Udział państwa w sferze mieszkalnictwa publicznego, ze względu na deficyt mieszkań, wydawał się być nieunikniony. Sam akt realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego nie musi oznaczać jednak usilnej opieki i kontroli. Jak sprawić, by zarządzanie tymi obiektami odbywało się sprawnie i nie wymagały one nieprzerwanej interwencji instytucji publicznych? Logicznym rozwiązaniem jest przekazanie zarządzania zasobem jego mieszkańcom.

wzorst zaangażowania poprzez zarządzanie oddolne
Poziomy partycypacji lokatorskiej według H. Ward

Metoda ta jest jedną z najchętniej wykorzystywanych w krajach tzw. Starej Unii Europejskiej, gdzie praktyki te stosuje się od ponad dwudziestu lat. Wśród zachodnich badaczy zauważa się przy tym wzrost zainteresowania ruchami lokatorskimi. Dosadniej – poszukiwaniem najlepszych rozwiązań dążących do aktywizacji lokatorskiej. Działanie to ma na celu stworzenie mieszkańcom możliwości realnego wpływu na metody zarządzania. Zarówno w zakresie doboru samej metody, jak i mechanizmu wdrożenia najlepszych praktyk zarządczych. Wszystko to sprawia, że wzmacnia się poczucie sprawczości w sprawach najbliższego otoczenia.

Partycypacja lokatorska jest więc tu rozumiana jako gotowość do wspólnego działania w lokalnym środowisku mieszkaniowym. Koncepcja ta nie odnosi się jedynie do relacji lokator-właściciel, czy lokator-zarządca. Może bowiem przybierać również postać choćby inicjatyw skierowanych na poprawę estetyki osiedli, czy zwiększenie poczucia przynależności do społeczności sąsiedzkiej. W literaturze fachowej partycypację lokatorską najczęściej dzieli się (jak wyżej) pod względem stopnia decyzyjności.

POLSKIE STUDIUM PRZYPADKU

W celu zweryfikowania poziomu partycypacji lokatorskiej podjęto badanie jakościowe wśród lokatorów poznańskich mieszkań społecznych. Badanie przeprowadzono na próbie 199 respondentów. 100 ankiet zebrano wśród mieszkańców lokali komunalnych, pozostałe 99 w zasobach TBS. Punktem wyjścia do badań demokratyzacji w zarządzaniu mieszkaniami społecznymi, była analiza opinii na temat jakości zarządzania lokalami, budynkami i terenami wokół nich.

Celem pytania było zaobserwowanie, czy wyrażana przez respondentów ocena niesie za sobą zaangażowanie w sprawy mieszkaniowe. Wyniki badań pokazują, że aktywność mieszkańców we wspomnianych kwestiach ocenić trzeba jako znikomą. Brak zaangażowania, przy jednocześnie deklarowanej chęci do włączenia się w sprawy mieszkaniowe, odczytywać można jako mankament rozwiązań systemowych w zakresie zarządzania wspomnianymi zasobami.

Brak zaangażowania, przy jednocześnie deklarowanej chęci do włączenia się w sprawy mieszkaniowe, odczytywać można jako mankament rozwiązań systemowych w zakresie zarządzania wspomnianymi zasobami

Wniosek ten jest wynikiem obserwacji porównawczej. Tam, gdzie występują systemy o znacznym stopniu demokratyzacji zasobów mieszkaniowych (np. w Szwecji i Danii) systemy prawne motywują zarządców do spotkań z lokatorami, konsultacji w ważnych kwestiach, integracji mieszkańców. Tym samym, jest to proces postępującego przekazywania zarządzania w ręce lokatorów.

Ostatecznie, niski poziom aktywności lokatorskiej w zasobach społecznych w Polsce, prawdopodobnie jest wynikiem braku regulacji prawnych nadających im prawo do aktywnego udziału. Oraz braku silnych, hierarchicznych struktur organizacji lokatorów w tym segmencie.

CZAS NA ZMIANĘ

Zmieniające się warunki funkcjonowania społecznych organizacji mieszkaniowych w Europie spowodowały ewolucję. Tak struktur, jak i metod zarządzania zasobami – a nawet zmianę strategii działania samych organizacji. Decentralizacja zarządzania, ograniczenie (bądź likwidacja) programów finansowania budownictwa społecznego ze środków publicznych, a także niezadowalająca kondycja finansowa gmin w wielu krajach. Wszystko to sprawiło, że wspomniane organizacje stanęły przed koniecznością realizacji zadań statutowych bez wsparcia ze strony państwa.

Paradoksalnie jednak dzięki ograniczeniu środków przeznaczanych na interwencjonistyczne zarządzanie udało się osiągnąć nowy poziom demokracji. Mieszkańcy przestają bowiem być postrzegani jako beneficjenci pomocy publicznej, a zaczynają funkcjonować jako klienci i świadomi swoich praw kreatorzy środowisk mieszkaniowych.

poprzez demokratyzacje zarządzania mieszkańcy zaczynają zyskiwać poczucie sprawczości

Ostatecznie spada przecież na nich jarzmo zaangażowania w funkcjonowanie otoczenia, mapowanie problemów, sugerowanie rozwiązań. Wraz z “obowiązkami” otrzymują jednak również bardzo jasno wyartykułowane prawo współdecydowania w kwestiach mieszkaniowych oraz ewaluacji pracy zarządców.

Warto przy tym zauważyć, że aktywizacja mieszkańców na poziomie środowiska mieszkaniowego przynosi wymierne korzyści nie tylko na poziomie aktywności społecznej, ale też na poziomie nieruchomości i kosztów jej obsługi. W tym kontekście niezwykle zasadne wydaje się pytanie, czy opisane mechanizmy zarządzania nieruchomościami przeniosą się również na środowiska mieszkaniowe tworzone przez prywatnych inwestorów?