Koniec marca, mijają ponad dwa tygodnie od momentu kiedy zakazana została działalność większych obiektów handlowych, a większość firm wysłała pracowników do domów i rozpoczęła wielki eksperyment z pracą zdalną. Na czym dzisiaj stoimy? Jak koronawirus wpływa na rynek nieruchomości?
Aby w pełni zrozumieć jak wygląda dzisiaj przekrojowo cały rynek nieruchomości zaprosiliśmy do współpracy grono świetnych specjalistów. Bieżącą sytuację i wyzwania w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości komentują Andrzej Szymczyk (Walter Herz), Beata Kokeli (Cushman & Wakefield), Jakub Sarzyński (Brookfield Partners), Joanna Lewandowska (Axi Immo), Kamil Kowa (Savills), Marcin Krasoń (Obido) oraz Krzysztof Marzyński (Crido).
NOWE INWESTYCJE – Kamil Kowa, Savills
Jest trochę zbyt wcześnie aby ocenić skalę spowolnienia spowodowanego wybuchem pandemii COVID-19, ale jej efekty odczuje z pewnością cała gospodarka, w tym również rynek nieruchomości.
Będzie to wynikało zarówno z bezpośrednich efektów samej pandemii i ograniczeń w przemieszczaniu się jak również z coraz wyraźniej widocznego spowolnienia gospodarczego, którego efekty poszczególne kraje próbują łagodzić pompując do systemu miliardy (dolarów, funtów, euro czy złotych).
W krótkim terminie najbardziej dotknięte zostały nieruchomości hotelowe, w których obłożenie spadło do rekordowo niskich poziomów oraz restauratorzy i najemcy lokali handlowych.
Proponowane zapisy tzw. tarczy antykryzysowej, której przepisy mają wejść w życie od 1 kwietnia, a dotyczące obniżenia o 90% czynszów najemców lokali objętych zakazem funkcjonowania będą z pewnością miały negatywny wpływ na obroty właścicieli galerii handlowych. Niestety nie ma tu dobrego rozwiązania bo nawet po obniżce czynszu wielu najemców będzie borykało się z problemami płynnościowymi z uwagi na brak sprzedaży, którego nie zrekompensuje e-commerce.
W części inwestycyjnej widzimy, że transakcje spowalniają – liczymy na utrzymanie tempa w przypadku transakcji projektami deweloperskimi, które będą w mniejszym stopniu dotknięte bieżącymi zawirowaniami.
BIURA – Jakub Sarzyński, Brookfield Partners
Rynek powierzchni biurowych na chwilę się zatrzymał – wynajmujący i najemcy z niepokojem obserwują obecny paraliż gospodarczy i analizują potencjalne konsekwencje.
W ostatnich miesiącach byliśmy świadkami bardzo wysokiego popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. Pustostany w większości polskich miast nie przekraczają 10% więc, przynajmniej teoretycznie, wynajmujący mają zabezpieczony przychód czynszowy na długie miesiące do przodu.
Inwestorzy zwlekają z decyzjami o rozpoczęciu budowy planowanych projektów. Spodziewamy się, że duża liczba nowych inwestycji zostanie czasowo zawieszona.
Sytuację odczują dotkliwie najemcy prowadzący w biurowcach punkty handlowe, usługowe i gastronomiczne, z których część została zmuszona do czasowego zamknięcia działalności. Tutaj rozpoczyna się dialog z właścicielami biurowców w celu wypracowania mechanizmu czasowego obniżenia czynszu lub przesunięcia płatności.
Teoretycznie nie ma przesłanek do zamknięcia biurowców, więc pozostają one otwarte i do dyspozycji najemców. W praktyce prawie każdy pracuje zdalnie z domu i biura stoją puste. Coraz większa liczba najemców występuje do wynajmujących z wnioskami o czasowe obniżenie czynszu, mimo braku jednoznacznych przesłanek prawnych.
Obserwujemy w tym momencie weryfikację planów ekspansji wielu firm, które miały zamiar powiększać swoje dotychczasowe biura lub otwierać kolejne. Byliśmy już świadkami wycofania się kilku podmiotów, inne chwilowo wstrzymują procesy, duża część natomiast realizuje założony wcześniej plan działania i zamierza sfinalizować umowy najmu zgodnie z harmonogramem.
HOTELE – Andrzej Szymczyk, Walter Herz
Większość obiektów hotelowych w Polsce została zamknięta. Dosłownie kilkadziesiąt obiektów w skali całego kraju jest otwartych, ale w bardzo ograniczonym zakresie, bez restauracji, barów, centrów konferencyjnych itd.
Obłożenie hoteli spadło prawie do zera, co jest zrozumiałe ponieważ prawie nikt nie podróżuje. Hotele próbują negocjować z klientami i przekładać konferencje czy pobyty indywidualne na dalszą część roku, co nie w każdym przypadku jest możliwe.
Duża część obiektów może mieć problemy z płynnością finansową, jeśli zamknięcie potrwa dłużej niż 3-4 tygodnie.
Obiekty które nie tworzyły rezerw finansowych i nie posiadały dobrych przepływów pieniężnych w przeszłości będą w najgorszej sytuacji, ponieważ nie są w stanie przetrzymać dłuższego okresu czasu z zamkniętą działalnością.
Projekt pakietu pomocowego od rządu raczej nie poprawi sytuacji w turystyce ponieważ nie znosi obciążeń np. podatkowych czy ZUS dla wszystkich, a jedynie dla mikroprzedsiębiorstw zatrudniających do 9 osób. Dla innych odsuwa je w czasie. Ruch w turystyce będzie wracał powoli i nie pozwoli na sfinansowanie skumulowanych obciążeń od razu, te muszą być albo zniesione albo rozłożone w czasie.
Rynek hotelowy w Chinach zaczyna wracać do pracy. Najnowsze dane pokazują wzrost obłożenia z około 10% na około 20% oraz wzrost liczby otwartych obiektów do 70-90% w zależności od prowincji.
MAGAZYNY – Joanna Lewandowska, Axi Immo
Sektor magazynowy ma szansę wyjść z aktualnego kryzysu obronną ręką. Liderzy branży widzą w obecnej sytuacji szansę, przede wszystkim w jeszcze bardziej niż do tej pory nasilonym transferze aktywności konsumenckiej z branży retail do e-commerce.
Na znaczeniu zyskuje tzw. logistyka miejska i logistyka ostatniej mili. Możliwości szybkich dostaw są w tej chwili poddane realnemu testowi efektywności i elastycznego dostosowania do popytu.
Przewiduje się, że zmiana nawyków, do której zostały zmuszone całe społeczeństwa wprowadzi stałe zmiany w zachowaniu konsumentów. Dzisiaj paczkomaty są uważane za najbezpieczniejszą formę dostawy towarów zamówionych online i wprowadzają kolejne funkcjonalności opowiadające na zwiększony popyt, jak np. dostawy w weekendy oraz możliwość otworzenia skrytki z aplikacji. Możemy spodziewać się wzrostu popularności tej formy dostaw również po zakończeniu pandemii.
Mimo niepewności rynkowej, wciąż toczą się transakcje najmów i sprzedaży obiektów magazynowych. Sprzedaż online względem lutego urosła w branży spożywczej aż o 393%, w kategorii zakupów zdrowie i uroda o 192%. Trzycyfrowe wzrosty są na pewno tymczasowe i wynikają z ograniczeń handlu tradycyjnego, jednak prawdopodobnie część tego trendu utrzyma się na stałe. Szczególną aktywność na rynku najmu przejawiają branże: kurierska, opakowaniowa, spożywcza, medyczna i kosmetyczna.
RYNEK PIERWOTNY – Marcin Krasoń, Obido
Rynek ustabilizował się. Deweloperzy dostosowali się wykorzystując nowe technologie takie jak spacery 3D, czat wideo czy zdalne podpisywanie umów rezerwacyjnych.
Klienci pytają o spadki cen. Jest to związane z załamaniem na giełdzie oraz kilkoma artykułami o spadkach cen w Chinach. Na tę chwilę przeceny się nie pojawiają i nie sposób powiedzieć czy i kiedy nastąpią.
Nastroje klientów są stabilne. Zdeterminowani finalizują zakup, powoli rośnie grupa, która swoje stanowisko określa jako „obserwuję sytuację”, nieliczni definitywnie rezygnują z zakupu. Wśród powodów stanu oczekiwania najpopularniejsze są obawa o przyszłość zawodową/finansową oraz oczekiwanie na spadek cen.
Liczba ofert deweloperskich analizowanych przez użytkowników obido.pl nie odbiega znacząco od średniej. Coraz lepiej działa sprzedaż zdalna, obie strony się do niej przyzwyczajają.
Ostatnie dni nie przyniosły zmian na budowach, problemy z kontynuacją prac są sporadyczne. Pojawiają się sygnały o wzroście cen materiałów, co jest związane z opóźnieniami w dostawach nie tylko z Chin, ale i Europy.
Deweloperzy mają problem z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę – jest to związane z ograniczeniami pracy w urzędach.
Część klientów ma wątpliwości, czy podpisanie umowy jest możliwe, pojawiają się pytania o stabilność oferty kredytowej i dostępność placówek. Firmy wykorzystują swoje ścieżki, by pomóc klientom sfinalizować umowę u notariusza.
RETAIL – Beata Kokeli, Cushman & Wakefield
To ten sektor rynku, który obok, turystyki, hotelarstwa, rozrywki, gastronomii oraz innych został bardzo mocno dotknięty przez obecną sytuację. Jest to również sektor, który już po ustabilizowaniu się sytuacji będzie miał olbrzymi wpływ na pobudzenie gospodarki.
Dzisiaj handel cierpi – zamówiony towar czeka w magazynach lub już rozłożony na półkach w zamkniętych sklepach. Rosną koszty zamkniętych sklepów, których nie można nadrobić sprzedając towar w e-sklepach. Sytuacja jest dramatyczna.
Z drugiej strony mamy zamknięte wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, w których nie ma klientów, a które dalej generują koszty związane z obsługą kredytów, podatkami czy konserwacją techniczną.
Już „po” – kiedy najemcy otworzą swoje sklepy a centra handlowe otworzą się dla klientów – handel będzie tym czynnikiem mającym olbrzymi wpływ na powracanie gospodarki do życie. Nie ma innej drogi, ponieważ konsumenci zaczną na powrót kupować i korzystać z serwisów.
Mamy już pierwsze doniesienia z Chin, gdzie po wznowieniu aktywności rynku, otwarciu centrów handlowych (z wyłączeniem klubów fitness, kin, placów zabaw itp. ) obroty kształtują się na poziomie ok. 20-30 % w stosunku do sytuacji przed pandemią. Obserwujmy zatem jak handel w Chinach wraca do życia. W Polsce też ten powrót nastąpi. Pytanie tylko kiedy i w jakim tempie będzie się odbywał.
PRAWO – Krzysztof Marzyński, Crido
„Tarcza antykryzysowa” to tak naprawdę specustawa, która reguluje szereg kwestii związanych z usuwaniem społecznych i gospodarczych skutków epidemii COVID-19 jak również funkcjonowania administracji władzy publicznej w tym okresie.
Z prawnego punktu widzenia kwestią, która rozpaliła rynek nieruchomości do czerwoności była kwestia czynszów z umów najmu, szczególnie w tzw. segmencie retail. Od 13 marca została zakazana działalność w obiektach handlowych o pow. powyżej 2 tys. m2.
W wersji projektu specustawy wniesionej do Sejmu, Rząd zaproponował całkowite „zawieszenie” obowiązywania umów najmu w obiektach handlowych, które dotyczyły działalności zakazanej przez prawo z uwagi na epidemię.
Oznacza to, że najemcy z takich umów nie są zobowiązani do płacenia ani czynszu ani opłat eksploatacyjnych. Co więcej (choć nie wynika to ze specustawy), pojawiły się informacje, że Rząd uważa, że czynsz w jakimś okresie po zakończeniu zakazu powinien być niższy niż pierwotnie.
Jednocześnie nie zaproponowano żadnej rekompensaty dla wynajmujących. Właściciele powierzchni handlowych uważają, że jest to nieuzasadnione przerzucenie ryzyka w pełni na jedną ze stron. Sytuacja ta może wywołać lawinę roszczeń wynajmujących wobec Skarbu Państwa na rożnych podstawach prawnych, w tych międzynarodowych.
Dodatkowo polecamy wam kilka artykułów, rozwijających poruszone powyżej zagadnienia:
Jak koronawirus wpłynie na ceny nieruchomości w Polsce? – ciekawe podsumowanie możliwych scenariuszy na rynku mieszkaniowym. Wartościowe z punktu widzenia Kowalskiego zastanawiającego się nad tym co stanie się z cenami mieszkań.
The Coronavirus, the End of the Cycle, and U.S. Commercial Property Markets: Early Thoughts – obserwacje z rynku amerykańskiego pokazujące perspektywę gospodarczą oraz wpływ na nieruchomości komercyjne , mieszkaniowe oraz rynki inwestycyjne.
Szczegóły projektu tzw. tarczy antykryzysowej – w jej skład wejdzie m. in. pokrycie składek ZUS dla najmniejszych firm i samozatrudnionych przez trzy miesiące, dofinansowanie pensji, obniżenie czynszów w galeriach handlowych, przedłużenie zezwoleń na pracę dla obcokrajowców.
Czy czeka nas załamanie rynku dzierżawy hotelowej i wynajmu krótkoterminowego? – Większość hoteli zdecydowała się zamknąć działalność w najbliższych tygodniach z powodów bezpieczeństwa. Widać już pierwsze zwolnienia i redukcje etatów. Co dalej?
O szansach, ale również wyzwaniach, z którymi musi mierzyć się Amazon w czasach zwiększonego popytu
Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości. Zapisz się do naszego newslettera!
PL 
EN 
