Zielony Ład na rynku nieruchomości: Gospodarka o obiegu zamkniętym

Gospodarka o obiegu zamkniętym w nieruchomościach oznacza nie tylko recykling materiałów po wyburzeniu czy przekształceniu budynku, ale również długofalowe planowanie i projektowanie budynków o dłuższym technicznym życiu. Jednym z celów zawartych w Europejskim Zielonym Ładzie jest podniesienie współczynnika renowacji, przy jednoczesnym wdrażaniu założeń gospodarki o obiegu zamkniętym w nieruchomościach. Renowacje dają szansę na lepsze gospodarowanie zasobami i poprawę efektywności energetycznej projektów budowalnych. Ogromnym wyzwaniem będzie zmiana obecnych praktyk. Aktualnie wciąż najtańszym i najszybszym rozwiązaniem na remont jest wyburzenie i wybudowanie budynku od nowa. Nadchodząca fala legislacji związana z Zielonym Ładem ma na celu zachęcenie podmiotów działających w branży budowlanej do wdrażania gospodarki o obiegu zamkniętym.

Artykuł jest trzecią częścią cyklu Zielony Ład na rynku nieruchomości

Wyburzenia wciąż tańsze niż remonty

Bardzo często remont związany ze zmianą funkcji budynku jest bardziej kosztowny od wyburzenia i zbudowania obiektu od nowa. Najlepiej widać to w symulacjach budżetowych projektów i ich ostatecznych rozliczeniach. Kolejne dowody na tę zależność można zaobserwować obserwując ceny transakcyjne niewyremontowanych zabytkowych nieruchomości. W cenę takich nieruchomości wpisany jest nie tylko sam koszt remontu, ale również jego specyfika ograniczona decyzjami konserwatora zabytków. Obserwując place budowy, gdzie zabytkowe budynki poddawane są gruntownej rewitalizacji, można zauważyć charakterystyczny proces tworzenia „wydmuszki”. Polega on na ogołacaniu budynku ze wszystkich elementów, na których usunięcie wydano zgodę. W przypadku nieruchomości nieobjętych takimi ograniczeniami, jeśli inwestor chce zmienić funkcję obiektu lub nawet wyłącznie zmaksymalizować zwrot z inwestycji, najczęściej przy zakupie nieruchomości od razu zakłada zrównanie istniejących zabudowań z ziemią. Takie działania, mimo że bardziej opłacalne finansowo, wiążą się z generowaniem znacząco wyższych emisji. Wynika to nie tylko z wykorzystywania nowych materiałów, ale także z nieuzasadnionej złym stanem technicznym utylizacji istniejących elementów.

Nowe biuro co trzy lata?

W sektorze wnętrzarskim można zaobserwować podobny schemat. Zmiana najemcy powierzchni biurowej po zakończeniu 3- czy 5-letniej umowy zwykle wiąże się z całkowitą rearanżacją przestrzeni. W takich sytuacjach nie tylko wymienia się meble czy wykładzinę, ale również wyburza się część ścian i zmienia przebieg instalacji. Mimo, że są w dobrym stanie, demontowane materiały zwykle nie ulegają powtórnemu użyciu. Często nie są też odpowiednio recyklingowane. Wciąż bardziej opłaca się wyrzucić stare i kupić nowe, bo koszty operacji związanej z upcyklingiem są relatywnie wysokie.

Czas na zmiany  

Powyższe praktyki są bardzo wyraźnymi przykładami globalnego zjawiska występującego w zasadzie we wszystkich branżach, tj. masowej nadprodukcji, wynikającej z wciąż bardzo niskich kosztów utylizacji. Te realia jednak bardzo szybko będą musiały ulec zmianie. Nie tylko ze względu na zmieniające się warunki legislacyjne i klimatyczne, ale również ewoluujące realia ekonomiczne. Coraz mniej krajów zgadza się przyjmować odpady zachodniego świata na swoje wysypiska. Utylizacja na miejscu wyrzucenia jest często coraz droższa (również ze względu na regulacyjne wymagania środowiskowe). Nie ulega również wątpliwości, że coraz wyższa świadomość ekologiczna oraz dbałość o zdrowie obywateli UE będzie tworzyła presję na zmniejszanie zanieczyszczeń generowanych przez produkcję śmieci. Gospodarka o obiegu zamkniętym, do tej pory kojarzona z niszowymi projektami upcyclingowymi, wchodzi do głównego nurtu dyskusji o zielonej transformacji w UE. Dotychczasowe odpady powinny być postrzegane jako zasoby, zwłaszcza w kontekście zakładanego wyczerpywania się lub ograniczania tradycyjnych źródeł pozyskiwania surowców. Ten trend będzie miał znaczący wpływ na sektor nieruchomości, który generuje ogromne ilości odpadów.  Zgodnie z szacunkami Eurostatu sektor budowlany odpowiada 36% wszystkich odpadów generowanych w UE. Tym samym branża jest na niechlubnym pierwszym miejscu, nawet przed górnictwem i wydobywaniem.

Gospodarka o obiegu zamkniętym w nieruchomościach

Co jednak faktycznie oznacza gospodarka o obiegu zamkniętym w sektorze nieruchomości? Po pierwsze, mądre planowanie odporne na przyszłość. Plany zagospodarowania przestrzennego i pozwolenia na budowę muszą brać pod uwagę możliwość zmiany typu użytkowania budynku. Nowe budynki powinny być możliwie uniwersalne – łatwe do przekształcenia w alternatywne klasy, aby odpowiadać potrzebom przyszłości. Coraz bardziej popularny stanie się retrofitting starszych budynków, w celu przystosowania ich do nowych realiów. Warunki administracyjne nie powinny stać na przeszkodzie sprawnemu dostosowywaniu budynków do zmieniających się realiów. Powinny zachęcać inwestorów do podejmowania działań w pożądanym kierunku i odpowiednio kształtować środowisko regulacyjne, w którym renowacja uwzględniająca zasady gospodarki o obiegu zamkniętym stanie się najbardziej efektywnym kosztowo i korzystnym ekologicznie rozwiązaniem.

Po drugie, tzw. „wyprojektowywanie” (designing out) odpadów i zanieczyszczeń. Już na etapie projektowania można uzupełnić założenia biznesowe do projektu o kwestie środowiskowe. Architekci, mając na uwadze zielone wymogi, mogą projektować lepsze, bardziej oszczędne i odporne na zmiany budynki o dłuższym przewidywanym czasie użytkowania. Wraz z inżynierami mogą również zidentyfikować obszary, w których z procesu budowlanego można wyeliminować niepotrzebne odpady i zanieczyszczenia, a dalej – obniżyć koszt eksploatacji.

Po trzecie, w ideę gospodarki o obiegu zamkniętym wpisuje się bardziej efektywne użytkowanie istniejących budynków. Średnio od 40% do 60% powierzchni standardowego biura jest niewykorzystana w trakcie godzin pracy. Po godzinach pracy, zarówno biura, jak i wciąż duża część miejsc parkingowych jest nieużywana. Koszt krańcowy, który wynikałby z ich użycia przez większość doby jest bardzo niski. Ponieważ dodatkowy dochód związany z bardziej efektywnym wykorzystaniem jest wciąż relatywnie niski, a generuje potencjalne ryzyko, rozwiązania adresujące ten problem są wdrażane powoli.

Wartość księgowa czy użytkowa?

Po czwarte, i może najważniejsze, czas na zmianę oczekiwań decydentów i użytkowników nieruchomości, szczególnie komercyjnych. Na przykładzie zmiany biura, uderzające jest to, że wciąż oczekujemy, że wszystkie elementy wyposażenia nowej siedziby będą nowe. Wiele film meblarskich chlubi się tym, że ich meble biurowe mogą być z powodzeniem użytkowanie kilkanaście lat. W połączeniu tych dwóch trendów obserwujemy swego rodzaju absurd. Firmy, chcące podkreślić swój prestiż, inwestują w wyposażenie biur z najwyższej półki. Sprzęty mogłyby być użytkowanie kilkadziesiąt lat, ale ich amortyzacja jest obliczona na okres trwania umowy najmu, czyli zwykle pięć lat. Na papierze tracą więc wartość kilkukrotnie szybciej niż w rzeczywistości. Problem tkwi zatem również w podejściu do księgowania tego typu aktywów. W księgach rachunkowych, meble, które mogłyby służyć pokoleniom, osiągają wartość zera po pięciu latach. W takich realiach księgowych znacznie łatwiej podjąć decyzję o pozbyciu się wciąż sprawnych sprzętów. Sprawa jest dość prosta w przypadku atrakcyjnych mebli biurowych. Jednak tematy wymaga rozwiązań strukturalnych, gdy dotyczy elementów stale związanych z budynkiem. Na przykład – dostosowania czasu amortyzacji do faktycznej długości technicznego życia materiałów i doliczenia kosztów środowiskowych.

Gospodarka o obiegu zamkniętym w nieruchomościach stanowi duże wyzwanie dla branży, ale wiąże się jednocześnie z wieloma szansami. Trend w stronę zielonych rozwiązań jest jednak nie tylko korzystny dla planety, ale również nieodwracalny. Dlatego gracze, którzy wcześnie wdrożą nowe, zielone technologie, będą zyskiwali przewagę nad bardziej konserwatywną konkurencją. Warto więc już teraz planować budynki odporne na zmianę, podwyższać efektywność istniejących obiektów i przygotowywać się na zmiany oczekiwań użytkowników.

________________________________

Ten artykuł jest trzecim z serii tekstów analizujących zmiany, które w sposób bezprecedensowy zmienią nasze spojrzenie na branżę nieruchomości. Od budownictwa i certyfikacji, przez zarządzanie aż po charakter procesu inwestycyjnego i rynek transakcyjny. W nadchodzących artykułach przyjrzę się potencjalnym implikacjom poszczególnych założeń Europejskiej Fali Renowacji dla ekonomii urbanistycznej, ze szczególnym uwzględnianiem nieruchomości komercyjnych.