Kompleksy wielofunkcyjne, projekty mixed-use, założenia o funkcji mieszanej – od kilku lat właśnie tymi słowami opisuje się coraz popularniejszy typ inwestycji w nieruchomości. Choć intuicyjnie rozumiemy, co to oznacza, mixed-use nie doczekało się jednej i powszechnie akceptowanej definicji. Kompleksowość założeń wielofunkcyjnych sprawia, że kryteria wykorzystywane do ich definiowania uzależnione są od punktu widzenia obserwatora – inaczej rozumieją je architekci i urbaniści, inaczej deweloperzy, jeszcze inne podejście przyjmują samorządy.
Niniejsze opracowanie jest efektem analizy ponad 100 projektów wielofunkcyjnych oraz agregacji wiedzy z opracowań biznesowych i akademickich dostępnych na rynku. Na ich bazie określono podstawowe kategorie opisu inwestycji mixed-use.
Czym jest mixed-use?: tekst pochodzi z raportu Wielofunkcyjne. Mixed-use w Polsce i na świecie – POBIERZ RAPORT
lokalizacja
Flagowe inwestycje mixed-use w Polsce powstawały do tej pory głównie w lokalizacjach śródmiejskich bądź na obszarach zurbanizowanych. Kompleksy wielofunkcyjne mogą jednak być lokalizowane wszędzie tam, gdzie jest dostępny – lub będzie skłonny się pojawić – kapitał społeczny zdolny ożywić dane miejsce. Bez względu na położenie projekty mixed-use dążą do jak najlepszej integracji z otoczeniem i skomunikowania z resztą miasta. Zależnie od odległości od centrum możemy wyznaczyć podział na trzy typy lokalizacji:
Śródmiejskie – ze
względu na zagęszczenie ludności, biznesu i aktywności to właśnie centra miast wydają się najlepszym miejscem dla projektów o funkcji mieszanej. Charakteryzują je mniejsza skala inwestycji i maksymalne wykorzystanie ostatnich wolnych terenów śródmiejskich (bądź rewitalizacja istniejącej zabudowy). Liczba funkcji jest ograniczana tak, żeby w pierwszej kolejności uzupełniać funkcjonalnie otaczającą tkankę.
Miejskie – największe dostępne działki w tego typu lokalizacjach to często tereny postindustrialne, stąd widoczne w naszym kraju ukierunkowanie na adaptację terenów przemysłowych. To z reguły projekty o średniej skali, które opierają się na minimum dwóch funkcjach podstawowych. Odgrywają ważną rolę w procesie rewitalizacji zaniedbanych fragmentów miast i z tego powodu często aspirują do zostania nowymi centrami lokalnymi.
Podmiejskie – już teraz planowane są pierwsze wielkoskalowe projekty na terenach niezabudowanych, położonych niejednokrotnie na peryferiach metropolii. Ich wyznacznikiem będzie konieczność maksymalnego miksu funkcji, który powinien prowadzić do wytworzenia procesów miastotwórczych i integracji nowej społeczności.
Sprawdź co możemy dla Ciebie zrobić!
W ThinkCo doradzamy przy realizacjach nowoczesnych inwestycji. Dzięki naszym raportom, wsparciu w kwestiach środowiskowych i społecznych (ESG) oraz analizom potencjału inwestycji, pomagamy naszym klientom odnosić sukcesy na rynku nieruchomości i przyczyniamy się do zrównoważonego rozwoju całej branży, nie rezygnując z osiągania atrakcyjnych zwrotów inwestycyjnych.
Inwestycje
– audyty założeń inwestycyjnych
– wytyczne funkcjonalne
– opracowanie strategii marki lub inwestycji
– projekty architektoniczno-urbanistyczne
– strategia komunikacji i placemakingu
ESG
– dedykowane szkolenia ESG
– ocena działalności spółki w zgodzie z legislacją UE (ESG Compliance)
– przygotowanie strategii ESG
– doradztwo prawne w zakresie EU Taxonomy
– opracowanie raportu niefinansowego
Analizy
– opracowujemy spersonalizowane raporty do wewnętrznego użytku klienta
– analizy rynku
– potencjał inwestycyjny nieruchomości
– analizy trendów w budownictwie i nieruchomościach
– wytyczne strategiczne pod kątem rozwoju produktu
skala
Inwestycje mixed-use mogą zajmować zarówno pojedyncze parcele, jak i wielohektarowe złożenia. Zdefiniować można jednak trzy dominujące wielkości projektów wielofunkcyjnych:
Małe, czyli obiekty hybrydowe i niewielkie kompleksy – projekty o niewielkiej skali (poniżej 1,5 ha), położone najczęściej w centralnych dzielnicach miast. Przeważają wśród nich pojedyncze budynki hybrydowe bądź małe kompleksy składające się z dwóch–czterech obiektów. Pozbawione są rozbudowanych przestrzeni wspólnych między budynkami. Z uwagi na ograniczoną powierzchnię cechuje je najmniejsza dywersyfikacja funkcji, a najczęściej występującymi wśród nich połączeniami są handel i biura oraz mieszkania i gastronomia.
Średnie, czyli rozbudowane kompleksy i duże obiekty hybrydowe – duże obiekty hybrydowe, głównie wysokościowce, oraz projekty składające się z kilku lub kilkunastu budynków połączonych przestrzeniami publicznymi, tworzące spójny kompleks miejski. Mogą być w pewnym stopniu odizolowane od otoczenia lub płynnie kontynuować siatkę ulic. Projekty te są najczęściej nastawione na synergię funkcji mieszkaniowej z funkcjami komercyjnymi, są jednak znacząco zdywersyfikowane. Do tej kategorii zalicza się większość istniejących i realizowanych obecnie w Polsce kompleksów mixed-use.
Duże, czyli osiedla i dzielnice wielofunkcyjne – projekty wielkoskalowe (powyżej 6 ha), z własną siatką ulic oraz znacznym zróżnicowaniem przestrzennym, architektonicznym i funkcjonalnym w ramach zintegrowanego założenia miejskiego. Ze względu na swoją wielkość stanowią obiekt szczególnego zainteresowania lokalnych władz. Często powstają z inicjatywy samorządów lub na podstawie wytyczonych przez nie wcześniej masterplanów. Są tak duże, że nie tyle wpisują się w tkankę miejską, ile definiują ją na nowo i tworzą kontekst dla dalszego rozwoju terenów sąsiednich.
funkcje
Odpowiedni dobór funkcji ma niebagatelne znaczenie, a fazowanie dużych inwestycji wymusza priorytetyzowanie elementów kluczowych dla społecznego i ekonomicznego powodzenia przedsięwzięcia. Te powstałe w pierwszej kolejności powinny wspomagać finansowanie następnych faz oraz od początku budować wartość dodaną tworzącą docelowy wizerunek kompleksu. Do opisu funkcji w ramach inwestycji mixed-use używa się kilku podstawowych pojęć:
Funkcja podstawowa (ang. cornerstone use) – przynosi inwestycji największe zyski. Jest określana w pierwszej kolejności, a pozostałe elementy projektu są z nią kompatybilne. W zdecydowanej większości przypadków stanowi ją funkcja mieszkalna, biurowa lub handlowa. W pojedynczych projektach role podstawową pełnią dwie równorzędne funkcje.
Funkcja dominująca (ang. dominant use) – zajmuje najwięcej przestrzeni w ramach założenia. Funkcja dominująca nie musi stanowić jednocześnie podstawowej, jednak powinna być stabilna finansowo niezależnie od reszty projektu. Ponownie taką funkcję najczęściej pełnią mieszkania, biura lub handel.
Funkcje uzupełniające – mogą stanowić wartościowy wkład do projektu, jednak nie gwarantują jego powodzenia finansowego i dostosowują się do funkcji podstawowych. Występują rzadziej, a ich popularność rośnie wraz z wielkością kompleksu. Zaliczamy do nich funkcje: hotelową, kulturalną, sportową, edukacyjną i inne.
Atraktory – elementy generujące napływ dodatkowych użytkowników, które obejmują najczęściej funkcje komercyjne: handel, przestrzenie targowe, rozrywkę i gastronomię. Ruch generować może również dobrze zaprojektowana przestrzeń publiczna, tereny zieleni i różnorodne wydarzenia, które nie generują bezpośrednich przychodów.
układ funkcji
Rozmieszczenie funkcji w przestrzeni charakteryzuje się dużą dowolnością, poszczególne budynki mogą być w pełni wykorzystywane na jeden sposób lub wiele sposobów. Wyróżniamy trzy podstawowe formy miksu funkcji:
Wertykalny – pojedynczy budynek hybrydowy, zazwyczaj wysokościowiec.
Horyzontalny – kilka budynków, z których każdy ma jedno przeznaczenie.
Mieszany – kompleks zróżnicowanych budynków mono- i wielofunkcyjnych.
Czym jest mixed-use?: tekst pochodzi z raportu Wielofunkcyjne. Mixed-use w Polsce i na świecie.
Pobierz raport – TUTAJ
PL 
EN 
