Wczesną wiosną 2020 r. zaczęły podnosić się głosy mówiące o nadchodzącym załamaniu gospodarczym, które uderzy także w rynek nieruchomości. Segment biurowy reaguje na wahania stosunkowo powoli. Dlatego pierwsza połowa roku nie przyniosła spektakularnych spadków, a transakcje napędzane były negocjacjami zakończonymi przed wybuchem pandemii. W drugiej połowie roku osłabienie rynku było już dostrzegalne. Jego jasny znak stanowiło załamanie się popytu na przestrzeń biurową w stolicy, jak również coraz aktywniejszych miastach regionalnych.
Biura w trakcie pandemii COVID-19: tekst pochodzi z raportu Biura Nowej Normalności – POBIERZ RAPORT
W Warszawie wynajęto najmniej powierzchni biurowej od 2011 roku. W samym trzecim kwartale popyt osiągnął 113 tys. mkw. powierzchni, a więc dwa i pół razy mniej niż w analogicznym okresie roku 2019 oraz najmniej od dekady. Niski popyt wystąpił również w miastach regionalnych, co w połączeniu z oddawaniem kolejnych inwestycji przyniosło rekordowy odsetek pustostanów. Najgorsza sytuacja obserwowana była w Łodzi, gdzie pod koniec grudnia dostępne ponad 16% powierzchni biurowej.
W całym kraju królowały trzy słowa związane z rynkiem biurowym 2020: elastyczność, renegocjacje i podnajem. Podnajmowanie przestrzeni podmiotom trzecim i renegocjacje można uznać za bezpośrednie skutki pandemii. Na oczekiwania dotyczące elastyczności wpłynęły występujące wcześniej trendy. Niemniej jednak wszystkie te zjawiska wpisują się w taką zmianę jak tworzenie się silnego rynku najemcy.
Rekordowy koniec dekady
W pierwszym kwartale 2020 r. łączny wolumen transakcji w miastach regionalnych wyniósł ponad 220 tys. mkw., o 70% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Sytuacja zapowiadała więc przedłużenie pozytywnych trendów z roku 2019, który obfitował w rekordy. W całej Polsce jeszcze przed upływem III kwartału wynajęto więcej powierzchni niż łącznie w 2018 r. W lipcu sfinalizowano w Warszawie największą transakcję w historii (mBank, 45,6 tys. mkw.). Rok 2019 przyniósł w stolicy najwyższy popyt brutto w historii, podobnie jak w Krakowie, Trójmieście i Katowicach. Przy niewystarczającym wolumenie nowej podaży rosło znaczenie umów przednajmu na budynki w realizacji, podpisywanych również na najem przestrzeni planowanej do oddania dopiero w 2021 r.
Dobra koniunktura napędzała nowe inwestycje. Na koniec 2019 r. w budowie znajdowało się łącznie ok. 1,7 mln mkw. powierzchni biurowej, planowanej do oddania głównie w 2020 i 2021 r. Wśród nich uwagę przyciągały projekty wysokościowe: szereg wież na warszawskiej Woli, łącznie z budową Varso, najwyższego budynku UE, oraz kolejny etap kompleksu .KTW w Katowicach. Dostępność wielkopowierzchniowych obiektów zachęciła firmy do konsolidacji siedzib. Poza wspomnianym wyżej mBankiem podobny ruch wykonały m.in. Warta i Getin Noble Bank.
Spadek popytu
Wcześniejsze negocjacje skutkujące umowami pre-let fałszowały nieco obraz nastrojów na stołecznym rynku, który w drugiej połowie roku zwolnił. Znajduje to odzwierciedlenie przede wszystkim w aktywności najemców. W III kwartale wynajęli oni w Warszawie zaledwie 113 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli najmniej od dekady. Oznacza to spadek o 60% względem analogicznego okresu poprzedniego roku. Po lekkim ożywieniu rynku w ostatnim kwartale, w całym 2020 roku popyt w stolicy wyniósł 602 tys. mkw., więc najmniej od 2011 roku.
W miastach regionalnych na początku roku działo się wiele, dzięki czemu popyt brutto w pierwszej połowie 2020 r. wyniósł 333 tys. mkw., niemal o 10% więcej rok do roku. Jednak w samym drugim kwartale wynajęto prawie dwa razy mniej powierzchni niż w pierwszym. Aktywność najemców utrzymała się na niskim poziomie również latem, kiedy wynajęto 126,5 tys. mkw. biur – co podobnie jak w Warszawie oznacza spadek o niemal 60% względem analogicznego okresu w roku poprzednim, . W całym roku popyt w ośmiu głównych miastach regionalnych wyniósł 581 tys. mkw., co oznacza spadek rzędu 16% względem roku 2019.
Miasta regionalne można podzielić na dwie grupy. Miasta, w których spadek popytu widoczny był już wiosną, oraz te, gdzie napędzany umowami przednajmu początek roku był dla rynku tak dobry, że spowolnienie znalazło odzwierciedlenie w danych dopiero latem. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie w samym trzecim kwartale podpisano umowy na wynajem ponad 46 tys. mkw. powierzchni. Stanowiło to wynik o 67% lepszy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Za tak imponujący rezultat w środku pandemii odpowiada przede wszystkim szeroko pojęty sektor IT. Firmy te wygenerowały 64% popytu w mieście. Ogółem w 2020 roku popyt w stolicy Dolnego Śląska był o 3,9% wyższy niż rok wcześniej.
Dłuższa komercjalizacja i renegocjacje
Firmy deweloperskie często podkreślają, że jednym z pierwszych skutków kryzysu COVID-19 na rynku było znaczne wydłużenie się procesu negocjacji. Najemcy są mało skłonni do wiązania się długoletnimi umowami w sytuacji niepewności. Ekonomicznej, ale też tej dotyczącej rewolucji kultury pracy w wyniku pandemii. O występującej przed pandemią hossie na rynku w Warszawie świadczy fakt, że biurowce ukończone w pierwszej połowie roku były niemal w pełni skomercjalizowane w momencie oddania. W III kwartale odsetek ten spadł do 66%. Nadal jest to dobry wynik w porównaniu z miastami regionalnymi, gdzie w trzecim kwartale 2020 r. wynajęte było średnio po 30–40% nowej powierzchni.
W strukturze umów dostrzegalny jest także rosnący udział renegocjacji. Wpływa to negatywnie na absorpcję nowej podaży, co przekłada się na wzrost odsetka pustostanów. Wzrost renegocjacji spowodowany jest przede wszystkim spadkiem aktywności najemców zainteresowanych nowymi przestrzeniami. Wielu z nich decyduje się grać na czas i przedłuża dotychczasowe umowy najmu na okres jedynie roku lub dwóch lat. Dzięki temu dają oni sobie więcej czasu na analizę sytuacji i podejmowanie decyzji strategicznych w dobie gospodarczej niepewności.
W Warszawie w pierwszej połowie roku nowe umowy odpowiadały za 64% transakcji, renegocjacje za 30%, a ekspansje za 8%. Następnie w trzecim kwartale renegocjacje odpowiadały już za niemal połowę powierzchni wynajętej w tym czasie w Warszawie. W drugiej połowie roku ogółem – 46%. W pozostałych miastach regionalnych nowe umowy stanowiły w 2020 roku średnio 47% transakcji, więc 8 pp. mniej niż w roku poprzednim. Renegocjacje i przedłużenia odpowiadały za 38% zarejestrowanego popytu, co oznacza wzrost o 5 punktów procentowych względem średniej w roku 2019.
Wysokie koszty i niezmienne czynsze
Nowoczesne budynki dają co prawda możliwość kontrolowania i bieżącego monitorowania sposobu wykorzystania przestrzeni. Dzięki temu, dostosowywania pracy systemów budynkowych do realnych potrzeb. Koszty utrzymania powierzchni jednak nie spadają proporcjonalnie do liczby korzystających z niej pracowników. Na podobnym poziomie utrzymuje je zatrudnienie osób obsługujących budynek: serwisu technicznego, sprzątającego oraz ochrony. Bez wyłączenia całych części budynku nie są również możliwe oszczędności na oświetleniu i innych systemach pobierających energię elektryczną.
Jednocześnie najemcy biur oczekiwali w pandemii rozwiązań zmniejszających koszty ich utrzymania. Wakacji czynszowych lub trwałej obniżki stawek jeszcze w trakcie trwania umowy. Według danych PKO czynsze efektywne w trzecim kwartale 2020 r. spadły w Warszawie w stosunku do roku poprzedniego o niemal 8%. W Trójmieście były niższe o 3,45%, a w Krakowie – o prawie 3%. W pozostałych miastach czynsze efektywne utrzymały się na tym samym poziomie co w roku poprzednim. Na stołecznym rynku warto zwrócić uwagę na utrzymywanie się stawek czynszów wywoławczych w lokalizacjach centralnych. W ścisłym śródmieściu kształtowały się one w przedziale 16–25 euro.
Pustostany i podnajem
Decydowanie się na podnajem powierzchni to znane już wcześniej rozwiązanie wykorzystywane przez firmy w okresach obniżonej koniunktury. Na próżno dzisiaj szukać szczegółowych danych na temat wielkości tego zjawiska, pewny jest natomiast znaczący wzrost takich powierzchni na rynku. Pod koniec roku w największych miastach oferowano prawdopodobnie łącznie kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni w ramach podnajmu. Dostępne dane z jesieni 2020 r. mówią m.in. o 118 tys. mkw. w Warszawie, 40 tys. mkw. w Krakowie i 30 tys. mkw. we Wrocławiu. Łącznie o niemal 190 tys. mkw. w trzech miastach o największym zasobie biur. Zjawisko to jest reakcją na rosnące prawie w całym kraju pustostany.
Na koniec grudnia pustostany stanowiły 9,9% biur w Warszawie, więc 2,1 pp. więcej niż rok wcześniej. To najwyższa wartość od dwóch lat. We Wrocławiu mimo wysokiego popytu wskaźnik pustostanów pod koniec IV kwartału wyniósł niemal 15% (+2,5 pp. rok do roku). Jeszcze wyższy wynik zanotowała Łódź (16,4%). W efekcie wypuszczenia na rynek dużego wolumenu podaży drastycznie wzrósł odsetek pustostanów w Trójmieście – do poziomu 9,5%. Zatem wartości niemal dwukrotnie wyższej niż w grudniu 2019 r. Dostępnych powierzchni szybko przybyło w Katowicach. Odsetek pustostanów na koniec IV kwartału wyniósł tam 9,2%, więc 2,2 pp. więcej w stosunku do poprzedniego kwartału.
Biura w trakcie pandemii COVID-19: tekst pochodzi z raportu Biura Nowej Normalności
Pobierz raport – TUTAJ
PL 
EN 
