A może tylko tak nam się wydaje? Słuchając sygnałów płynących z rynku biurowego, retailu, hoteli i magazynów, widzimy że sytuacja zaczyna się stabilizować i kolejne sektory starają się wrócić na stare tory. Teraz pozostaje nam obserwować, jak będą sobie radziły w kolejnych miesiącach.

Po długim okresie wstrzymania do gry wracają hotele i galerie handlowe. To dobry sygnał dla tych segmentów rynku, ponieważ w ostatnich miesiącach ucierpiały najbardziej i teraz czeka ich mozolne odrabianie strat. W handlu widać duże ożywienie i powrót do części z wcześniejszych nawyków zakupowych. Sporo jednak dzieje się na linii właściciele-najemcy, gdzie nadal trwają zaciekłe negocjacje stawek czynszów. Hotele z kolei trzymają kciuki za lokalny ruch turystyczny, który w obliczu ograniczenia podróży po Europie mógłby stanowić koło ratunkowe dla wielu rodzimych biznesów.

Segment biurowy i magazynowy ewoluuje w wyniku wydarzeń z ostatnich miesięcy. Firmy consultingowe i rzesze projektantów zastanawiają się intensywnie nad tym, w jakim stopniu wpłynie na nas doświadczenie pracy zdalnej. Jedni wskazują na to, że zapotrzebowanie na powierzchnię biurową się zmniejszy (ze względu na problemy finansowe i home office), inni natomiast obstawiają stabilizację lub wręcz wzrosty (spowodowane obostrzeniami i koniecznością zachowania dystansów).

Magazyny stoją mocno i wykorzystują obecną sytuację do umocnienia swojej pozycji. Amazon zapowiedział właśnie kolejne centrum logistyczne w Polsce, a Microsoft poinformował o planach powstania u nas data center odpowiedzialnego za cały obszar CEE. Rośnie znaczenie logistyki ostatniej mili i logistyki miejskiej, mówi się również o zmniejszaniu zależności od dostaw z Chin i tworzeniu lokalnej alternatywy.

Więcej o sytuacji na rynkach nieruchomości komercyjnych dowiedziecie się państwo od Joanny Lewandowskiej (Axi Immo), Jakuba Szarzyńskiego (Brookfield Partners), Andrzeja Szymczyka (Walter Herz) oraz Beaty Kokeli (Cushman & Wakefield).

new normal

RETAIL – Beata Kokeli, Cushman & Wakefield

Po otwarciu galerii handlowych 4 maja obserwujemy stopniowy powrót klientów – po trzech tygodniach średni Footfall porównywany rok do roku wynosi ok 60 – 70 %.

Galerie handlowe w mniejszych miastach odwiedzane są dużo częściej (na poziomie ok. 80% wcześniejszych wyników). Klienci decydujący się na wizytę w centrum handlowym, przekładają się na zdecydowane wzrosty sprzedaży – w pierwszym tygodniu konwersja sięgała nawet 90%.

18 maja otworzyliśmy strefy gastronomiczne – nie wpłynęło to jednak na jakkolwiek skokowy wzrost odwiedzalności. W galeriach handlowych po otwarciu panuje sanitarny reżim pandemiczny – ograniczono ilość klientów (1 klient na 15 m2), możliwość używania przymierzalni, czy ilość osób korzystających ze stref gastronomicznych. Widać optymizm po stronie klientów, którzy tęsknili za zakupami w centrach handlowych. Preferują jednak mniejsze, lokalne formaty, z parkingami na otwartych przestrzeniach.

Myśląc o przyszłości najemcy zadają sobie pytanie na ile ten optymizm pozwoli im przetrwać, czy klienci pokonają strach i będą wracać do wszystkich galerii, a jeśli już wrócą, to na ile chętnie będą wydawać pieniądze i jak dużo przeznaczą na zakupy, jedzenie i picie, czy też rozrywkę w galeriach – bo IV etap odmrażania gospodarki – to pełne otwarcie galerii i poluzowanie warunków związanych z przestrzeganiem rygorów sanitarnych. Odpowiedzi na te pytania są kluczowe w kontekście przyszłości tych formatów handlowych – najemcy muszą generować obroty w swoich sklepach, punktach usługowych czy gastronomicznych aby móc płacić czynsze właścicielom galerii. A negocjacje  warunków cały czas trwają…

new normal hotele

HOTELE – Andrzej Szymczyk, Walter Herz

Od 30 maja nie obowiązują już limity klientów w restauracjach, kawiarniach i barach. Zgodnie z informacjami przedstawionymi przez premiera na konferencji prasowej, od 6 czerwca można będzie korzystać z siłowni, basenów i klubów fitness, które znajdują się w hotelach. Będzie można również organizować zgromadzenia do 150 osób, pod warunkiem obowiązkowego zasłaniania nosa i ust lub utrzymania dystansu 2 metrów pomiędzy osobami. W przypadku wesel i uroczystości rodzinnych nie będzie konieczności noszenia maseczek.

W lokalizacjach nadmorskich widać duże zainteresowanie pobytami wakacyjnymi. Kilku hotelarzy, z którymi rozmawiałem w ostatnich dniach, szacuje, że obłożenie w wakacje może sięgnąć 85-90% przy zachowaniu poziomów cen z zeszłego roku, co jest dobrą prognozą na najbliższe miesiące.

W miastach, gdzie przeważa ruch biznesowy nie widać jeszcze dużych zmian popytu, ale pojawiają się pierwsze jaskółki powrotu do normalnego funkcjonowania: rosnąca liczba rezerwacji pokoi na najbliższe tygodnie czy też pierwsze konferencje na ponad 100 osób. W mediach pojawiają się również informacje o planach otwarcia granic czy przywrócenia ruchu lotniczego w ciągu najbliższych kilku tygodni.

Od dłuższego czasu trwa również debata na temat tzw. bonu turystycznego, który miałby być wykorzystywany na zakup usług turystycznych w Polsce. Projekt przewiduje, że bon o wartości 1000 zł otrzymaliby jedynie pracujący na umowie o pracę i osiągający dochód niższy niż 5,2 tys. zł brutto. 100 zł wartości takiego bonu miałby sfinansować pracodawca danej osoby, a pozostałe 900 zł pochodziłoby z budżetu państwa.

Wszystkie te działania pozwolą na stworzenie możliwości skorzystania ze większości usług świadczonych przez hotele. Jednakże pytanie o popyt wciąż pozostaje otwarte. W mojej ocenie istnieje duża szansa, że przez okres wakacyjny obie strony rynku, zarówno hotele jak i goście, wypracują sposób pracy i przebywania w obiektach, co umożliwi sprawny powrót gościa biznesowego we wrześniu.

biura

BIURA – Jakub Sarzyński, Brookfield Partners

Najemcy zaczynają wracać do biur. Najczęściej firmy planują powroty ograniczonej liczby osób i stopniowe zwiększanie limitów. Na powierzchniach wspólnych biurowców jak i w samych biurach stosuje się oznaczenia odpowiednich odległości, kierunki ruchu, limity osób w windach jak i powszechny dostęp do środków dezynfekujących. Niektórzy zakładają pełny powrót do biura w formacie ‚sprzed pandemii’ dopiero pod koniec roku.

Najemcy coraz częściej używają w negocjacjach argumentów sugerujących, że stawki czynszu na rynku będą spadać – proponują mechanizmy, które dadzą im możliwość obniżenia czynszu w trakcie trwania umowy najmu. Wynajmujący stoją przy stanowisku, że takie rozwiązania nie wchodzą w grę i ich oczekiwania związane z parametrami umowy najmu pozostają niezmienne. Jeśli chodzi o warunki transakcyjne zawieranych w ostatnich tygodniach umów najmu biur, nie ma w tym momencie większych zmian.

Wbrew obawom prace budowlane przy projektach aranżacji biur odbywają się bez opóźnień: nie brakuje materiałów, ludzi do pracy, terminy urzędowe zostały przywrócone.

Widać duże zainteresowanie coworkingami – może świadczyć to o chęci przeczekania okresu niepewności i zapewnienia sobie większej elastyczności w niepewnych czasach.

MAGAZYNY – Joanna Lewandowska, Axi Immo

Zgodnie z najnowszym raportem AXI IMMO, całkowite zasoby magazynowe w Polsce w Q1 2020 wyniosły niemal 19 mln m kw., co stanowi wzrost 15% rok do roku. W budowie jest kolejne około 2 mln m kw. Mimo zwiększonej ostrożności na rynku, powierzchnia budowana spekulacyjnie stanowi wciąż około 45% (spadek o około 5 pkt procentowych rok do roku).

Transakcje na rynku magazynowym pozostają na stabilnym poziomie. Zawierane umowy najmu pozwalają na rozpoczęcie budów nowych parków logistycznych, a szczególną aktywność można w ostatnich tygodniach zaobserwować na północy Polski (Trójmiasto czy Olsztyn). Pojawiają się też informacje o planowanych nowych inwestycjach globalnych podmiotów na terenie Polski– np. Amazon ogłosił otwarcie nowego centrum logistyki e-commerce w Łodzi (druga inwestycja w Polsce centralnej po Pawlikowicach).

Duże zainteresowanie rynku wzbudziło ogłoszenie przez Microsoft planu otwarcia pierwszego data center w Polsce. Inwestycja ma być zlokalizowana w Warszawie, a będzie obsługiwać cały region CEE. Jednym z głównych celów inwestycji, która całościowo opiewać będzie na kwotę 1 miliarda USD, jest stworzenie ekosystemu do bezpiecznego przechowywania i szybkiego przetwarzania danych w chmurze dla podmiotów z naszej części globu. Proces powstawania całego założenia ma zająć około 2 lata.

Rynkowi gracze z krajów takich jak Niemcy, Włochy, USA, czy Kanada wskazują na rosnące znaczenie logistyki ostatniej mili i logistyki miejskiej. W USA mówi się coraz więcej o „small industrial revolution” i zmniejszaniu zależności od dostaw z Chin i innych zewnętrznych podmiotów, szczególnie w kluczowych branżach takich jak farmacja.

Jeśli chodzi o rynki magazynowe w Europie i USA, niedawno wydany raport „How are industrial markets across Europe and North America adopting to the current crisis” przygotowany przez londyńskie Gerald Eve wraz z międzynarodowymi partnerami wskazuje na to, że również na innych rozwiniętych rynkach, branża magazynowa, dzięki stabilnym fundamentom ekonomicznym, radzi sobie z kryzysem relatywnie lepiej niż inne klasy nieruchomości komercyjnych.

 

Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości w obliczu COVID-19. Zapisz się do naszego newslettera!