Kupić czy wynająć? Młodzi szukają alternatyw [wywiad Wysokie Obcasy]

Młodzi zobaczyli, na jakie wyrzeczenia byli gotowi ich rodzice, biorąc kredyty pod hipotekę na 30 lat, kiedy całe ich życie obracało się wokół spłaty rat. Rozmowa z Przemysławem Chimczakiem, współzałożycielem i CEO think co. – real estate research lab.

Wywiad ukazał się pierwotnie w magazynie Wysokie Obcasy (06.2019) oraz na stronie www.wysokieobcasy.pl

Monika Stelmach: Twój projekt colivingowych mieszkań zdobył główną nagrodę w konkursie Archi-World Academy 2017-2019 na najlepsze koncepcje architektoniczne na świecie. Czym jest coliving?

Przemysław Chimczak: Coliving to nic innego, jak współdzielenie. Istotę tej idei trafnie oddaje zdanie: „Nie potrzebuję wiertarki, tylko dziury w ścianie” – nie kupuję, ale wypożyczam, wymieniam się, dzielę. Zauważyliśmy, że stać nas na dużo, pod warunkiem że nie wszystko będziemy mieć na własność.

Polacy są przywiązani do własności. Myślisz, że jesteśmy gotowi na współdzielenie?

Od lat dzielimy muzykę dzięki serwisom streamingowym. Po co wynajmować całe biuro, skoro za ułamek ceny w coworkingu można mieć biurko i komfortowe warunki pracy w prestiżowej lokalizacji, blisko domu. Nie musimy mieć roweru albo hulajnogi, skoro możemy je tanio wypożyczyć. Miasta są coraz bardziej zatłoczone, chodzi o to, żeby samochody nie stały przez większą część dnia na parkingu, ale były w ruchu, dlatego powstał carsharing. Każdy aspekt, w którym jakiś wycinek codzienności dzielimy z innymi – dzięki czemu z jednej strony obniżamy jednostkowe koszty, a z drugiej strony budujemy relacje społeczne – to realizacja idei colivingu.

Jak ta zasada przekłada się na zamieszkiwanie?

To przede wszystkim łatwo dostępne mieszkania na wynajem. Zwykle poza przestrzenią prywatną mają sporo wspólnych, z których korzystają wszyscy lokatorzy. Ale żeby przestrzenie wspólne i prywatne były dobrze zaprojektowane, powinny być skierowane do określonych grup społecznych, wiekowych, zawodowych. Kiedy trzy lata temu zacząłem badania colivingu, to pojęcie w Polsce w ogóle nie istniało. Było tylko kilka przykładów na świecie. Z końcem roku 2018 – już ponad 200, a na początku kolejnej dekady będą tysiące różnych colivingowych rozwiązań mieszkaniowych. Przodują Stany Zjednoczone, Azja, w Europie – Niemcy, Hiszpania i Wielka Brytania.
Jeden z ciekawszych colivingów skierowany jest do nomadów, dla których priorytetem jest łatwość przemieszczania się. Należy wykupić pakiet członkowski i w ramach tej sieci można mieszkać w różnych miejscach na świecie.

Dla kogo jest twój projekt?

W dużym skrócie – dla młodych, zapracowanych i samotnych. Młodzi migrują do innych miast, często przesiedlając się z mniejszych miejscowości. Nikogo nie znają, długo pracują, co nie ułatwia nawiązania kontaktów. Odsetek samotnych w dużych miastach systematycznie rośnie. Stąd pomysł na budynek, który sprzyjałby nawiązywaniu relacji. Kiedy mieszkałem na osiedlu z wielkiej płyty, miejscem, gdzie najszybciej poznawałem sąsiadów, była winda. Prowokuje do rozmów, bo na kilka chwil jesteśmy zamknięci w niewielkiej przestrzeni.

Co w twoim projekcie sprzyja nawiązywaniu kontaktów?

Budynki zostały podzielone na jednostki sąsiedzkie. Na trzech kondygnacjach mieszka do 30 osób. Badania pokazują, że 25-30 osób to górna granica liczby ludzi, z którymi jesteśmy w stanie utrzymać silniejszą relację. Połączone są wspólną przestrzenią: kuchnią z wielkim stołem, gdzie można zrobić przyjęcie, pograć w gry planszowe; ogrodem, gdzie jest miejsce na relaks, grilla czy kino plenerowe. Na dole jest miejsce na klub fitness, coworking, kawiarnię. Każde mieszkanie ma prywatną sypialnię, aneks kuchenny i łazienkę, więc zawsze można się zamknąć i mieć czas tylko dla siebie. W sumie w czterech budynkach będzie około 400 mieszkań.

Ten pierwszy w Polsce coliving zostanie wybudowany w kompleksie biurowców na warszawskim Mordorze. Dlaczego tam?

Służew Przemysłowy, czyli Mordor, jest miejscem, gdzie pracuje około 80 tys. osób, które muszą codziennie dojeżdżać. Wyobraźmy sobie, że możemy zyskać dwie-trzy godziny życia dziennie, mieszkając blisko firmy.

Ale czy to nie jest pewnego rodzaju getto dla młodych pracowników korporacji?

Nie robimy osiedla grodzonego, nie stawiamy płotów. Przeciwnie, mówimy mieszkańcom osiedla: przyjdźcie do nas, bo mamy kawiarnie, sklepy, fitness, z czego mogą korzystać wszyscy. Budynek ma być integratorem dla ludzi, którzy w nim mieszają, ale też dla okolicznych budynków mieszkalnych i biurowych. Dlatego biorę pod uwagę otoczenie. Skoro w okolicy jest sporo restauracji, to może nie ma po co tworzyć kolejnej, ale potrzebny jest sklep spożywczy czy przedszkole.

Niewielkie mieszkanie to raczej nie jest propozycja na całe życie.

Coliving wyrasta z pytania o potrzeby mieszkańców na różnych etapach życia. Pojęcie kariery mieszkaniowej nie przebiło się do świadomości społecznej. A przecież inne mamy potrzeby na studiach i zaraz po nich, inne, kiedy pojawia się rodzina i dzieci, a inne jako ludzie starsi. Mieszkanie nie musi być decyzją na całe życie, może być dostosowane do zmieniających się warunków. Kupione na kredyt na 30 lat jest często opcją na zawsze, niezależnie od sytuacji, bo wcale niełatwo je sprzedać. Niekiedy staje się kulą u nogi. A wynajmując mieszkanie, zyskujemy elastyczność.

Młodzi nie chcą już kupować, chcą wynajmować?

Chcą również kupować, ale na pewno nie w takiej mierze jak ich rówieśnicy 10-20 lat temu. Zobaczyli, na jakie wyrzeczenia byli gotowi ich rodzice, biorąc kredyty pod hipotekę na 30 lat, kiedy całe ich życie obracało się wokół spłaty rat. Widzieli, co się działo, kiedy franki poszły do góry i uderzył w nich kryzys. Ludzie tracili mieszkania albo przestawali jeździć na wakacje i pracowali po 12 godzin, żeby płacić trzy razy większą ratę. Milenialsi już wiedzą, że kupienie mieszkania na kredyt wcale nie jest takie różowe, i podchodzą do tego ostrożniej. Poza tym są mobilni. To już nie są czasy, kiedy całe życie spędza się w jednym mieście, w jednej firmie czy instytucji. Część studiów odbywa się na międzynarodowych wymianach Erasmus. Mają łatwość podróżowania, znają języki, nie boją się zmian. Jak mogą sobie kupić mieszkanie, skoro nie wiedzą, gdzie w przyszłości będą mieszkać. Dzieciństwo spędziłem w Brzegu, studiowałem we Wrocławiu i w Mediolanie, pracowałem w Berlinie. Dzisiaj mieszkam w Warszawie, ale nie wiem, czy zostanę tu na zawsze.

Przeciętny mieszkaniec Berlina czy Wiednia nie kupuje mieszkania, tylko wynajmuje od instytucji na dowolny czas. Do głowy mu nie przyjdzie, żeby brać olbrzymi kredyt na 30 lat. Dlaczego w Polsce nie buduje się mieszkań na wynajem?

Polacy nie są przyzwyczajeni do najmu. Wiele lat nie było własności, bo nie pozwalało na to prawo, mieszkanie dostawało się od państwa. W latach 90. lokum stało się podstawowym zabezpieczeniem w niepewnych czasach i wtedy wszyscy chcieli mieć własne. W Austrii, Niemczech czy Szwajcarii państwo zapewnia swoim obywatelom stabilność. A im większa stabilność kraju, tym większy odsetek najmujących. Skandynaw wie, że jeśli mu się coś stanie, nie zostanie wyrzucony na bruk, bo ma zabezpieczenia prawne i socjalne. W Polsce często mieszkanie było jedyną stabilną rzeczą w niestabilnej rzeczywistości. Brak zaufania do tego, co zrobi kolejny rząd, sprawiał, że nie czuliśmy się bezpieczni.

Młodzi mają większe poczucie bezpieczeństwa?

Młodzi nie wiedzą, co to opresyjny system władzy i wielkie problemy gospodarcze. Mamy najdłuższą prosperity w historii. Zaufanie wzrasta, ale daleko nam do poczucia bezpieczeństwa Niemców, Skandynawów czy Austriaków. Poza tym młodzi są bardziej optymistyczni, bo mają z tyłu głowy, że jeśli w Polsce będzie źle, to mogą wyjechać za granicę. Widzą dla siebie różne opcje na życie, niekoniecznie tutaj.

Dla nich mieszkanie już nie jest najcenniejszą rzeczą?

Pewnie dla niektórych wciąż jest najcenniejsze. Dla mnie najcenniejszy jest czas, kiedy mogę być z rodziną i przyjaciółmi. Obserwuję znajomych, którzy kupili mieszkania w dalszych dzielnicach Warszawy i widzę, jak dużo czasu zajmuje im dojeżdżanie do pracy, stanie w korkach, odwożenie dzieci do szkół, a wieczorem na zajęcia dodatkowe. Nie chcę spędzić życia w samochodzie. Dziś wynajmuję mieszkanie na Powiślu, gdzie jest zielono, do pracy jeżdżę rowerem. Kiedy w przyszłości pojawią się dzieci, nie wiem, gdzie będzie przedszkole, gdzie będzie moja firma, gdzie będzie pracowała moja żona. Niewykluczone, że będę się musiał przenieść. Mieszkanie jest czymś, co ma mi ułatwiać życie. Kto wie, może kiedyś zapragnę mieć własne, ale na pewno nie dzisiaj. Nie jestem przeciwnikiem własności, ale zwolennikiem wyboru.

W Polsce nie ma rynku mieszkań na wynajem od instytucji, a od prywatnych właścicieli to często prawdziwy koszmar.

Mimo że pokolenie dobijające dziś do czterdziestki, ale też młodsze, zarabia mniej od swoich rodziców, a wszystko wokół jest droższe, nauczyliśmy się żyć na dużo wyższym poziomie niż poprzednie pokolenia. Chcemy, żeby wszystko było łatwe. Jednym kliknięciem w telefonie możemy zamówić Ubera, jedzenie do domu, zabukować loty przez telefon czy hotel w wielu miejscach na świecie. Kiedy jednak próbujemy wynająć mieszkanie, już łatwo nie jest, bo wiele nieruchomości jest niskiej jakości, z meblami, które wyglądają jak przypadkowa składanka ze śmietnika, wynajem dużo kosztuje, a do tego właściciele miewają absurdalne wymagania.
W Polsce rynek mieszkań na wynajem należy do jednych z najgorszych w Europie, opiera się na lokalach prywatnych i braku zaufania. Najemca boi się, że właściciel mieszkania go wyrzuci albo będzie nachodził. Wynajmujący wyobraża sobie zdewastowane mieszkanie i lokatora, który nie płaci.
Ale to się zmienia. Milenialsi są generacją ludzi, którzy pracują po to, by żyć i z tego życia czerpać, poszukują rozwiązań, dzięki którym ekonomia współdzielenia pozwoli na poprawę kolejnego aspektu życia. Rynek mieszkań powinien na te potrzeby odpowiedzieć. 2017 rok był przełomowy, bo cokolwiek by złego powiedzieć o programie „Mieszkanie plus”, to na jego potrzeby zostało stworzone pojęcie najmu instytucjonalnego. Dopiero konstruujemy narzędzia prawne i struktury. Deweloperzy przekonują się, że warto sprzedawać całe budynki dużym funduszom inwestycyjnym, bo rynek sprzedaży pojedynczych mieszkań przystopował. Myślę, że rynek wynajmu instytucjonalnego powstanie, chociaż jesteśmy na początku tej drogi.

Czy colivingowe mieszkalnictwo w Polsce skupi się na młodych?

Analizując dane demograficzne, możemy wyszczególnić dwie ważne grupy – młodych i seniorów. W przypadku tej pierwszej grupy dużym wyzwaniem są osoby przeprowadzające się do dużych miast na studia lub do pracy. Ważnym pytaniem jest to, jak przyciągnąć ich do konkretnego ośrodka albo zatrzymać w kraju, a łatwo dostępne mieszkanie na wynajem będzie dla nich dużym ułatwieniem.
Z drugiej strony szybko rośnie populacja seniorów. Na świecie coraz więcej się mówi o budownictwie senioralnym, z windą zamiast schodów, z mieszkaniami bez wysokich szafek, w pobliżu przychodni, z ogrodem. Moja mama ma problem z biodrem i kolanem oraz dwupiętrowy dom, a bieganie góra – dół z wiekiem staje się problemem. Dziadek potrzebuje łazienki z prysznicem, bo coraz trudniej mu wejść do wanny. Ich mieszkania są słabo dostosowane do zmieniających się z wiekiem potrzeb.

Coliving w Polsce rozwija się głównie z myślą o osobach z dużych miast, które nieźle zarabiają. Na ile może być rozwiązaniem dla gorzej sytuowanych?

W ekonomii współdzielenia można znaleźć odpowiedzi na problemy ekonomiczne różnych grup społecznych. Jednym z takich przykładów jest PadSplit w Stanach Zjednoczonych. Jego pomysłodawca Atticus LeBlanc w idei colivingu dostrzegł alternatywę mieszkaniową dla osób o umiarkowanych i niskich dochodach. LeBlanc zaczął pozyskiwać i remontować domy jednorodzinne przeznaczone do najmu, by przekształcać je w małe społeczności. Mieszkańcy wynajmują tam własne pokoje, ale dzielą z innymi kuchnie, łazienki i przestrzeń dzienną. Taki koncept łączy wysoki standard życia z odpowiedzialnością społeczną oraz przystępnymi cenami. Podczas gdy wynajem kawalerki w Atlancie kosztuje ponad 1 tys. dol. miesięcznie, wynajem pokoju w PadSplit to koszt od 435 do 650 dol.

Coliving może być projektowany z myślą o młodych, starych, bogatszych czy mniej zamożnych. Projekty te łączy jedno – najważniejszy jest człowiek i jego potrzeby.

Z Przemysławem Chimczakiem rozmawiałą Monika Stelmach