Pandemia a rynek mieszkaniowy

Coraz rzadziej zadajemy sobie pytanie „co dalej”. Po części dlatego, że wszyscy już wiedzą, że nikt nie ma na nie jasnej odpowiedzi. Co jednak ważniejsze dlatego, że mijający czas przyzwyczaja nas do zmian. Koniec kwietnia to już nowa normalność. W tej normalności staramy się wam pomagać codziennie obserwując i regularnie podsumowując zjawiska, jakie dotykają wszystkich sektorów rynku nieruchomości.

Nauczyliśmy się żyć w świecie pandemii koronawirusa, co dobrze widać po stabilizacji zmian jakie zachodzą na rynku mieszkaniowym. Rośnie zainteresowanie zakupami na rynku nieruchomości pierwotnych. Notowane są wzrosty wyszukiwań, co wskazywać może na stopniową akceptacje faktu, że zakup mieszkania na etapie projektowania może odbywać się zdalnie. Nie wiemy jednak, jak bardzo wzrost ruchu może być wynikiem pojawiających się szeroko informacji medialnych o rychłych spadkach cen metra kwadratowego.

Sytuacja rynku wtórnego kształtuje się podobnie, choć w przeciwieństwie do rynku pierwotnego tu obserwować możemy niebawem znaczną poprawę ruchu. Wszystko zależy od dynamiki zmian cen transakcyjnych. Rynek najmu stabilizuje się najszybciej. Stawki najmu spadły, ale utrzymują się na tym samym poziomie od pewnego czasu. Widać też duże transakcje na rynku kapitałowym, które wskazują na dalszy rozwój sektora pobudzony w roku 2019.

Więcej o sytuacji na rynku mieszkaniowym znajdziecie dowiecie się państwo z lektury naszych autorów – Anny Karaś (Cenatorium), Marcina Krasonia (Obido) oraz Tomasza Bojęcia (ThinkCo).

RYNEK PIERWOTNY – Marcin Krasoń, Obido

Rynek pierwotny zaczyna się ożywiać. Wielkanocny poniedziałek był dniem z największym ruchem na obido.pl od wielu tygodni, a liczba kontaktów przekazanych przez Obido do deweloperów w poświątecznym tygodniu była o 17% wyższa od dwóch poprzednich tygodni. Notujemy też dynamiczny wzrost liczby osób zakładających konta na obido.pl. W tygodniu 13-19 kwietnia liczba nowych użytkowników była o prawie 100% większa niż we wcześniejszych tygodniach okresu epidemii.

Marcowo-kwietniowy spadek obrotów na rynku mieszkaniowym nie zostanie jednak od razu wyrównany. Z rozmów konsultantów Obido z osobami szukającymi mieszkań wynika, że część z nich obawia się pogorszenia swojej sytuacji materialnej. Te osoby wstrzymują się z zakupem mieszkania czekając na większą stabilizację.

Mimo początkowych obaw, nie pojawiły się problemy na budowach. Według szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich z budów wyjechało około 30% pracowników z Ukrainy, zapowiadają oni jednak powrót, gdy sytuacja się uspokoi. Zjawisko to nie ma dziś jednak wpływu na tempo realizacji budów. Prace trwają zgodnie z harmonogramami, a na niektórych budowach wręcz je wyprzedzają, co jest skutkiem łagodnej zimy.

Ceny mieszkań przestały rosnąć, ale nie zaczęły spadać. Deweloperzy wstrzymują się z gwałtownymi ruchami, okazje inwestycyjne łatwiej znaleźć na rynku wtórnym niż pierwotnym.

Jeśli chodzi o działalność deweloperów, nadal istotną przeszkodą w prowadzeniu bieżącej działalności są ograniczenia w pracy urzędów. Nowa tarcza antykryzysowa przewiduje ułatwienia w formalnościach budowlanych. Możliwe jest złożenie przez ePUAP wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w formie elektronicznej, jednak sytuacja daleka jest od doskonałej. Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa zachęca do założenia konta na Portalu Klienta dzięki któremu można zapoznać się z informacjami o etapie rozpatrywania sprawy oraz z treścią kluczowych dokumentów i pism. Jednocześnie ostrzega jednak, że ze względu na niepełny skład osobowy czas weryfikacji dokumentów i termin wydania decyzji mogą ulec wydłużeniu.

RYNEK NAJMU – Tomasz Bojęć, ThinkCo

Ostatni czas nie przyniósł rewolucji na rynku najmu. Po pierwszych tygodniach pandemii i przejściu części apartamentów z Airbnb na rynek najmu długoterminowego, sytuacja ustabilizowała się. Nadal obserwujemy stopniowe spadki cen najmu, jednak proces ten nie przebiega w tempie, który mógłby budzić większy niepokój. Obecne cenę kawalerki porównać można do tych z roku 2018, a mieszkania dwupokojowego do cen z roku 2017.

Więcej ofert co oznacza, że wzrost podaży nie wyrównał się z popytem. Przedłużanie się takiej sytuacji rzeczywiście spowodować może większe spadki.

Jednak część obserwatorów rynku zwraca uwagę na fakt, że wraz odmrażaniem obiektów hotelowych, część mieszkań naturalnie wróci na rynek najmu krótkoterminowego. Nie sposób jednak powiedzieć, kiedy rzeczywiste odmrożenie szeroko pojmowanego sektora noclegowego nastąpi.

Zdecydowanie ciekawiej wygląda rynek najmu instytucjonalnego. Mijający tydzień przyniósł nam dużą transakcję zakupu inwestycji Matexi Polska przez ACP. Inwestycja Puławska 186 składająca się z 200 mieszkań została sprzedana przed zakończeniem budowy za kwotę ponad 100 mln zł. Transakcja ta stanowić może potwierdzenie informacji o niesłabnącym zainteresowaniu rynku kapitałowego rodzącym się w Polsce sektorem najmu instytucjonalnego.

RYNEK WTÓRNY – Anna Karaś, Cenatorium

Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym stała się aktualnie dużo trudniejsza niż przed pandemią. Niektórzy sprzedający stanęli na wysokości zadania i oferują spacery online po wystawionych do sprzedaży mieszkaniach. Jednak pomimo to zainteresowanie używanymi lokalami w przeciągu marca spadło o ponad 40%.

Na rynku pojawia się coraz więcej głosów przemawiających za spadkiem cen mieszkań. Wielu sprzedających liczy na utrzymanie dotychczasowych stawek, ale już coraz rzadziej na wzrost. Znaczna grupa boi się jednak przeceny – Ci chcą upłynnić lokal jak najszybciej, zachowując cenę zbliżoną do tej sprzed pandemii. Są jednak skłonni do negocjacji. Kupujących na razie jest niewielu. Ci, którym się nie spieszy czekają na oczekiwane spadki cen. Rośnie jednak wolumen zapytań. W okresie świątecznym liczba użytkowników przeglądających oferty zbliżała się do tej z początku marca. Zmieniły się jednak preferencje.

Potencjalni nabywcy ostrożniej planują zakupy zmniejszając oczekiwania wobec wielkości, lokalizacji czy standardu lokalu. Próbują też w większym stopniu negocjować ceny wiedząc, że właściciele mogą teraz chętniej przystać na obniżkę.

Zmiany w polityce kredytowej banków m.in. wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego powodują, że część klientów będzie wręcz zmuszona kupić tańszy lokal. Mieszkanie mniejsze, w gorszej lokalizacji bądź w niższym standardzie. Są też tacy, którzy przekonali się do pracy zdalnej i szukają domów na peryferiach miast – nierzadko o wiele tańszych niż mieszkania w miastach. Na rynku pojawia się również coraz większy popyt na działki budowlane i rekreacyjne. Zapowiedź ministra Szumowskiego – „w tym roku normalnych wakacji raczej nie będzie” działa na wyobraźnie i osoby z kapitałem myślą o zakupie działki letniskowej. Najchętniej nad jeziorem, bo takich zapytań przybywa najbardziej.

Na koniec warto zaznaczyć, że w najbliższej przyszłości sprzedaż na rynku wtórnym może cieszyć się większym zainteresowaniem niż mieszkanie od dewelopera. Banki zaostrzają kredytowanie nowych projektów deweloperskich, a niektóre nawet całkowicie wstrzymały ich udzielanie. Klienci mogą więc nieufnie podchodzić do mieszkań z rynku pierwotnego. Szczególnie tych na wczesnym etapie budowy bądź od mniej rozpoznawalnych deweloperów.

Rynek wtórny to mieszkania, które stoją i już dziś można w nich zamieszkać. Jednakże czas pandemii i niemożność dokonywania spotkań wymusza istotne zmiany dotyczące jakości zamieszczanych ogłoszeń. Oferty pozbawione kompletu zdjęć czy planu mieszkania będą odrzucane. Rośnie chęć na umawianie spotkań, co wynika ze znoszonych obostrzeń i powolnego odmrażania gospodarki. Jednak konieczność ograniczania spotkań sprawia, że wirtualny spacer po sprzedawanym mieszkaniu może znacząco zwiększyć szansę sprzedaży.

 

 

Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości w obliczu COVID-19. Zapisz się do naszego newslettera!

zapisz mnie