Polska: analiza podaży i popytu na miejsca w akademikach

Według ostatniego raportu Głównego Urzędu Statystycznego w roku akademickim 2018/19 w Polsce uczyło się około 1,23 mln studentów. Od roku 2009 obserwujemy wyraźny wykładniczy wzrost liczby studentów zagranicznych, który osiągnął poziom 78 tys. osób. Najwięcej studiujących cudzoziemców pochodzi z krajów Europy Środkowo-Wschodniej i Indii, jednak dużym odsetkiem odznaczają się także osoby pochodzenia hiszpańskiego, tureckiego, czy norweskiego. Jaki jest więc realny popyt na miejsca w akademikach?

Potencjalny popyt na mieszkanie w akademiku

W Polsce mamy obecnie około 1,23 mln studentów (dane GUS na rok akademicki 2018/19). Liczba ta, pomimo znacznego spadku od szczytowego roku 2005, nadal jest jedną z najwyższych w Europie – zarówno pod względem liczb absolutnych, jak i procentowego udziału studentów w populacji w wieku 20-24 lata. W 2016 roku odsetek osób studiujących w tym wieku wynosił aż 41,8%.

Status mieszkaniowy studentów oraz przedmiot najmu studenckiego w 2018 r. 

Niezależnie od spadku ogólnej liczby studentów, wzrasta jednak liczba studentów zagranicznych decydujących się na naukę w Polsce. Od roku 2009 obserwujemy wyraźny wykładniczy wzrost, który osiągnął poziom 78 tys. osób. Najwięcej studiujących cudzoziemców pochodzi z krajów Europy Środkowo-Wschodniej i Indii, jednak dużym odsetkiem odznaczają się także osoby pochodzenia hiszpańskiego, tureckiego, czy norweskiego. Wzrasta także liczba studentów z pozostałych krajów Europy Zachodniej. Warto podkreślić przy tym dużą dywersyfikację środków finansowych przyjezdnych osób, oraz znacznie wybijających się zamożnych studentów z krajów zachodnich i Skandynawii, którzy są jedną z grup docelowych akademików prywatnych.

Ośrodki oferujące szkolnictwo wyższe koncentrują się głównie w dużych miastach wojewódzkich. Prawie milion studentów uczy się w 7 największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Trójmieście oraz Aglomeracji Śląskiej. To właśnie te miasta są najważniejszymi lokalizacjami rynku domów studenckich w Polsce, zarówno publicznych, jak i coraz częściej występujących – prywatnych.

Niezaspokojony popyt – zbyt mała podaż miejsc w akademikach publicznych

Pomimo licznej grupy docelowej podaż miejsc w akademikach regularnie maleje. Uczelnie publiczne wyłączają z użytkowania stare domy studenckie lub przebudowywują je na akademiki o wyższym standardzie, przez co liczba miejsc noclegowych dla żaków stale spada. Coraz częściej przyznawane są one także cudzoziemcom z Europy Środkowo-Wschodniej, za czym idzie dużo niższy próg dochodowy dla studentów polskich, aby takie miejsce otrzymać.

Według szacunków tylko co 10 student w Polsce może liczyć na mieszkanie w akademiku swojej uczelni. Pozostałe osoby przyjeżdżające do dużych miast zmuszone są do wynajmowania mieszkań lub stancji od osób prywatnych. Do całości dochodzi odsetek około 20 – 30% osób mieszkających podczas studiów w domach rodzinnych, co spowodowane jest dużo niższymi kosztami utrzymania, nie zawsze wiąże się jednak z chęcią zamieszkiwania z krewnymi. Różnorodny, rosnący popyt nie spotyka się w takiej sytuacji z wystarczającą podażą.

Taka sytuacja ma miejsce nie tylko na Polskim rynku, ale to on najbardziej odczuje potrzebę zmiany. Zgodnie z raportem firmy doradczej Colliers International, do roku 2028 większość krajów europejskich odczuwać będzie niedobór w zakresie zakwaterowania dla studentów. Jednym z najbardziej dotkniętych tym problemem ośrodków miejskich ma być Warszawa, która nie tylko rozwija się w kierunku znaczącego ośrodka europejskiego, ale też koncentruje najważniejsze i najliczniejsze uniwersytety w kraju. W takiej sytuacji powstaje luka rynkowa możliwa do wykorzystania przez firmy inwestujące w akademiki prywatne.

Deklarowane przeciętne miesięczne koszty najmu studenckiego w 2018 r.

Rosnące zainteresowanie akademikami prywatnymi

Obecnie sektor prywatnych domów studenckich w Polsce jeszcze raczkuje i pomimo wysokich stóp zwrotu (często powyżej 7%), rozwija się stosunkowo wolno. Według raportu Savills (dane na kwiecień 2019 r.) większość akademików należy cały czas do sektora publicznego, gdzie oferują łącznie około 122 tys. łóżek. W przeciwieństwie do nich akademiki prywatne są własnością pojedynczych osób fizycznych lub prawnych i to właśnie ci inwestorzy stanowią główny trzon rozwoju całego rynku akademików w kolejnych latach.

Jak pokazują dane, prywatni inwestorzy są obecnie w posiadaniu zaledwie 6,5 tys. miejsc noclegowych, a szacowana liczba akademików wynosi około stu. Obiecujące dla inwestorów staje się wysokie obłożenie prywatnych domów studenckich, które często osiąga nawet 100% dla placówek o wyższym standardzie. Placówki o standardzie niższym nadal osiągają wskaźnik powyżej 80%, czym nie mogą pochwalić się akademiki publiczne. Dzięki atrakcyjnym dla inwestorów wskaźnikom rynek prywatnych domów studenckich został bez wątpienia zauważony, a na etapie budowy znajduje się siedem kolejnych inwestycji o łącznej liczbie ponad 2,5 tys. łóżek. Dodatkowo czternaście innych projektów jest na etapie planowania.

To jednak wciąż kropla w morzu potrzeb, jeśli spojrzeć na obłożenie i możliwości zapewnienia noclegu studentom dziś – nie przekraczające 10% liczby studentów w Polsce. Bez względu więc na malejącą liczbę studentów – wysoka pewność najmu, atrakcyjne stopy zwrotu oraz stabilny i bezpieczny dochód skutkują pozytywnymi perspektywami dla inwestorów sektora prywatnych domów studenckich.

 

Artykuł zostały opracowany we współpracy z LIV Investment