Jak zachowuje się rynek mieszkaniowy po pandemii? Kończy się drugi, prawdopodobnie najbardziej zaskakujący kwartał ostatnich lat. Zmienia się nawet bardzo stabilny i odporny na zmiany rynek nieruchomości mieszkaniowych. Powoli wychodzimy ze stanu zamknięcia, i więcej jest pytań, niż odpowiedzi.
Przekazujemy wam trzy krótkie podsumowania ekspertów dotyczące rynku mieszkaniowego – wtórnego, pierwotnego i najmu. Zawsze jesteśmy również zainteresowani waszymi uwagami i komentarzami.
RYNEK NAJMU – Hanna Milewska-Wilk, Laboratorium Rynku Najmu
Na rynku najmu koniec czerwca oznacza ten najbardziej pracowity czas: rozpoczyna się sezon wymiany najemców. W związku ze zmianami prawnymi i problemami turystyki, zmiany mogą następować w zupełnie innych kierunkach, niż działo się to do tej pory.
Od lat nie było praktycznie żadnych problemów ze znajdowaniem najemców, mimo wciąż napływających mieszkań, z rynku pierwotnego i wtórnego, w przyzwoitym standardzie. Czynsze najmu również miały stabilną, rosnącą tendencję. Coraz więcej lokali było udostępnianych turystom, i tutaj też w przypadku atrakcyjnych lokalizacji było to opłacalne. Jak się to obecnie zmienia?
Studenci przeszli na zdalny tryb nauki, są już pierwsze informacje o prawdopodobnym kontynuowaniu takiej formy zajęć po wakacjach. To może wpłynąć na zainteresowanie najmem pokoi i tańszych mieszkań. Zamarł praktycznie ruch turystyczny w kwietniu, ale od majowego weekendu zaczyna się jednak powoli coś dziać: nie przyjeżdżają goście zza granicy, ale lokalnie zaczynamy podróżować po Polsce. Wbrew pozorom sporo osób potrzebowało lokalu na odbycie kwarantanny po przekroczeniu granicy lub dla bezpieczeństwa innych domowników, a profesjonaliści zawodów medycznych pracowali często poza miejscami stałego zamieszkania.
Jak będzie wyglądać popyt na pokoje i mieszkania, jeśli studenci nie będą musieli wracać na uczelnie, a sporo młodych pracujących przestawiło się na pracę zdalną?
Pojęcie atrakcyjności lokalizacji może się nieco przesunąć ku zieleni. Dodatkowo ludzie będą potrzebowali miejsca do mieszkania, rozszerzonego o miejsce do pracy i nauki. Trudniej dostępny kredyt wymusi najmowanie, zamiast kupna.
Nadal jest wiele miejsc pracy, które nie będą mogły być przeniesione do sieci, a duże miasta oferują pracę i dostęp do wielu usług lokalnie, więc rynek najmu będzie się utrzymywał. Pozostaje pytanie, czy nadal będzie rósł tak intensywnie (w skali około 10% rocznie), i czy kupowanie mieszkań na wynajem, z rynku pierwotnego i wtórnego, będzie atrakcyjnym zabezpieczeniem majątku przy przyspieszającej inflacji i zerowym oprocentowaniu oszczędności w bankach.
RYNEK PIERWOTNY – Marcin Krasoń, Obido
Rynek nieruchomości zdecydowanie wrócił do życia i znów najważniejszym pytaniem jest: co dalej z cenami mieszkań? I, jak to zwykle bywa, nikt nie zna jednoznacznej odpowiedzi, bo sytuacja jest mocno skomplikowana.
Z jednej strony mamy bez wątpienia czas, kiedy spadnie popyt na mieszkania, ale nie sposób określić, choćby w przybliżeniu, skalę tego spadku. Wszystko dlatego, że pandemia była wydarzeniem nagłym, nieprzewidzianym i nie da się oszacować jej skutków. Ile osób straci pracę? Ile firm upadnie? Jak zmieni się nastawienie banków do udzielania kredytów mieszkaniowych? To sprawy, które mają fundamentalny wpływ na rynek.
Dziś niektóre prognozy mówią nawet o obniżce cen o 15-20 proc., ale jednocześnie, z raportu PKO BP dowiadujemy się, że w strukturze ceny mieszkania zysk to raptem 5 proc. To może oznaczać, że wielu deweloperów nie do końca ma przestrzeń do obniżania cen, bo koszty działek, robocizny ani materiałów nie spadają.
Ceny zatrzymały się na początku pandemii, ale od tej chwili minęły już trzy miesiące, a spadków nie widać. Obserwujemy swego rodzaju badanie rynku – część stawek lekko rośnie, część spada. Na podwyżki mogą pozwolić sobie deweloperzy mający w ofercie gotowe mieszkania (ich z roku na rok na rynku jest coraz mniej), a także ci oferujący coś więcej, niż tylko cztery ściany. Pandemia pokazała ludziom, jak ważne jest to, co na zewnątrz. Funkcjonalny balkon lub taras, bliskość terenów zielonych czy zacieniony skwer należący do osiedla – wartość takiej oferty rośnie.
Z drugiej strony, mało atrakcyjne mieszkania będą jeszcze mniej atrakcyjne, co spowoduje obniżkę ich cen i w efekcie dojdzie do większego rozwarstwienia. Dobre mieszkania podrożeją, a te mniej atrakcyjne – stanieją.
Wskazanie skali tych zmian jest jednak wyjątkowo trudne, a wszystko przez to, jak działa rynek mieszkaniowy. Wiarygodne dane o cenach transakcyjnych poznajemy ze sporym opóźnieniem. To, co wydarzyło się w drugim kwartale, ocenić będzie można dopiero w wakacje. Na bieżąco widać jedynie stawki ofertowe, a one nie zawsze dokładnie oddają, co dzieje się na rynku.
RYNEK WTÓRNY – Anna Karaś, Cenatorium
Najświeższe dane z rynku wtórnego wskazują na duży wzrost liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży. Łącznie, w 7 głównych miastach Polski przyrost liczby ogłoszeń na koniec maja, względem połowy lutego 2020 roku, wyniósł +450%. Oznacza to, że kupujący w dalszym ciągu wstrzymują zakupy, mimo iż liczba zapytań rośnie.
Wielu potencjalnych klientów szuka teraz okazji cenowych, które na pewno się pojawią. Jednak zakup mieszkania bez gotówki może okazać się utrudniony.
Zmiana polityki kredytowej banków oraz cięcia pensji wpłynęły na spadek zdolności kredytowej Polaków. Ponadto niepewność jutra oraz rosnące obawy przed utratą pracy zmuszają wielu kupujących do zmiany parametrów poszukiwanego lokalu. Widać wzrost zainteresowania działkami budowlanymi oraz domami w zabudowie szeregowej, ulokowanymi na peryferiach miast.
Sprzedający do końca marca pozostawali bierni, oferując mieszkania po niezmienionych cenach. Brak klientów oraz niemożność odbywania spotkań przełożyła się na wydłużenie czasu ekspozycji ogłoszenia – ze średnio kilkunastu dni do ponad dwudziestu. Co więcej, rosnące obawy przed kryzysem gospodarczym oraz spadkiem popytu skłaniają sprzedających do korekty cen. Od kwietnia widzimy też, że z puli dostępnych ogłoszeń znikają te najniżej wycenione. Kupujący zrewidowali swoje plany zakupowe i wybierają najatrakcyjniejsze cenowo mieszkania.
Dziś z oferty znika więcej mieszkań niż na początku kwietnia, ale głównie te najtańsze. Odświeżane ogłoszenia charakteryzują się z kolei ceną niższą od pierwotnej.
Do korekty najbardziej skłonni są Ci sprzedający, którzy wystawili swoje mieszkania na sprzedaż, gdyż nabyli i wykańczają nowe lokum. Bardzo istotna jest dla nich płynność finansowa, a obniżenie ceny może przyspieszyć transakcję. W wyniku tego widać już spadek średniej ceny ofertowej na rynku wtórnym na poziomie 2% (agregacja dla 7 głównych miast). Najsilniej trend ten zaznacza się w Gdyni, gdzie ceny mieszkań były mocno wywindowane ze względu na duży udział klientów inwestycyjnych w ogóle transakcji notowanych przed pandemią.
Za duży wzrost liczby oferowanych do sprzedaży mieszkań odpowiada także nowa pula lokali, kupowanych wcześniej w celach inwestycyjnych. Szczególnie klienci, którzy nastawieni byli na najem krótkoterminowy, dziś mogą być zmuszeni do zmiany strategii. Część z nich wynajęła mieszkania na dłuższy okres, ale dla niektórych takie rozwiązanie może nie być wystarczająco rentowne. Takie osoby będą próbować upłynnić zakupione mieszkanie, co oczywiście nie pozostanie bez wpływu na rynek.
Chcesz otrzymywać bieżące informacje o największych wyzwaniach rynku nieruchomości w obliczu COVID-19. Zapisz się do naszego newslettera!
PL 
EN 
