Kolejny tydzień walki z COVID-19 nie przyniósł na rynku nieruchomości spektakularnych zmian. Obserwujemy dzisiaj trzy prędkości – załamanie pewnych sektorów, systematyczne pogarszanie się sytuacji lub w najlepszym przypadku stabilną niepewność jutra.
W wyniku wprowadzonych regulacji związanych z rozprzestrzenianiem się wirusa COVID-19, w najgorszym położeniu znalazła się branża hotelarska i retail. Największe sieci hotelarskie wprowadzają mocną redukcję pensji i jak tylko mogą ograniczają koszty, licząc na to, że dotrwają w jakiś sposób do końca. Retail „cierpi ale się nie poddaje” – kto tylko może przenosi sprzedaż do internetu, próbując ratować chociaż część zysków. Nie wszyscy jednak mają taką możliwość – w tym przypadku trwa gra z czasem.
Lepiej jest w sektorze biurowym, choć i tam nie brakuje problemów. Przed dużym wyzwaniem stanęli operatorzy coworkingów, którzy w ostatnich latach mocno skalowali swoje biznesy. Dzisiaj w przypadku możliwości szybkiego zerwania umowy, elastyczność zaczyna grać przeciwko nim samym. Firmy, które z kolei szykowały się do poszukiwania kolejnego biura, dzisiaj wstrzymują oddech i czekają co dalej.
Podobnie sytuacja ma się na rynku mieszkaniowym. Pęd do szybkiego zakupu mieszkania zdecydowanie wyhamował i dzisiaj wysiłki deweloperów opierają się na podtrzymaniu łańcuchów sprzedaży i finalizowania sprzedaży mieszkań, które wcześniej były już zarezerwowane. Zainteresowanie Polaków mieszkaniami jednak nie spadło i nadal przyglądają się możliwościom zakupu swojego m2. Czyżby inwestycje w nieruchomości po raz kolejny miały być bezpieczną przystanią w czasach recesji?
Najlepiej bronią się magazyny. Oczywiście, będąc częścią globalnego ekosystemu, odczuwają również mocne turbulencje na rynku, ale w momencie kiedy jedni mają teraz pewne problemy z płynnością, inni zwiększają swoje obroty w związku z rozwojem sprzedaży w e-commerce.
A jak sytuacja wygląda w szczegółach? Aby w pełni zrozumieć co dzieje się na rynku nieruchomości zaprosiliśmy do współpracy grono świetnych specjalistów. Bieżącą sytuację i wyzwania w poszczególnych segmentach komentują Andrzej Szymczyk (Walter Herz), Beata Kokeli (Cushman & Wakefield), Jakub Sarzyński (Brookfield Partners), Joanna Lewandowska (Axi Immo), Marcin Krasoń (Obido) oraz Mateusz Stańczyk (Crido).
BIURA – Jakub Sarzyński, Brookfield Partners
Kolejny tydzień zatrzymania na rynku biurowym. Wynajmujący przygotowują strategię na kolejne tygodnie pod kątem pozyskiwania klientów, ale również na podejście do relacji z obecnymi najemcami. Ten tydzień nie przyniósł konkretnych decyzji.
Ciekawe obserwacje płyną od najemców. Dla niektórych z nich zaskoczeniem jest jak dobrze home office jest oceniany przez samych pracowników – tutaj mowa zdecydowanie o spółkach z sektora IT. Część z tych organizacji rozważa przejście całkiem lub w dużym stopniu na ten system pracy. Należy pamiętać, że jest to dosyć krótki 'okres próby’ i kolejne tygodnie mogą zmienić perspektywę pracowników.
Firmy z bardziej konserwatywnych sektorów, w przyszłości mogą traktować pracę zdalną jako opcję do rozważenia, która wcześniej nie była odgórnie brana pod uwagę. Efektem tej sytuacji mogą być nowe trendy jeśli chodzi o zapotrzebowanie na powierzchnię.
Co się dzieje w sektorze biur elastycznych i coworkingach? Krótkoterminowo sektor elastyczny jest wrażliwy na zachwiania koniunktury. Szczególnie narażeni są operatorzy bazujący na freelancerach albo firm sektora MŚP. Takie umowy często zawierane są na czas nieokreślony, co stwarza klientom możliwość agresywnej renegocjacji lub wypowiedzenia umowy, z czego duża część firm korzysta – nie widzą sensu płacenia za biuro, przy którym i tak nie pracują. Na dzisiaj teoretycznie w lepszej sytuacji są więksi operatorzy, którzy mają dostęp do klientów korporacyjnych, którzy mają często 12-miesięczne kontrakty. W takim wypadku – część z nich zostanie utrzymana, choć wielu operatorów liczy się również z ich utratą. Z drugiej strony firmy, które były zdecydowane na długie tradycyjne umowy najmu przyglądają się ofertom biur elastycznych.
RYNEK PIERWOTNY – Marcin Krasoń, Obido
Na rynku pierwotnym nie widać oznak paniki, uczestnicy rynku dostosowali się do nowych warunków i próbują działań w ramach istniejących ograniczeń i utrudnień. Ponad 88 proc. osób szukających mieszkania na obido.pl deklaruje, że epidemia nie sprawi, że definitywnie zrezygnują z zakupu nieruchomości, aczkolwiek większość z nich odkłada część lub całość działań na okres po epidemii.
Rozmowy z użytkownikami obido.pl wskazują, że największą obawą dziś jest wśród ludzi pogorszenie sytuacji zawodowej i/lub finansowej. Razem z zaleceniami by zostać w domu wpłynie to zapewne na spadek obrotów na rynku (szczególnie w drugim kwartale 2020 r.). Część tych transakcji zostanie sfinalizowanych po zakończeniu kwarantanny, a część w ogóle. Spodziewam się też końca okresu wzrostu cen (w 2019 były to wzrosty dwucyfrowe), ale czy dojdzie do obniżek i jakich, to trudno dziś powiedzieć.
Przełom kwartału przyniósł też zmianę w ofertach banków. W niektórych instytucjach wzrosły marże (o 0,1-0,4 pkt proc.) lub wymogi wkładu własnego (o 10 pkt proc.). Liczyć trzeba się też z wydłużeniem dużej części procesów. Jednocześnie banki wdrażają większą digitalizację procesów i ograniczają czynności wykonywane przez pracowników oddziałów.
Deweloperzy borykają się z problemami z uzyskaniem pozwoleń na budowę, mniejsze będą więc nie tylko obroty, ale i liczba nowych inwestycji.
Z drugiej strony sprzedaż nadal trwa (bardziej w online niż offline), można podpisać akt notarialny, wznowiono też odbiory. Na razie nie ma większych problemów na budowach, ale w miarę rozwoju epidemii mogą się one pojawić.
RYNEK NAJMU – Tomasz Bojęć, ThinkCo
Rynek najmu w obliczu pandemii jest szalenie niejednorodny. Przede wszystkim, jego kondycja różni się w zależności od tego, czy mieszkania przeznaczane były na najem krótko- czy długoterminowy.
Mieszkania wystawiane dotychczas na Airbnb kryzys dotyka w stopniu podobnym, jak w przypadku hoteli. Część mieszkań weszła na rynek najmu długoterminowego, część (ponad 20% z nich) zaczęła budować nieobecny dotychczas rynek średnioterminowy, wystawiane są bowiem na okres 3-6 miesięcy. Niektóre oferowane są także jako mieszkania „na czas kwarantanny” z ofertami na 14 dni.
Znaczna część tych zasobów prawdopodobnie wróci docelowo na rynek krótkiego najmu, jednak spodziewać się można, że gro mieszkań pozostanie na rynku najmu średnioterminowego, realizując tym samym pierwotne zamierzenia przepisu o najmie okazjonalnym.
Chwilowa likwidacja rynku krótkoterminowego w sposób naturalny przełożyła się również na produkty inwestycyjne, takie jak aparthotele. W mijającym tygodniu obserwowaliśmy składanie pierwszych wniosków o upadłość obiektów w tym sektorze.
Niepokój pojawia się jednak również u tych, którzy jak dotąd doświadczyli pandemii w najmniejszym stopniu, czyli wynajmujących mieszkania długoterminowo. Wchodzenie krótkoterminowych lokali na rynek najmu długoterminowego zaczyna przekładać się na stawki najmu. Póki co nieznacznie. Media przepełniają jednak pytania o przyszłość detalicznego rynku najmu, potencjalny spadek wartości mieszkań i wysokości czynszów.
Sytuacja ta nie wpływa obecnie na rozwój rynku instytucjonalnego. Przeciwnie – zainteresowanie funduszy tego typu inwestycjami wzrasta. Na wschodzącym polskim rynku obiekty rezydencjonalne stanowią bowiem pewniejszą inwestycje niż rynek biurowy i inne sektory komercyjne.
HOTELE – Andrzej Szymczyk, Walter Herz
Rząd postanowił zamknąć działalność hoteli i innych obiektów noclegowych do odwołania. Wyjątkiem są budynki służące jako miejsca kwarantanny lub te, w których przebywają pracownicy w podróży służbowej. Niestety po raz kolejny podane informacje są nieprecyzyjne i wśród hotelarzy nie ma pewności, kto i w jaki sposób miałby sprawdzać czy dana osoba jest w delegacji. Niemniej jednak należy stwierdzić, że działalność branży stanęła i nie jest pewne, kiedy się to zmieni.
Pojawiły się pierwsze wnioski o upadłość wśród zarządzających obiektami z mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy. Trudno jest w chwili obecnej oszacować potencjalną liczbę kolejnych wniosków ponieważ nie istnieje szybki sposób raportowania tego typu danych w naszym kraju.
Przyjęty przez rząd pakiet antykryzysowy w obecnej formie nie pomoże branży hotelowej. Brak jest w nim rozwiązań dla większych przedsiębiorstw, jakimi najczęściej są hotele. Pojawiły się doniesienia medialne o trwających pracach nad zmianami w pakiecie pomocowym, w tym m.in. pomysł bonów do wykorzystania na usługi turystyczne, ale i tym razem brak jest jakichkolwiek szczegółów na temat ich zawartości i terminu wprowadzenia.
Jeśli nie będzie informacji o zmniejszeniu restrykcji w przemieszczaniu się do końca kwietnia, najprawdopodobniej nastąpi fala zwolnień pracowników i wpłynie ogromna ilość wniosków o upadłość firm związanych z turystyką.
Dla części obiektów szansą na zachowanie płynności finansowej byłoby zmiana ich przeznaczenia na obiekty do odbywania kwarantanny, ale brak jest szczegółowych informacji w tym zakresie. W innych krajach wykorzystywane są na ten cel nawet hotele wyższych kategorii i placówki działające pod globalnymi markami hotelowymi. W Polsce widać obawy właścicieli i zarządzających hotelami, czy obiekt nie zostanie naznaczony jako „zakażony”, co może przełożyć się później na utrudnienia w prowadzeniu biznesu.
RETAIL – Beata Kokeli, Cushman & Wakefield
W życie weszły zapisy Tarczy Antykryzysowej, które nie pomagają Wynajmującym, a oferuję wsparcie Najemcom w zakresie regulowania stosunków wynikających z umów najmu pomiędzy stronami. W tej szczególnej sytuacji branża inicjuje działania w celu wypracowania rozwiązań, które będą miały na celu wsparcie dla Wynajmujących.
Branża handlowa cierpi, ale się nie poddaje. Handel stacjonarny poza branżą spożywczą, drogeryjną czy wyposażenia wnętrz, właściwie przestał istnieć.
Niektóre firmy, które do dzisiaj jeszcze próbują sprzedawać, odnotowują obroty w wysokości do 10% z czasu przed COVID-19.
Widzimy pierwsze wzrosty zamówień związane ze sprzedażą on-line – wzrost o 239% (01.01.2020 – 15.03. 2020 w porównaniu do tego okresu w roku poprzednim) zanotowała branża spożywcza, chemia i zdrowie – 138%, media i elektronika o 66% (za shopper. pl). W innych branżach np. obuwie grupa CCC odnotowuje wzrost przychodów ze sprzedaży on-line w wysokości 43%. Firmy, które dotychczas nie sprzedawały przez internet wprowadzają ten kanał wykorzystując firmy logistyczne oferujące zintegrowane platformy e-commerce.
Taka sytuacja trochę poprawia humory branży, ale nie wszyscy mogą skorzystać z tych możliwości. Z pewnych usług nie skorzystamy on-line, przez internet nie wypijemy kawy czy nie wyjdziemy wspólnie do kina. Pracujemy zdalnie, kupujemy zdalnie, do sieci przenosimy też cześć kontaktów towarzyskich. Siedzimy w 95% w naszych domach – i pojawia się pytanie – czy w przyszłości wrócimy z powrotem do poprzedniego sposobu życia? Na to pytanie nikt dzisiaj nie zna odpowiedzi.
MAGAZYNY – Joanna Lewandowska, Axi Immo
Branża magazynowa, choć nie pozostaje całkowicie odporna na gospodarcze spowolnienie, wciąż trzyma się mocno. Jak pokazują doświadczenia z rynku chińskiego, który powoli wraca do poprzedniego trybu pracy, aktywność w branży magazynowej spadła tylko o kilka punktów procentowych.
Zdecydowanie bardziej ucierpiał sektor produkcyjny, w którym zerwane łańcuchy dostaw wprowadziły rynkową niepewność, jak również pytania o zasadność globalnych sieci zależności w produkcji nawet najbardziej podstawowych dóbr.
Na fali tych doświadczeń, możemy się spodziewać zmian w organizacji niektórych branż i większego nacisku w strategiach firm na lokalne łańcuchy dostaw.
Wskazują na to również wypowiedzi polityków wielu państw oraz Komisji Europejskiej. Zwracają oni uwagę na uzależnienie wielu branż od dostaw z Chin i związane z tym ryzyka uwidocznione w trakcie bieżącej pandemii. Coraz częściej mówi się o konieczności budowy strategicznej autonomii przemysłu europejskiego.
Na ryku magazynowym wciąż zawierane są umowy najmu – są to zarówno nowo podpisane kontrakty jak i prolongaty istniejących. W przypadku branż bardziej dotkniętych zastojem ekonomicznym, prolongaty mogą mieć na celu skonsumowanie przyszłych okresów wakacji czynszowych już dziś, co pozwoli utrzymać płynność finansową w najtrudniejszym okresie.
Bez względu na pandemię, toczą się i zamykają procesy inwestycyjne w sektorze logistycznym. Co ciekawe, w ostatnich portfelowych przejęciach, stronę kupującą reprezentowały podmioty z dalekiej Azji. Można jednak już zaobserwować polaryzację w podejściu inwestorów do nowych zakupów. Część kupujących wstrzymuje kluczowe decyzje i czeka na stabilizację sytuacji, natomiast inni intensywnie poszukują okazyjnych zakupów, które zwrócą się w dłuższym horyzoncie inwestycyjnym.
PODATKI – Mateusz Stańczyk, Crido
Z perspektywy podatkowej, rynek oczekiwał znaczących ruchów polegających na zwolnieniu lub odroczeniu pewnych obowiązków, zarówno tych raportowych jak i związanych z płatnością podatków.
W tym zakresie podatnicy z branży nieruchomości dostali jak na razie niewiele tj.:
– możliwość odroczenia płatności podatku minimalnego (przy spełnieniu warunku 50% spadku przychodów podatkowych, a co istotne mniej otrzymanej gotówki nie zawsze oznacza spadek przychodów podatkowych),
– możliwość zwolnienia z podatku od nieruchomości – tu decyzję pozostawiono władzom lokalnym,
– odroczenie obowiązku złożenia rocznego CIT-8 i rozliczenia rocznego podatku dochodowego,
– możliwość rozliczenia ewentualnej straty 2020 z wynikiem roku 2019.
Z drugiej strony, to co niebezpieczne, to wydłużenie niektórych terminów, w tym terminów na wydanie interpretacji podatkowych do 6 miesięcy (istotne dla transakcji nieruchomościowych).
To czego zabrakło to przede wszystkim pomoc w zachowaniu płynności przedsiębiorstw poprzez ustawowe odroczenie płatności zaliczek na podatek dochodowy oraz podatku od towarów i usług.
W tej kwestii pozostaje ustawowa możliwość złożenia wniosku o odroczenie lub rozłożenie na raty takiej płatności. Z pewnością istotne byłoby również:
– przyspieszenie zwrotu VAT (póki co można nawet wręcz opóźnić takie czynności) oraz
– możliwość uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku zablokowanym VAT (z uwagi na split payment),
– jasne wskazówki co do podatkowego rozliczenia usług najmu (braku usług) w centrach handlowych w sytuacji wygaśnięcia zobowiązań na podstawie art. 15ze.
Podsumowując, jak na razie tarcza może i jest ale zrobiona z kiepskich materiałów. Przed wirusem nie ochroni. Czekamy na więcej.
Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości w obliczu COVID-19. Zapisz się do naszego newslettera!
PL 
EN 
