Gdy wśród nowych budynków biurowych, które zapełniają miejskie horyzonty, nie brakuje laureatów najwyższych certyfikatów BREEAM czy LEED, pod znakiem zapytania pozostają motywacje, którymi w wyborze zielonych biur kierują się inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych. Wobec braku obowiązku posiadania certyfikatów, zastanawiający jest zapał, z jakim deweloperzy ponoszą koszty ich zdobycia.
Grupę, która bezpośrednio odpowiada za wybór rozwiązań technologicznych stanowią deweloperzy, dlatego na przykładzie Warszawy przeprowadzono badania , mające na celu naukowe zgłębienie fenomenu zielonych budynków od analizy ilościowej po stronie podaży. Model ekonometryczny, opracowany na próbie niemal 400 budynków biurowych w Warszawie wyodrębnił osiem zmiennych, m.in. odległość od centrum, wiek, certyfikację ekologiczną i pozwolił oszacować znaczenie każdej z cech na wysokość czynszów bazowych w warszawskich biurach. Wyniki tego badania pokazały, że procentowe znaczenie w określeniu stawki czynszu, które możemy przypisać certyfikacji utrzymuje się na poziomie aż 8,9%. Dla porównania, to samo badanie wykazało, że każda minuta podróży samochodem, z którą budynek jest bardziej oddalony od centrum Warszawy obniża czynsz średnio o ok. 2.4%. Ekologiczna certyfikacja budynku ma zatem istotny wpływ na wysokość czynszu.
Aby lepiej zrozumieć znaczenie wspomnianych liczb, wyobraźmy sobie, że w centrum Warszawy powstają jednocześnie dwa wieżowce o identycznych parametrach, różniących się jedynie posiadaniem lub brakiem certyfikatu LEED. Ten z budynków, który nie miałby certyfikatu, musiałby, według wyników powyższych badań, rekompensować swoim najemcom ten brak czynszami o 8,9% niższymi od tych w budynku konkurencyjnym. Zatem, przy stawce czynszu na wysokości EUR 21, konkurent musiałby oferować czynsz najwyżej na poziomie EUR 19,5.
Wyżej opisana zależność wskazuje na to, że motywacje deweloperów są czysto ekonomiczne. Certyfikacja budynku wpływa pozytywnie na wysokość czynszów, co przekłada się na całkowite przychody operacyjne, a co za tym idzie, wyższe ceny sprzedaży w transakcjach inwestycyjnych. Ekonometryczne narzędzia pozwoliły zgłębić przyczyny pozyskiwania certyfikatów po stronie podaży, ponieważ jednak najciekawsze obserwacje poczynić można zwykle na styku podaży i popytu, postanowiono zbadać drugą stronę zielonego medalu przeprowadzając serię szczegółowych wywiadów z najemcami ekologicznych budynków.
Rozmowy przeprowadzone z ośmioma przedstawicielami najemców zarówno międzynarodowych korporacji, spółek sektora publicznego, jak i średnich przedsiębiorstw, pozwoliły zauważyć ciekawe prawidłowości. Wbrew wcześniejszym hipotezom, strategie CSR firm, nie zawierały konkretnych zapisów obligujących je do wyboru zielonych biur (za wyjątkiem organizacji FRONTEX), a niższe koszty operacyjne nie stanowiły kluczowego czynnika wpływającego na decyzję o lokalizacji.
Z analizy wynika, że podczas gdy dla międzynarodowych korporacji wybór zielonego biura jest motywowany świadomością ekologiczną i dbałością o środowisko na poziomie ideologicznym, dla mniejszych firm, bez globalnego zasięgu, ekologiczna certyfikacja to czynnik poboczny lub nawet nieistotny. Pomimo tych obserwacji, i niezależnie od czynników decyzyjnych wskazywanych przez najemców, wśród przeważającej ich części panowało przekonanie o tym, że budynek certyfikowany ekologicznie jest w swej naturze bezwzględnie „lepszy”. Co ciekawe, często przeświadczenie to nie było poparte analizą kosztów operacyjnych, czy dokładnym zrozumieniem technicznych możliwości budynków. Przekonanie o wyższości zielonych biurowców jest zatem niemal podświadome, a w połączeniu z relatywnie wyższymi czynszami bazowymi w zielonych biurach, zaobserwowana luka w edukacji najemców stanowi dużą szansę zarówno dla deweloperów jak i agentów w szerzeniu zielonych rozwiązań, które są nie tylko bardziej przyjazne środowisku, ale również przynoszą wymierne zyski.
Źródła:
Osiecka, J. (2015) „Ecologically Certified Office Builidngs in Warsaw. What are the Motivations for Going Green?”, Praca magisterska nagrodzona wyróżnieniem, London School of Economics, Department of Geography and Environment.
EN 
PL 
