Najem jest coraz bardziej popularny, nie tylko wśród osób kupujących mieszkania w celu ich wynajmowania, ale i wśród osób poszukujących możliwości zamieszkania. Elastyczność tego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pozwala na większą mobilność, dopasowanie mieszkania do potrzeb i zmian sytuacji rodzinnej, ale i finansowej. W 2018 roku przychód z najmu zgłosiło w ramach ryczałtu 637 694 podatników, a w stosunku do poprzedniego roku przybyło ponad 60 tysięcy nowych podatników zeznających najem.
W poniższym artykule zapoznać można się z danymi dotyczącymi rynku najmu, za rok 2018. Nie jest to błąd redaktorski – zbieranie informacji na temat deklaratywnego najmu detalicznego w Polsce zajmuje ponad rok.
Po pierwsze – ponad rok, to zdecydowanie za długo na zbieranie danych rocznych.
Po drugie – mowa o deklaratywnym najmie, więc tylko o tych właścicielach nieruchomości, którzy przyznają się, że wynajmują i uczciwie płacą podatki od wynikających z tego tytułu przychodów. Nie jest jednak oczywistym, jak duży odsetek rynku stanowią mieszkania, które znajdują się w strefie “czynsz w gotówce odbiorę każdego 10 dnia miesiąca w południe”.
Po trzecie – choć nie zostało napisane wprost, zestawienie danych jest owocem pracy niezależnej analityczki rynku mieszkaniowego Hanny Milewskiej-Wilk. Nie zostało zlecone, ani tym bardziej wykonane, przez żadną państwową instytucję badawczą.
Wszystkie te trzy aspekty w telegraficznym skrócie przedstawiają w jakiej sytuacji znajduje się dziś polski rynek najmu. Każdy mieszkaniec dowolnego większego miasta w Polsce potwierdzi, że na rynku najmu są zasoby. Martwi jednak, że nie wiemy jakie dokładnie i nie mamy nad tym realnej kontroli. Nie jest to ostatecznie specjalnie interesujące dla władz. Oznacza to, że równolegle do stopniowo rodzącego się rynku najmu instytucjonalnego, nieprzerwanie rozwija się (i długo nie pozwoli prześcignąć) dynamiczny rynek detalistów. Czas więc przyjrzeć się tematyce rynku mieszkaniowego, by obok tworzonych tak przez państwowe jak i prywatne inicjatywy budynków w całości przeznaczonych na wynajem, uporządkować rynek detaliczny na kształt zachodnich rynków – tak byśmy mogli znać poznać realną skalę najmu w Polsce.
Tak myślałem kilka tygodni temu, gdy pierwszy raz czytałem wyniki tych analiz…
Dzisiaj jestem znacznie bardziej radykalny w swoich oczekiwaniach. Myślę że potrzebujemy rzetelnych danych jak wody na pustyni – zbieranych przez państwo, choćby przez wymóg prawny stosownych deklaracji od każdego wynajmującego. Bo w sytuacjach zagrożenia, rynek najmu szybko stać się może tykającą bombą.
Nieruchomości to dobra lokata, bo ich wartość długoterminowo stale rośnie. Tym szybciej im lepiej mieszkania się wynajmują – a wynajmują się coraz drożej między innymi dlatego, że są coraz droższe i coraz trudniej jest mieszkanie kupić. Trudniej kupić jest też dlatego, że nie wracają na rynek mniejsze mieszkania, które pozwalały niegdyś na start kariery własnościowej. Nie wracają, bo właściciele zostawiają je po przeprowadzce i przeznaczają na wynajem. Przeznaczają na wynajem, bo ceny mieszkań rosną i nie opłaca się go sprzedawać, skoro najem pozwoli je utrzymać a nawet na nim zarobić. Koło się zamyka – swoiste perpetum mobile.
Co jednak, jeśli przez wirus i ograniczenia mobilności nagle na rynek długoterminowy wejdzie kilka, kilkanaście, a może kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w dobrym standardzie, dotychczas wynajmowane w krótkim terminie? Prawdopodobnie spadną stawki najmu. Niższe stawki najmu, to niższe ROI, a więc zatrzymanie wzrostu wartości. Być może nawet spadek ceny metra kwadratowego.
Co jeśli do tego dojdzie spadek najmu długoterminowego, bo ograniczenia mobilności utrudnią nam przeprowadzki? Znów spadek stawki najmu, zmniejszenie sprzedaży inwestycyjnej na rynku pierwotnym, spadek ceny metra, zatrzymanie wzrostu wartości inwestycji, a nawet regres.
Co jeśli pójdzie za tym nagły odwrót z inwestycji i chęć szybkiej sprzedaży? Lawinowy spadek ceny metra, nawet krótkoterminowy, który jednak sprowokuje do sprzedawania rynkowych panikarzy? Ostatecznie w kryzysie boimy się inwestować, a nawet trzymać kapitał w już zainwestowanych dobrach trwałych, bo nie wiemy jak trudno będzie te pieniądze, w razie konieczności, odzyskać.
A gdybym napisał wam na koniec tego przydługiego wstępu, że pierwsze dwa “jeśli” już się dzieją? Czy wtedy zgodzicie się, ze rzetelne dane na temat struktury rynku najmu w Polsce bardzo by się nam przydały?
Tomasz Bojęć
think co. – real estate research lab
Dane o detalicznym najmie mieszkań za rok 2018
Zjawisko kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych jest już powszechne, uznaje się bowiem mieszkania za jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania. Rynek najmu dynamicznie rośnie więc, nie tylko dzięki promowaniu tego sposobu na mieszkanie przez programy państwowe. Tym niemniej, najem jest w Polsce nadal nieustrukturalizowany. Brak jest dużych rozpoznanych zasobów, nie ma też nadal badań, ile właściwie mieszkań mamy w Polsce na wynajem, a tym samym, ile gospodarstw domowych jest po jednej lub drugiej stronie umów najmu. Mamy natomiast dane o podatkach od osób fizycznych i możemy z nich wyciągnąć kilka wniosków. Niestety, dane są publikowane z bardzo dużym opóźnieniem, a ich uzupełnienie w drodze zapytania o informację publiczną jeszcze ten czas wydłuża.
Zeznaję, że mam przychód z najmu
Jedyne wiarygodne i regularne dane o najmie pochodzą z zeznań podatkowych od osób fizycznych, z formularzy PIT-28 i PIT-36. Ten pierwszy to powszechnie znany ryczałt od przychodów z najmu, ale nie jest tak prosty jak znany z działalności gospodarczej, bo w jego ramach obowiązują dwie stawki w modelu progresywnym: 8,5% do i 12,5% powyżej 100 tysięcy przychodu rocznie. W ryczałcie nie trzeba prowadzić właściwie żadnych rozliczeń, wystarczy raz na miesiąc sprawdzić, ile wpłacili najemcy, policzyć 8,5% od tej sumy i wpłacić zaliczkę na konto urzędu skarbowego. Nie ma możliwości odliczania kosztów, dlatego najczęściej to najemcy płacą samodzielnie wszelkie rachunki i opłaty związane z mieszkaniem. W 2018 roku przychód z najmu zgłosiło w ramach ryczałtu 637 694 podatników.
Rozliczających przychody z najmu ryczałtem można podzielić na dwie podkategorie: zdecydowana większość to podatnicy wykorzystujący tę formę opodatkowania wyłącznie do najmu, ale są też zeznania podatników korzystających z ryczałtu w ramach swojej działalności gospodarczej i tak rozliczający się również z przychodów z najmu. Trudno określić na podstawie dostępnych danych, ilu podatników mających wyłącznie przychód z najmu opodatkowany ryczałtem może mieć przychody opodatkowane w inny sposób, np. z pracy. Nie da się określić liczby „rentierów” żyjących wyłącznie z najmu nieruchomości.
Druga opcja podatkowa to włączenie przychodów i kosztów związanych z wynajmowaniem do całego rozliczenia rocznego, na formularzu PIT-36. Wymaga ona większej dbałości o dokumenty, ale pozwala również amortyzować nieruchomości. Tę formę, choć jest to domyślny sposób opodatkowania przychodów z najmu, wybrało w 2018 roku 130 tysięcy podatników. Ponieważ PIT-36 może zawierać również informacje o przychodach z pracy stałej lub dorywczej, interesującym zjawiskiem jest 27 tysięcy podatników-rentierów, dla których najem jest jedynym źródłem przychodów. Nie mniej ciekawe jest, że mimo możliwości odliczania kosztów, jedynie 20 tysięcy podatników wykazało stratę lub brak dochodu w tej części zeznania.
Ogółem, przychody z najmu miało w 2018 roku 775 694 osób fizycznych, czyli detalistów.
Trendy
Liczby dotyczące najmu detalicznego mogą robić wrażenie, szczególnie w pewnych zestawieniach. Według statystyk GUS w zasobach komunalnych na koniec 2018 roku było 840,4 tysiąca lokali mieszkalnych[1], czyli 5,75% wszystkich mieszkań. Dane Eurostatu dotyczące najmu o czynszu rynkowym za ten sam rok wskazywały, że korzysta z niego 4,3% gospodarstw domowych[2], czyli około 600 – 650 tysięcy (dane o liczbie gospodarstw są szacowane pomiędzy spisami powszechnymi)[3]. Najem detaliczny nie jest zjawiskiem niszowym, ale znaczącym elementem całego rynku mieszkaniowego, szczególnie w większych miastach. Możliwe jest, że mieszkań w najmie rynkowym jest co najmniej tyle samo, ile w zasobach gmin, a rynek rośnie bardzo dynamicznie, w odróżnieniu do wielkości zasobów komunalnych.
Wielkość rynku najmu z roku na rok rośnie, od początku monitorowania tego zjawiska w danych podatkowych. Początkowo było to wychodzenie z szarej strefy, ale od kilku lat jest to po prostu celowe kupowanie mieszkań na wynajem. Bardzo stabilnie przybywa podatników: od 2018 roku patrząc wstecz było to bardzo stabilne 7,5% rok do roku, co jednak przekłada się na coraz większe liczby bezwzględne. W 2018 roku przybyło w stosunku do roku poprzedniego ponad 60 tysięcy nowych podatników zeznających najem. W poprzednich latach było to: 54,9 tys. w 2017 roku, 49,4 tys. w 2016, 39,9 tysiąca w 2015 roku. Te przyrosty zmieniają charakter najmu, to coraz rzadziej jest wynajmowanie mieszkania z którego właściciel tylko przejściowo nie korzysta.
Osoby doświadczone i przekonane, że najem to dobra inwestycja kupują kolejne mieszkania i lokale na wynajem, traktując je jako zabezpieczenie wartości oszczędności, wykorzystując do tego swoje możliwości zaciągania kredytów, zwiększane z resztą przez przychody z najmu. Z badania przeprowadzonego przez JLL/REAS pod koniec 2017 roku na członkach Stowarzyszenia Mieszkanicznik[4], czyli aktywnych wynajmujących, wynikało, że średnio na ankietowanego przypadały ponad trzy mieszkania. Jest zatem grupa intensywnie inwestujących, a dodatkowo coraz to nowe osoby zainteresowane są taką formą zabezpieczenia swojego majątku – zachęcane również publikacjami w mediach, szkoleniami, przez reklamy i przez doradców inwestycyjnych. Trzeba też pamiętać o znacznym różnicowaniu się najmu: głośno jest o najmie hotelowym, przez platformy internetowe, o dzieleniu mieszkań na mniejsze pokoje dla studentów i młodych pracujących, coraz modniejsze są biura przypominające dom, można więc wynająć lokal na kancelarię lub mały coworking. Co więcej, kupowanie mieszkań lub przeznaczanie tych już posiadanych na najem o różnym charakterze zaczyna być w niektórych lokalizacjach mniej opłacalne, niż po prostu posiadanie, nawet pustego lokalu. To efekt szybkiego wzrostu cen nieruchomości i strachu przed regulacjami prawnymi, bardzo korzystnymi dla lokatorów.
Obroty na rynku najmu
Jak duży jest detaliczny rynek najmu mieszkań? Poza samą liczbą podatników istotnym wskaźnikiem, jak ten segment mieszkaniówki się rozwija, są dane o obrotach, czyli ile najemcy płacą w czynszach, co zeznają wynajmujący w swoich PITach. W 2018 roku przychody wykazane przez podatników przekroczyły 15,87 miliarda złotych, dla porównania wg GUS dodatki mieszkaniowe wypłacone w tym samym roku to 664,8 mln złotych[5]. Pamiętać przy tym należy, że osoby fizyczne wykazujące takie przychody z najmu w zeznaniach, to nie cały rynek najmu i niekoniecznie jedynie czynsze za mieszkania: mogą tam być również garaże, małe lokale usługowe, nawet dzierżawa gruntów. Pozostaje jeszcze sporo mieszkań wynajmowanych przez firmy i ten najem nigdzie nie zostanie odnotowany. W podatkach jest połączony z innymi kategoriami, a nie ma żadnego systemu monitorowania umów najmu instytucjonalnego.
Trend wykreślany przez skalę obrotów, podobnie jak trend liczby podatników, jest od lat stabilnie rosnący. Jedyna różnica to przyspieszenie: od 2013 roku coroczny przyrost przekroczył 10% i w 2018 roku, w stosunku do roku poprzedniego, było to już 14% przychodów wykazywanych w PIT-28 i dochodów wyliczanych w PIT-36. Ta różnica pomiędzy przyrostami liczby podatników i wykazywanych przychodów znów może wskazywać na zmianę charakteru najmu, przez zmniejszenie się odsetka mieszkań wynajmowanych czasowo, w okresie niewykorzystywania przez właścicieli na własne potrzeby, na rzecz tych wynajmowanych z zamierzeniem stałym, nabywanych przez inwestorów z więcej niż jednym lokalem na wynajem. Dane o przychodach potwierdzają też obserwację stawek czynszów najmu: wciąż jest to trend rosnący, ale nie da się stwierdzić czy czynsze najmu rosną tak szybko jak przychody wynajmujących, bo brak jest lustra czynszowego.
Ile mieszkań i ilu najemców?
Na podstawie danych z podatków nie da się określić, ile lokali może być w najmie. Podobnie na podstawie danych podawanych corocznie przez EUROSTAT, a dotyczących liczby gospodarstw domowych najmujących mieszkanie o czynszu rynkowym nie da się dokładnie oszacować skali najmu – to badania ankietowe na reprezentatywnej ogólnopolskiej próbie, a najem mamy skoncentrowany w dużych miastach. Można jedynie szacować, przyjmując wiele założeń i po prostu porównać liczby podatników, mieszkań w Polsce i gospodarstw domowych korzystających z najmu rynkowego.
W 2018 roku wg danych Eurostat 4,3% gospodarstw domowych najmowało mieszkanie płacąc czynsz rynkowy[6]. Przyjmując prognozowaną na 2020 rok ilość gospodarstw domowych (14 482 tysiące[7]), około 622 tysięcy mogło być w 2018 roku najemcami. Jednocześnie ponad 775 tysięcy podatników wykazało przychody z najmu i dzierżawy. Proste zestawienia na pewno może zaburzać kilka czynników. Studenci, którzy wciąż przynależą do gospodarstw domowych rodziców, jeśli nie mają swoich dochodów. Mieszkania współdzielone przez przyjaciół lub nawet całkiem obce sobie osoby. Właściciele z indywidualnymi interpretacjami, że mogą korzystać z ryczałtu od najmu wynajmując na doby. W końcu niewyjaśniony status tzw. apartamentów, które mogą być mieszkaniami, ale najczęściej są lokalami użytkowymi. Nie ma danych ani badań najmu krótkoterminowego, liczby i sposobów korzystania z apartamentów, monitorowania obiektów zamieszkania zbiorowego. A to tylko część nowych zjawisk.
Nowe zjawiska
Najważniejszym zjawiskiem, który powoduje potencjał znacznych zmian na rynku, jest najem instytucjonalny. Jest to nie tylko forma umowy, ale własności: mieszkania należą do dużej instytucji, najczęściej funduszu. Instytucja może podpisywać umowy najmu instytucjonalnego, a co ciekawe może to być każdy zarządca nieruchomości, nawet jeśli formalnym właścicielem jest w danym momencie osoba fizyczna. W takiej umowie najemca zrzeka się prawa do pomocy mieszkaniowej od gminy, nie wskazując lokalu w którym ewentualnie mógłby zamieszkać. Nie ma obowiązku sprawozdawczości nałożonego na instytucje posiadające lub zarządzające mieszkaniami na wynajem, a sektor właśnie przyspiesza. Konieczne staje się lepsze monitorowanie najmu tak detalicznego, jak i instytucjonalnego, żeby nie stał się on nagle sporym problemem dla gmin, ze względu np. na przejściowe problemy na lokalnym rynku pracy i powiązany z tym brak wypłacalności najemców.
Nowe zjawiska to wspomniane wcześniej obiekty zamieszkania zbiorowego o charakterze domu studenckiego, które nie przynależą do żadnej uczelni, a stają się właśnie bardzo popularnym produktem inwestycyjnym dla dużych funduszy. Z racji tego, że możliwość mieszkania w takim budynku jest formą usługi, również ten segment może wymykać się wszelkim statystykom i monitoringowi. Zwłaszcza, że sektor rozwija się równie szybko co mieszkania na wynajem, oferując nie tylko prywatne akademiki, ale też colivingi dla młodych pracujących, niegdyś znane i powracające hotele pracownicze, a także pensjonaty dla seniorów.
Niezbędnym staje się zbieranie nie tylko danych o fakcie podpisania umowy najmu, co już robi regularnie NBP w ramach monitorowania rynku nieruchomości, ale także danych o długości tych umów, zawieranych w Polsce najczęściej poza sferą działania pośredników nieruchomości. Z kolei zarządcy w ogóle nie mają w obowiązkach sprawozdawczości dotyczącej najmu. Dla pokazania najnowszych zmian na rynku można brać pod uwagę jedynie czynsze z umów podpisanych w ostatnim kwartale, ale na pewno nie pokaże to poziomu czynszów dla całego rynku. Już obecnie z cząstkowych badań wynika, że najemcy mieszkają w jednym miejscu dłużej niż rok, a rozwój rynku najmu i instytucje wchodzące na ten rynek na pewno będą sprzyjać jeszcze dłuższym umowom, co najmniej na 2-3 lata. Monitorowanie czynszów rynkowych jest coraz większą koniecznością, nie można opierać się na danych z ogłoszeń z jednego portalu, a tylko takie są obecnie dostępne.
Podsumowanie
Najem jest coraz bardziej popularny, nie tylko wśród osób kupujących mieszkania w celu ich wynajmowania, ale i wśród osób poszukujących możliwości zamieszkania. Elastyczność tego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pozwala na większą mobilność, dopasowanie mieszkania do potrzeb i zmian sytuacji rodzinnej, ale i finansowej.
Najem to rozwiązanie nie tylko dla młodych, preferujących elastyczność najemców, ale również możliwość połączenia rynku kapitałowego z rynkiem nieruchomości, możliwość stworzenia nowych produktów ubezpieczeniowych i bankowych, w końcu rosnący rynek usług, od zarządzania najmem począwszy, przez wszelkie związane z wyposażeniem wnętrz i remontami, aż po doradztwo inwestycyjne, usługi prawne i nowe aplikacje do rozliczeń. Profesjonalizacja tego sektora i rosnące obroty sprzyjają wprowadzaniu coraz bardziej złożonych rozwiązań.
Skala najmu detalicznego z roku na rok stabilnie rośnie, powinno to być brane pod uwagę nie tylko w badaniach statystycznych, ale i przy okazji wprowadzania nowych regulacji najmu. Obecnie są one bardzo skomplikowane, co nie sprzyja poczuciu bezpieczeństwa wynajmujących i najemców. A o to chodzi w poszukiwaniach dobrego mieszkania.
Artykuł został stworzony w ramach prac Laboratorium Rynku Najmu – grupy ekspertów zajmujących się tworzeniem standardów dla rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce. W skład LRN wchodzą: Tomasz Bojęć, Przemysław Chimczak, Adam Czerniak, Joanna Erbel, Mateusz Halawa, Katarzyna Kuniewicz, Hanna Milewska-Wilk, Waldemar Olbryk. Więcej o celach prac zespołu oraz jego członkach i przeczytacie tutaj: https://thinkco.pl/laboratorium-rynku-najmu/
Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości. Zapisz się do naszego newslettera!
[1] GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2018 roku, Informacje sygnalne, Tablica 1.
[2] Eurostat. tabela (ilc_lvho02).
[3] GUS, Rocznik Statystyczny Rzeczpospolitej Polskiej 2019, Tabela 3(214).
[4] https://www.jll.pl/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/jll-mieszkanicznik-najem-mieszkan-pl.pdf, data dostępu 26.02.2020.
[5] GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2018 roku, Informacje sygnalne, Tablica 9.
[6] Eurostat. tabela (ilc_lvho02).
[7] GUS, Rocznik Statystyczny Rzeczpospolitej Polskiej 2019, Tabela 3(214).
PL 
EN 
