Europejska Fala Renowacji, czyli zaproponowana przez Komisję Europejską strategia obniżenia emisyjności sektora budownictwa, jest jedną z inicjatyw prowadzących do osiągnięcia przez UE neutralności klimatycznej. Według KE budownictwo odpowiedzialne jest za 40% zużycia energii i ciepła generowanych przez gospodarkę UE. Dodatkowo szacuje się, że między 85% a 95% budynków które dziś istnieją, będzie wciąż stała w 2050 roku. Zatem kwestia renowacji jest niezwykle istotnym czynnikiem w procesie osiągnięcia celu neutralności.

Artykuł jest drugą częścią cyklu Zielony Ład na rynku nieruchomości

Dostosowanie istniejących obiektów do wyzwań jutra

Jak wynika z ustaleń Komisji Europejskiej, „w całej UE gruntowne renowacje, które zmniejszają zużycie energii o co najmniej 60%, przeprowadza się jedynie w odniesieniu do 0,2 % zasobów budowlanych rocznie, a w niektórych regionach wskaźniki renowacji energetycznej są bliskie zera”. Biorąc pod uwagę ambitne cele klimatyczne, fala renowacji budynków w Europie będzie musiała się poddać się nowym regułom.

W tym obszarze należy się spodziewać swego rodzaju rewolucji. Remonty, do tej pory będące uciążliwą koniecznością dla utrzymania funkcjonalności, wkrótce będą rozszerzone o poprawę efektywności energetycznej obiektu. Stanowi to jednocześnie szansę dla trwałej poprawy ich charakterystyki energetycznej i obniżenia kosztów użytkowania. Niemniej krótkookresowo ten wymóg będzie stanowił poważne wyzwanie dla właścicieli i administratorów budynków. Pośrednio zatem dla branży budowlanej, która będzie musiała przystosować się – organizacyjnie i cenowo – do nowych wymagań. Większe znaczenie będzie miało także przeprowadzanie audytów energetycznych budynków.

Szansa dla inwestorów i nowe miejsca pracy

Warto jednak pamiętać, że bardziej przemyślane i ekologiczne renowacje budynków pozwolą nie tylko na obniżenie rachunków i ograniczenie emisji. Renowacje są szansą na dostosowanie istniejących struktur do nowych realiów urbanistycznych: elektromobilności, inteligentnych budynków, architektury bez barier, biofilii w designie. Podnoszą tym samym ich wartość rynkową. Dobrze zaprojektowane i przeprowadzone prace remontowe zwiększają też odporność budynków na ekstremalne zjawiska przyrodnicze. Poprzez zmniejszanie presji na zabudowę terenów zielonych, będą przyczyniały się również do zachowywania bioróżnorodności w miastach.

Prace renowacyjne należą do pracochłonnych, a nowe regulacje będą kładły nacisk na wspieranie lokalnych łańcuchów dostaw. Szacuje się, że w sektorze budowlanym EU do 2030 roku może powstać 160 tys. nowych tzw. zielonych miejsc pracy. Według szacunków Międzynarodowej Agencji Energetycznej, to właśnie efektywność energetyczna budynków wykazuje potencjał najwyższego wskaźnika tworzonych miejsc pracy na każdy zainwestowany milion euro. Należy się spodziewać, że w związku z Falą Renowacji powstanie wiele nowych wysoko wyspecjalizowanych zawodów oraz technologii, których dziś jeszcze nie znamy.

Fala Renowacji to program kompleksowy

Kluczowe zasady renowacji budynków przedstawione przez UE wskazują na szczególny nacisk na szereg elementów. Zaliczamy do nich: efektywność energetyczną, przystępność cenową, obniżenie emisyjności, oszczędne zarządzanie zasobami i gospodarkę obiegu zamkniętego. Ponadto wysokie standardy zdrowotne i środowiskowe, współistnienie z transformacją cyfrową oraz jakość architektoniczną.

Jak czytamy w komunikacie Komisji na temat Fali Renowacji: „Komisja przedstawi do czerwca 2021 r. kompleksowy zestaw działań politycznych i regulacyjnych mających na celu zlikwidowanie istniejących barier hamujących renowację, w szczególności poprzez przegląd dyrektywy w sprawie efektywności energetycznej i dyrektywy w sprawie odnawialnych źródeł energii oraz wzmocnienie unijnego systemu handlu uprawnieniami do emisji w kontekście pakietu działań następczych w perspektywie roku 2030.”

Należy spodziewać się, że każdy nowobudowany lub remontowany budynek w Unii Europejskiej będzie podlegał regulacjom zaproponowanym w ramach EZŁ w zakresie efektywności energetycznej. Dodatkowo regulacjami objęte będą również kwestie gospodarowania odpadami generowanymi podczas prac remontowych, ze szczególnym naciskiem na uzyskiwane poziomy odzyskiwania materiałów. Komisja planuje dokonać ich rewizji do końca 2024 r.  Bezpośrednio po wprowadzeniu nowych przepisów prawdopodobnie wzrosną koszty przeprowadzania renowacji. Branża będzie musiała bowiem dostosować się poprzez opracowanie i rozpowszechnienie nowych technologii i materiałów, które zrewolucjonizują świat architektury i budownictwa.

Oszczędność może nie popłacać

Inwestorzy, którzy stoją przed decyzją o podjęciu poważnych remontów w ciągu najbliższych kilku lat powinni dogłębnie rozważyć implikacje wynikające z założeń Europejskiej Fali Renowacji. Z jednej strony, opłacalną strategią może wydawać się przeprowadzenie remontu jeszcze przed wprowadzeniem nowych wymagań do prawa krajowego (horyzont roku 2025). Taki remont, obarczony mniejszymi ograniczeniami, zapewne będzie tańszy. Inwestor będzie mógł wykorzystać materiały znane, sprawdzone i obecnie dostępne na rynku. Z drugiej strony, należy wziąć pod uwagę wzrastające ceny energii, ekologiczną presję ze strony użytkowników i globalne trendy. Gruntowne renowacje wykonane na starych zasadach mogą nie zdać próby czasu i wymagań przyszłych użytkowników. Mogą też wiązać się z koniecznością ponoszenia podwójnych kosztów w dłuższej perspektywie.

Oszczędność na etapie renowacji może okazać się krótkowzroczna. W długim terminie może skutkować wyższymi kosztami eksploatacji budynku lub koniecznością przedwczesnych nakładów kapitałowych na dostosowanie obiektu do zmienionych realiów. Powiązanie Europejskiej Fali Renowacji z taksonomią opisywaną w poprzednim tekście może także doprowadzić do powstania aktywów osieroconych (stranded assets) w postaci inwestycji niespełniających spójnych dla całego rynku UE kryteriów zrównoważoności i ich mniejszej atrakcyjności dla inwestorów.

________________________________

Ten artykuł jest drugim z serii tekstów analizujących zmiany, które w sposób bezprecedensowy zmienią nasze spojrzenie na branżę nieruchomości. Od budownictwa i certyfikacji, przez zarządzanie aż po charakter procesu inwestycyjnego i rynek transakcyjny. W nadchodzących artykułach przyjrzę się potencjalnym implikacjom poszczególnych założeń Europejskiej Fali Renowacji dla ekonomii urbanistycznej, ze szczególnym uwzględnianiem nieruchomości komercyjnych.