Inwestycje mixed-use w Polsce nabierają coraz większego znaczenia. Z tego powodu stworzyliśmy najbardziej kompleksowe opracowanie na temat projektów wielofunkcyjnych kiedykolwiek wydane na naszym rynku.
Szczegółowej analizie poddaliśmy ponad sto projektów z całego świata. Prześledziliśmy kontekst społeczny, ekonomiczny i miejski takich realizacji. Celem było zrozumienie ogólnych zasad rządzących inwestycjami mixed-use oraz poznanie ich cech szczególnych – w tym architektury, procesów powstawania i mechanizmów zarządzania.
Raport „Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie” stanowi kompleksowy przewodnik po złożonej charakterystyce takich projektów oraz wskazuje czynniki stojące za przewidywanym wzrostem znaczenia inwestycji mixed-use. Opisuje współczesne projekty o funkcji mieszanej, wyjaśnia ich genezę oraz przedstawia perspektywy rozwoju.
Raport jest efektem analizy ponad stu projektów wielofunkcyjnych oraz agregacji wiedzy z opracowań biznesowych i akademickich. Na ich podstawie określono podstawowe typologie służące do lepszego opisu inwestycji typu mixed-use. Interesują nas powody stojące za wzrostem popularności projektów o funkcji mieszanej oraz ich społeczne i ekonomiczne implikacje. Szczegółowo przyglądamy się sytuacji tego segmentu w Polsce oraz wyznaczamy szanse i zagrożenia dla dalszego rozwoju.
Czym jest mixed-use?
Choć intuicyjnie rozumiemy co oznaczają, projekty mixed-use nie doczekały się powszechnie akceptowanej definicji. Według definicji ThinkCo założenie mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji – istotnych w skali założenia oraz współzależnych. Jednocześnie co najmniej dwie z nich muszą być na tyle istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych od siebie grup użytkowników. Skala nie jest określona – może obejmować pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta. Co jednak ważne, inwestycja tego typu posiada instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania. Maksymalizuje zarazem wykorzystanie terenu i tworzy spójny wyraz przestrzenny i architektoniczny, co umożliwia budowanie marki miejsca.
Skala zjawiska w Polsce
W ostatnich kilku latach wyraźnie rysuje się przyspieszone tempo wzrostu tego rynku w Polsce. Do końca 2021 roku przynajmniej częściowo dostępnych ma być trzydzieści siedem projektów, a więc ponad dwa razy więcej niż jeszcze pięć lat temu. W planach jest kolejne kilkanaście inwestycji w całym kraju. Rynek rozwija się szybko, projekty stają się coraz bardziej zróżnicowane, a deweloperzy chętniej dywersyfikują swoje portfele inwestycyjne wzbogacając je o kolejne realizacje wielofunkcyjne.
Podział funkcji – najważniejsza jest synergia
W 93% kompleksów mixed-use znajduje się miejsce na handel, 84% oferuje biura a 80% – mieszkania. Poza tym występuje cały szereg funkcji uzupełniających, z czego najważniejsze to gastronomia i kultura. Choć często nie przynoszą bezpośrednich znaczących zysków dla inwestorów, pomagają przyciągać ludzi z zewnątrz, a przy tym budować atmosferę i tożsamość miejsca. Dodatkowo szeroko pojęta gastronomia wchodzi w synergię z niemal każdą możliwą funkcją. To ogromnie ważne, ponieważ to właśnie synergia pomiędzy poszczególnymi elementami stanowi o właściwym wymieszaniu funkcji mixed-use i ich wzajemnym wspieraniu się.
Wielowymiarowa dywersyfikacja
Kluczowa jest dywersyfikacja produktów, najemców powierzchni i użytkowników końcowych, które budują wartość dodatkową miejsca. Inwestycje mixed-use są często zarządzane przez jeden podmiot, który dzięki codziennym działaniom utrzymuje ten kruchy stan równowagi. Jednocześnie w przypadku inwestorów, którzy nie chcą brać na swoje barki całości projektu wielofunkcyjnego, popularnym rozwiązaniem jest tworzenie masterplanu, a następnie przekazywanie poszczególnych części przedsięwzięcia wyspecjalizowanym partnerom.
Potencjał współpracy międzysektorowej
W Polsce nie musimy mierzyć się z silnym strefowaniem funkcjonalnym, które hamuje rozwój obiektów wielofunkcyjnych np. w wielu miastach USA. Jednocześnie jesteśmy też dalecy od rozwiniętych mechanizmów PPP, popularnych zwłaszcza we Francji i Holandii, gdzie całe osiedla mixed-use są wykorzystywane do osiągnięcia sukcesu finansowego podmiotu prywatnego i celów społecznych samorządów. Na podmioty zainteresowane inwestycjami typu mixed-use czeka szereg wyzwań organizacyjnych, które w obliczu braku odpowiednich regulacji zmuszają do własnych interpretacji istniejących przepisów.
Szanse i zagrożenia
Korzyści z inwestycji mixed-use mogą czerpać wszyscy. Z punktu widzenia inwestorów dobrze zrealizowany projekt oznacza wyższe wyceny nieruchomości. Dla samorządów jest to okazja do rewitalizacji zaniedbanego terenu, bądź wytworzenia nowego centrum lokalnego. Najemcy przestrzeni komercyjnych zyskują na obecności mieszkańców, jak i osób przyciąganych z zewnątrz. Natomiast mieszkańcy czerpią korzyści z animowanej przestrzeni, która oferuje różnorodne funkcje niedostępne wcześniej na danym obszarze.
Są to jednak bardzo skomplikowane procesy o wysokim ryzyku inwestycyjnym. Dlatego realizuje się je przede wszystkim tam, gdzie lokalizacja wskazuje na duży i niewykorzystany potencjał. Proces wymaga przy tym ścisłej współpracy na linii inwestor-samorząd i dużego wsparcia ze strony organów publicznych. Do tego dochodzą problemy z utrzymaniem istniejącej zabudowy, wyzwania prawne i brak doświadczenia w przeprowadzaniu tak kompleksowych inwestycji.
Partnerzy raportu:
Inwestycje mixed-use w Polsce nabierają coraz większego znaczenia. Z tego powodu stworzyliśmy najbardziej kompleksowe opracowanie na temat projektów wielofunkcyjnych kiedykolwiek wydane na naszym rynku.
Raport „Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie” stanowi kompleksowy przewodnik po złożonej charakterystyce takich projektów oraz wskazuje czynniki stojące za przewidywanym wzrostem znaczenia inwestycji mixed-use. Opisuje współczesne projekty o funkcji mieszanej, wyjaśnia ich genezę oraz przedstawia perspektywy rozwoju.
Raport jest efektem analizy ponad stu projektów wielofunkcyjnych oraz agregacji wiedzy z opracowań biznesowych i akademickich. Na ich podstawie określono podstawowe typologie służące do lepszego opisu inwestycji typu mixed-use. Interesują nas powody stojące za wzrostem popularności projektów o funkcji mieszanej oraz ich społeczne i ekonomiczne implikacje. Szczegółowo przyglądamy się sytuacji tego segmentu w Polsce oraz wyznaczamy szanse i zagrożenia dla dalszego rozwoju.
Czym jest mixed-use?
Choć intuicyjnie rozumiemy co oznaczają, projekty mixed-use nie doczekały się powszechnie akceptowanej definicji. Według definicji ThinkCo założenie mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji – istotnych w skali założenia oraz współzależnych. Jednocześnie co najmniej dwie z nich muszą być na tyle istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych od siebie grup użytkowników. Skala nie jest określona – może obejmować pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta. Co jednak ważne, inwestycja tego typu posiada instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania. Maksymalizuje zarazem wykorzystanie terenu i tworzy spójny wyraz przestrzenny i architektoniczny, co umożliwia budowanie marki miejsca.
Skala zjawiska w Polsce
W ostatnich kilku latach wyraźnie rysuje się przyspieszone tempo wzrostu tego rynku w Polsce. Do końca 2021 roku przynajmniej częściowo dostępnych ma być trzydzieści siedem projektów, a więc ponad dwa razy więcej niż jeszcze pięć lat temu. W planach jest kolejne kilkanaście inwestycji w całym kraju. Rynek rozwija się szybko, projekty stają się coraz bardziej zróżnicowane, a deweloperzy chętniej dywersyfikują swoje portfele inwestycyjne wzbogacając je o kolejne realizacje wielofunkcyjne.
Podział funkcji – najważniejsza jest synergia
W 93% kompleksów mixed-use znajduje się miejsce na handel, 84% oferuje biura a 80% – mieszkania. Poza tym występuje cały szereg funkcji uzupełniających, z czego najważniejsze to gastronomia i kultura. Choć często nie przynoszą bezpośrednich znaczących zysków dla inwestorów, pomagają przyciągać ludzi z zewnątrz, a przy tym budować atmosferę i tożsamość miejsca. Dodatkowo szeroko pojęta gastronomia wchodzi w synergię z niemal każdą możliwą funkcją. To ogromnie ważne, ponieważ to właśnie synergia pomiędzy poszczególnymi elementami stanowi o właściwym wymieszaniu funkcji mixed-use i ich wzajemnym wspieraniu się.
Wielowymiarowa dywersyfikacja
Kluczowa jest dywersyfikacja produktów, najemców powierzchni i użytkowników końcowych, które budują wartość dodatkową miejsca. Inwestycje mixed-use są często zarządzane przez jeden podmiot, który dzięki codziennym działaniom utrzymuje ten kruchy stan równowagi. Jednocześnie w przypadku inwestorów, którzy nie chcą brać na swoje barki całości projektu wielofunkcyjnego, popularnym rozwiązaniem jest tworzenie masterplanu, a następnie przekazywanie poszczególnych części przedsięwzięcia wyspecjalizowanym partnerom.
Potencjał współpracy międzysektorowej
W Polsce nie musimy mierzyć się z silnym strefowaniem funkcjonalnym, które hamuje rozwój obiektów wielofunkcyjnych np. w wielu miastach USA. Jednocześnie jesteśmy też dalecy od rozwiniętych mechanizmów PPP, popularnych zwłaszcza we Francji i Holandii, gdzie całe osiedla mixed-use są wykorzystywane do osiągnięcia sukcesu finansowego podmiotu prywatnego i celów społecznych samorządów. Na podmioty zainteresowane inwestycjami typu mixed-use czeka szereg wyzwań organizacyjnych, które w obliczu braku odpowiednich regulacji zmuszają do własnych interpretacji istniejących przepisów.
Szanse i zagrożenia
Korzyści z inwestycji mixed-use mogą czerpać wszyscy. Z punktu widzenia inwestorów dobrze zrealizowany projekt oznacza wyższe wyceny nieruchomości. Dla samorządów jest to okazja do rewitalizacji zaniedbanego terenu, bądź wytworzenia nowego centrum lokalnego. Najemcy przestrzeni komercyjnych zyskują na obecności mieszkańców, jak i osób przyciąganych z zewnątrz. Natomiast mieszkańcy czerpią korzyści z animowanej przestrzeni, która oferuje różnorodne funkcje niedostępne wcześniej na danym obszarze.
Są to jednak bardzo skomplikowane procesy o wysokim ryzyku inwestycyjnym. Dlatego realizuje się je przede wszystkim tam, gdzie lokalizacja wskazuje na duży i niewykorzystany potencjał. Proces wymaga przy tym ścisłej współpracy na linii inwestor-samorząd i dużego wsparcia ze strony organów publicznych. Do tego dochodzą problemy z utrzymaniem istniejącej zabudowy, wyzwania prawne i brak doświadczenia w przeprowadzaniu tak kompleksowych inwestycji.
Partnerzy raportu:
WARSZTATY: Mixed-use w Polsce
Zapraszamy na warsztaty, które skupiają się na potencjale inwestycji wielofunkcyjnych w kontekście Państwa biznesu. Warsztat obejmuje:
- Prezentację wniosków z raportu Wielofunkcyjne
- Szczegółowe omówienie relacji pomiędzy funkcjami, które tworzą udany projekt wielofunkcyjny
- Lessons learned na przykładzie najciekawszych projektów ze świata
- Brainstorm na temat perspektyw rozwoju rynku inwestycji mixed-use w kontekście biznesu klienta
- Wstępne omówienie nieruchomości klienta z punktu widzenia realizacji inwestycji mixed-use (w przypadku firmy deweloperskiej)
Efektem warsztatów będzie dokładna znajomość perspektyw rozwoju rynku inwestycji wielofunkcyjnych oraz wstępna analiza potencjału nieruchomości klienta z perspektywy inwestycji mixed-use.
PL 
EN 
