Początkowy szok związany z pandemią już minął. Teraz siedząc w domach zastanawiamy się, jakie powinny być nasze kolejne kroki. Na których działaniach się skupić, gdzie zwolnić i przeczekać, jakie obszary już nigdy nie wrócą do kondycji sprzed pandemii. Pytań jest dużo, a odpowiedzi nadal mało. Dlatego zbieramy dla was co tydzień podsumowanie rozwoju najważniejszych obszarów rynku.
Obserwując pejzaży rynku po świętach możemy stwierdzić, że wchodzimy powoli w okres „kryzysowej stabilizacji”. Sprawdzamy codziennie doniesienia z rządowych posiedzeń, w trakcie których omawiane są kolejne pomysły na wprowadzenie nowych lub zniesienie istniejących obostrzeń. Analizujemy dokładnie zapisy nowych wersji tarczy antykryzysowej. I sprawdzamy krok po kroku jak zareagują na to kolejne segmenty rynku nieruchomości:
PRAWO I PODATKI – Krzysztof Marzyński i Mateusz Stańczyk, Crido
Pomimo uchwalenia tzw. „tarczy antykryzysowej” (zwanej tarczą 1.0) w dniu 31 marca dyskusja na temat wsparcia przedsiębiorców nie umilkła. Z jednej strony przedsiębiorcy podnosili, że tarcza jest niewystarczająca a przedłużający się „lockdown” niedługo spowoduje falę upadłości, dlatego też potrzebne są dodatkowe programy pomocowe. Z drugiej strony rząd twierdził, że pracuje nad tzw. tarczą 2.0, która ma być realnym wsparciem średnich i dużych przedsiębiorców.
Założenia tarczy 2.0 w końcu zostały przedstawione w zeszłym tygodniu. Kluczową rolę ma w nim pełnić Polski Fundusz Rozwoju, zaś podstawowym instrumentem mają być pożyczki, które będą mogły być później umorzone w znacznej części.
W międzyczasie rząd zdecydował się jednak wprowadzić pewne zmiany do już obowiązującej tarczy, (nazywając ją tarczą 1.1), co miało na celu doprecyzowanie i uporządkowanie pewnych zaproponowanych wcześniej rozwiązań. Niestety pomimo dużej niejasności przepisów dot. „zawieszenia umów najmu” rząd nie zdecydował się ich zmienić – a była i nadal jest to kluczowa kwestia dla handlu wielkopowierzchniowego.
Rząd zaproponował z kolei nowy przepis zgodnie z którym w czasie stanu epidemii nie stosuje się przepisów o wydawaniu pozwoleń na użytkowanie. Przepis ten również nie jest jednoznaczny i bez odpowiedzi pozostają pytania w stylu: czy przepis ten należy rozmieć w ten sposób, że organy nadzoru budowlanego nie będą wydawały w czasie stanu epidemii pozwoleń na użytkowanie? Czy takie pozwolenia w ogóle nie będą wymagane w tym czasie? Czy może każdy nowo wybudowany budynek będzie oddawany do użytkowania w trybie zawiadomienia zamiast w trybie pozwolenia na użytkowanie? Tarcza 1.1 została uchwalona przez Sejm i niebawem będzie rozpatrywany przez Senat.
Od strony podatkowej przełomu nie ma. Brak jest istotnych zmian dedykowanych dla branży nieruchomości. To co może być dla niektórych interesujące, to przedłużenie terminu na przygotowanie lokalnej dokumentacji cen transferowych i złożenie oświadczenia o rynkowości rozliczeń (do 30 września 2020 r.) oraz terminu na dołączenie grupowej dokumentacji cen transferowych (do 31 grudnia 2020 r.) Wszystko to jednak tylko dla podmiotów, których rok podatkowy rozpoczął się po 31 grudnia 2018 r. a skończył przed 31 grudnia 2019 (czyli mieli krótszy rok podatkowy). Co istotne, jeśli ktoś miał „zwykły” łamany rok podatkowy, nie skorzysta z tej regulacji.
Pewne ułatwienia wprowadzono też do wymogów stworzenia/utrzymania podatkowej grupy kapitałowej o ile podatnik w 2020 roku poniósł negatywne konsekwencje ekonomiczne z powodu COVID-19. Co oznaczają „negatywne konsekwencje ekonomiczne” oczywiście nie zostało zdefiniowane ani wyjaśnione.
BIURA – Jakub Sarzyński, Brookfield Partners
Najemcy biurowców coraz częściej zwracają się do wynajmujących o czasową redukcję lub odsunięcie płatności czynszu. W większości przypadków wynajmujący nie widzą podstaw do obniżania czynszu, choć część z nich zgadza się na przesunięcie płatności, a nieliczni – głównie właściciele mniejszych projektów, obniżają czynsz na czas ograniczeń związanych z pandemią.
Procesy związane z nowymi umowami najmu zdecydowanie zwolniły – rozpoczęte przed kilkoma miesiącami posuwają się do przodu – spotkania odbywają się w formie wideokonferencji a strony zapewniają chęć finalizacji transakcji pomimo panującej sytuacji. Część procesów została zamrożona, część firm wycofuje się z zaplanowanych działań i będzie weryfikowała swoją sytuację biznesową. Wynikiem są już przypadki, w których planowane rozpoczęcie budowy nowych biurowców zostało wstrzymane z powodu wycofania się z przednajmu potencjalnych najemców.
Część najemców, która była zdecydowana na relokację wraca do scenariusza renegocjacji umowy najmu w obecnej lokalizacji, co może okazać się opcją bardziej atrakcyjną finansowo.
Wydaje się, że trend, który dominował ostatnie lata na rynku powierzchni biurowej, tj. relokacje do nowszych budynków o najwyższym standardzie oraz wysokie budżety na aranżacje wnętrz może ulec zmianie w najbliższych miesiącach.
RETAIL – Beata Kokeli, Cushman & Wakefield
Pokazało się światełko w tunelu – rząd planuje stopniowe odmrażanie handlu. Dzisiaj jeszcze nie wiemy jaki będzie scenariusz, ale najważniejsze, że proces się rozpocznie. Dobrym przykładem może być Austria, gdzie obecnie otwierane są sklepy o pow. do 400 m2 zlokalizowane poza centrami handlowymi (których otwarcie planowane jest na maj), czy tez stopniowe odmrażanie zakazu handlu dla np. odzieży, obuwia, zakładów fryzjerskich, czy kosmetycznych. Od klientów będzie natomiast zależało, jak szybko będziemy powracać do wcześniejszych nawyków zakupowych i poziomu konsumpcji.
Klienci zaczną wydawać pieniądze na zakupy, usługi, ale to nie oznacza końca problemów ani najemców, ani wynajmujących. W dalszym ciągu branża nie osiągnęła kompromisu w jaki sposób współpracować po odmrożeniu zakazu handlu.
Najemcy wysuwają swoje postulatu związane z wyliczaniem czynszu proponując 8% od obrotu plus opłaty eksploatacyjne. Wynajmujący mają odmienne propozycje – rabaty czynszowe w zależności od spadku obrotów oraz lokalizacji lokalu w galerii handlowej. Obydwie strony próbują znaleźć rozwiązania, ale do finału jeszcze daleko.
Powstała następna organizacja wynajmujących, zrzeszająca właścicieli obiektów handlowych z polskim kapitałem – Związek Pracodawców Polskich Obiektów Handlowych i Partnerów. Ich postulaty są zbieżne z propozycjami powstałej wcześniej Grupy 305 – obydwa związki chcą wspólnie reprezentować wynajmujących w przygotowaniach kolejnych wersji Tarczy Antykryzysowej – tak aby ich interesów już więcej nie pomijano. Szkoda jednak, że nie słychać o możliwości osiągnięcia porozumienia pomiędzy najemcami a wynajmującymi wypracowując rozwiązania np. przy „okrągłym stole” dla branży.
HOTELE – Andrzej Szymczyk, Walter Herz
Nadal obowiązuje zakaz prowadzenia działalności hotelowej (z drobnymi wyjątkami) i nie ma żadnych oficjalnych planów czy prognoz, kiedy zakaz ten miałby zostać zniesiony. W innych krajach europejskich takich jak Austria czy Czechy pojawiły się pierwsze informacje dotyczące planu zniesienia ograniczeń w działalności przedsiębiorstw z różnych sektorów gospodarki. Dla przykładu hotele w Austrii mają zostać ponownie otwarte w drugiej połowie maja. W Polsce ogłoszono jedynie, że przedstawione zostaną założenia do planu wychodzenia z zakazów działalności. Jak ten plan będzie wyglądał w praktyce, chyba jeszcze nikt nie wie…
Pierwsze obiekty hotelowe w różnych miejscach w kraju zostały przekształcone w izolatoria na podstawie odgórnej decyzji administracyjnej. Koszty pobytu pacjenta w takim izolatorium pokryje Narodowy Fundusz Zdrowia, ale nie w sposób bezpośredni. Środki zostaną przekazane podmiotom leczniczym, np. szpitalom, które rozliczą się z obiektem hotelowym, jeśli będą wykorzystywać go jako izolatorium. Taki sposób rozliczenia oraz konieczność zapewnienia określonych usług w izolatorium (m.in. osobny pokój z łazienką, opieka medyczna, trzy posiłki dziennie) powodują, że proponowana stawka dzienna za pacjenta może nie wystarczyć na pokrycie kosztów jego pobytu w obiekcie. Z drugiej strony, jest to wciąż szansa na pokrycie choć części kosztów, jakie hotele i tak ponoszą podczas zamknięcia.
Niektóre z hoteli zaczęły szukać nowych źródeł przychodów podczas, gdy nie mogą prowadzić normalnej działalności. Dzięki temu mają możliwość nie tylko pokrycia części kosztów stałych, ale również utrzymania morale pracowników i relacji z gośćmi. Popularny stał się catering zamawiany zdalnie i dowożony do klienta. Działy housekeepingu szyją maseczki i fartuchy. Warszawski Marriott podpisał umowę z NFZ na zakwaterowanie lekarzy i personelu medycznego walczącego z epidemią. Swoje pokoje udostępniły również m.in. hotele należące do Polskiego Holdingu Hotelowego.
Minister Zdrowia, Łukasz Szumowski, podczas audycji w radiu RMF FM, powiedział, że należy założyć, że kolonie i obozy letnie nie odbędą się w tym roku. Po raz kolejny brak precyzyjnych informacji ze strony oficjeli spowodował poruszenie wśród części branży turystycznej, która takiej sytuacji raczej nie przetrwa.
Jeśli w najbliższych dniach nie będzie innych informacji proponujących rozwiązanie tego problemu to uważam, że możemy się spodziewać fali zwolnień i upadłości w ośrodkach, dla których obozy i kolonie były głównym źródłem dochodu.
MAGAZYNY – Joanna Lewandowska, Axi Immo
Podczas gdy budowy oraz transakcje rozpoczęte przed wybuchem pandemii toczą się stałym rytmem, rynek magazynowy obserwuje konsekwencje zmian preferencji konsumentów, szukając najlepszych metod elastycznego dostosowania do nowych realiów. Faktem staje się scenariusz, w którym drastyczne zmiany w stylu życia pozostaną z nami na wiele miesięcy – część z nich do całkowitego opanowania zagrożenia, inne prawdopodobnie na stałe.
Aktualny wzrost w zapotrzebowaniu na usługi e-commerce jest naturalny, a wielu klientów, którzy wcześniej podchodzili sceptycznie do zakupów online, teraz decyduje się na nie ze względu na społeczną izolację. Jest za wcześnie by mówić o skali wzrostu puli stałych klientów, ale można się spodziewać, że część kupujących, którzy teraz przekonają się do zdalnych zakupów, zmieni swoje przyzwyczajenia na stałe. Wzrost sektora e-commerce w długim okresie będzie miał wpływ na zapotrzebowane na specjalistyczną i zautomatyzowaną przestrzeń magazynową.
Innym skutkiem zmian w łańcuchach dostaw może być konieczność przechowywania większych zapasów kluczowych zasobów oraz zmniejszenie uzależnienia od modelu produkcji ‘just-in -time’. Obserwujemy tę tendencję w polskich portach, gdzie zaburzenie czasu dostaw spowodowało niespodziewany szczyt dostaw kontenerów.
Wzrasta również aktywność podmiotów oferujących transport kolejowy w modelu ‘tiry na tory’. W kwietniu Clip Intermodal, Duisport Agency wraz z PKP Cargo S.A. uruchomiły przewozy intermodalne na linii Poznań-Duisburg, natomiast Polski przewoźnik PKP Cargo oraz litewski LG Cargo planują uruchomić stałe pociągi kontenerowe między oboma krajami.
Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości w obliczu COVID-19. Zapisz się do naszego newslettera!
EN 
PL 
