Londyn, Nowy Jork i Los Angeles to trzy największe centra coworkingowe na świecie, ale rozwój tego segmentu rynku biurowego nie omija też Warszawy i Pragi. Zaskakującym powodem wzrostu popularności coworkingów jest nie tylko ich elastyczność, ale siła społeczności. Pomyśl o tym: WeWork, HubHub, Business Link, Spaces. Wszyscy weszli na rynek czeski dopiero w drugiej połowie 2018 roku, a wcześniej w tym samym roku Impact Hub uruchomił w Czechach swój drugi co do wielkości oddział na świecie. Business Link, operator działający głównie w Polsce, w ciągu najbliższych dwóch lat otworzy do 40 tys. mkw. powierzchni. To nie jest dzieło przypadku.
Niedawno wziąłem udział w CEE Summit, organizowanym przez magazyn Property EU i Poland Today, i uderzyło mnie to, jak Europa Środkowo-Wschodnia przesuwa granice tradycyjnego rynku nieruchomości. Podczas sesji podsumowującej, poświęconej aktualnym trendom, uczestnicy sami dawali poznać, jak bardzo lubią korzystać z coworkingu. Jako główny powód podawano elastyczność. Jeden z uczestników powiedział, że chodzenie do biura w weekend (w razie konieczności) sprawia mu o wiele mniejszą trudność niż w jego dawnym, tradycyjnym biurze. Jednak ani elastyczność, ani fizyczne udogodnienia – choć bardzo wygodne – nie stanowią o atrakcyjności przestrzeni coworkingowych. Powód numer jeden, to ludzie.
Społeczność – niewidzialny najważniejszy składnik
Ludzie są z natury istotami społecznymi. Wydarzenia, przypadkowe spotkania i krótkie rozmowy w kuchni – to tam rodzą się pomysły. Co ciekawe, uczestnicy wspomnianej już rozmowy na konferencji nie mówili sami z siebie o społeczności w kontekście atrakcyjnych coworkingów. Jednak kiedy to zasugerowano, wszyscy zgodzili się, że jest to kluczowy czynnik. Co nam to mówi? Myślimy o społeczności jako o czymś naturalnym – ale w rzeczywistości niełatwo jest zbudować ją wśród grupy nieznających się ludzi.
Według przygotowanego przez CBRE Occupier Survey 2018, ponad 80% najemców biur postrzega udogodnienia jako integralną część doświadczenia pracowników, a 65% uważa, że udogodnienia zorientowane na usługi są ważniejsze niż udogodnienia skupione na zapewnieniu konkretnej przestrzeni. Delos, twórca standardu WELL, ma rację, gdy podkreśla, że tworzenie kultury zdrowia i dobrego samopoczucia, w której pracownicy aktywnie uczestniczą, to coś więcej niż zapewnienie siłowni i zdrowych artykułów w stołówce czy wprowadzenie korporacyjnego wyzwania sportowego.
Według innego badania respondenci chcą, aby ich miejsce pracy bardziej przypominało zgraną społeczność i oczekują, że to operatorzy biur pomogą w zapewnianiu tego wrażenia. W tym momencie wygrywają elastyczne przestrzenie biurowe dzięki swoim wydarzeniom, warsztatom i imprezom towarzyskim. Dlatego w Spaceflow wierzymy, że wyselekcjonowane treści i community managerowie stymulują zaangażowanie członków budujących się społeczności.
JLL Flexible Space Report, 2017
Czy deweloperzy są gotowi?
Dość długo wydawało się, że deweloperzy i zarządcy biur są raczej sceptycznie nastawieni do elastycznych modeli i są skłonni zarządzać coworkingiem jedynie poprzez specjalistycznego operatora. Obecnie widzimy jednak, jak sami tworzą kolejne marki i to bez większego wysiłku.
HB Reavis wykonał bardzo sprytny ruch, tworząc nową markę HubHub. Skanska chce przejąć do 50% akcjo Business Link. W UKA Tishman Speyer uruchomił Studio. Nawet CBRE niedawno wystartowała w Stanach Zjednoczonych z własną marką coworkingową, Hana, która niewątpliwie wejdzie wkrótce do Europy. „W naszych planach mieści się ekspansja do poziomu 15-20% światowego rynku”, mówi Andrew Kupiec, CEO w Hana. Jednak według Coworking Mag dogonienie innych graczy będzie trudne, zwłaszcza gdy konkurencję stanowią marki takie jak WeWork, Regus i Knotel, które zarządzają już setkami przestrzeni coworkingowych. Ponadto zarówno Knotel, jak i WeWork właśnie ogłosiły kolejne etapy finansowania – odpowiednio 60 milionów i 3 miliardy dolarów.
Europa Środkowa nie pozostaje w tyle
Właściciele nieruchomości są w pełni świadomi pewnego poziomu niepewności – jak zgodzili się uczestnicy wspomnianego CEE Summit, udostępnianie 100% aktywów jako przestrzeni coworkingowych jest zbyt ryzykowne. Widzimy jednak, że tradycyjni gracze na rynku zwiększają zaangażowanie w biznes coworkingowy. Co więcej w Europie Środkowo-Wschodniej dzieje się to w tym samym lub wyższym tempie niż w pozostałych regionach. Region Azji i Pacyfiku, gdzie coworking jest znacznie dojrzalszy i właśnie nabiera prawdziwego rozpędu, pokazał już, że deweloperzy odnoszą sukcesy w kreowaniu własnych marek.
JLL Flexible Space Report, 2017
Najemcy biurowi to żaden Nostradamus
Co stoi za popularnością elastycznych biur poza siłą wspólnoty i udogodnień? Typowa długość funkcjonowania małej firmy to 4 lata. 4 lata! Średni czas istnienia firmy z listy 500 Fortune spadł z 60 lat w latach pięćdziesiątych do około 15 obecnie. Aż 99% londyńskich firm zatrudnia mniej niż 50 osób. Prosta prawda jest taka, że nikt nie jest w stanie przewidzieć co stanie się za 5, 10, 15 lat w tej szybko zmieniającej się gospodarce. Jak pisze JLL w swoim raporcie Flexible Space 2017, większość organizacji ma prognozy przychodów obejmujące tylko 24 miesiące i 36 miesięcy planowania strategicznego. Przeciętna umowa najmu powierzchni biurowej przekraczająca 5 lat stoi w jaskrawym kontraście wobec rzeczywistości biznesowej.
Maksymalne wykorzystanie przestrzeni
Ale najbardziej oszałamiające jest to, że 41% (!) wszystkich wynajętych powierzchni biurowych w USA stoi pustych, ale opłaconych. To koszt około 150 miliardów USD. Jeszcze bardziej zaskakujące jest to, że odsetek pustych wynajętych biur jest dość podobny na całym świecie. Ewidentnie nadchodzą duże zmiany. Jasne jest, że potrzebujemy efektywnego podejścia do korzystania z przestrzeni, bardziej elastycznego do zmieniających się potrzeb biznesowych.
A co, jeśli masz kilka nie do końca wykorzystanych kawiarni, a ludzie mogą zarezerwować w nich przez aplikację biurko na kilka godzin do pracy, tak jak robi to czeski startup Locco? A co, jeśli masz restauracje, które rano wypełniają się pracownikami biurowymi? To nie jest science fiction, a rzeczywistość wokół nas – wszystko to tylko kwestia skali.
Artykuł pierwotnie ukazał się na WorkplaceInsight.net
EN 
PL 
