Sharing Economy i jej wpływ na rynek nieruchomości

Coliving, coworking i wielofunkcyjne projekty o dużej skali. To najgorętsze tematy nieruchomościowe ostatnich lat. Jak ekonomia współdzielenia zmienia modele biznesowe współczesnych obiektów zamieszkania zbiorowego, biurowych, czy wreszcie mixed-use? Podsumowanie konferencji Urban Land Institute Places&Spaces: Tomorrow Urbanhoods.

Wrześniowa konferencja Urban Land Institute Places&Spaces koncentrowała się na modelach biznesowych opartych o ekonomię współdzielenia. ULI zaprosiło przedstawicieli międzynarodowych sieci colivingów, operatorów coworkingów i przedstawicieli ze strony deweloperów i inwestorów. Skład panelu gwarantował tym samym kompleksowe podejście do tematu i szybki zwrot dyskusji w stronę biznesu i twardych danych.

OBSERWUJĄC TRENDY

Cytując pierwszą z panelistek, Daisy Onubugu – menagera społeczności w obecnej na 5 kontynentach sieci colivingów ROAM – współcześnie dostarczenie miejsca zamieszkania przekształca się ze sprzedaży produktu w stronę zapewnienia dostępu do usługi, i to usługi o wysokiej jakości. Kilka ostatnich lat na rynku obserwowaliśmy szereg zmian technologicznych i kulturowych, wpływających na wytworzenie pewnego profilu pracownika i mieszkańca miasta.

Młodego profesjonalisty, który dzięki postępowi technologicznemu oraz adaptacji pracodawców i klientów swój zawód może wykonywać z dowolnego miejsca oferującego dostęp do internetu. Samozatrudnionego młodego przedsiębiorcy lub freelancera; ale także managera wyższego stopnia którego praca wymaga częstych wyjazdów i często długotrwałego zamieszkania z dala od domu. Do niedawna klient ten poszukując miejsca zamieszkania miał do wyboru wynajęcie apartamentu w, często anonimowym, hotelu, bądź uciążliwe poszukiwania mieszkania na rynku wtórnym.

COLIVING – INNOWACYJNA PRZESTRZEŃ DO ŻYCIA

Przestrzeń typu coliving oferuje alternatywę dla pracującego profesjonalisty, zapewniając oprócz wysokiej jakości fit-outu i centralnej lokalizacji  – dostęp do społeczności. Kładąc szczególny nacisk na zapewnienie przestrzeni wspólnych do pracy, relaksu, czy organizacji wydarzeń i szkoleń.

W przypadku ROAM, obecna na panelu manager społeczności Daisy Onubugu podkreślała konieczność testowania i dopasowywania oferowanych rozwiązań do potrzeb klientów. Przykładowo tylko obiekt w Londynie oferuje lokale wyposażone w aneks kuchenny – pozostałe zapewniają wspólne kuchnie poza lokalami mieszkalnymi. Istotna jest też elastyczność i kreatywność. Dostosowywanie projektu do specyfiki lokalizacji – jak choćby wykorzystanie papierowych przepierzeń wzorowanych na tradycyjnym japońskim designie w obiekcie w Tokio. W końcu udogodnienia dla podróżujących klientów – wyjątkowo uproszczony system pozwalający na rotację między lokalizacjami ROAM w ramach jednej umowy najmu.

Następnie pałeczkę przejął Marc Joerber, dyrektor wykonawczy i co-founder ZOKU – płynnie przechodząc do przedstawienia duńskiej koncepcji będącej hybrydą między hotelem a domowym biurem. Z jedną lokalizacją w Amsterdamie, kilkoma podpisanymi umowami najmu i dużymi planami ekspansji. ZOKU w ramach swojej holenderskiej lokalizacji obejmującej 133 lokale oferuje wyłącznie studia, których centralnym punktem (w przeciwieństwie do pokoju hotelowego), nie jest łóżko, ale stół – jako miejsce pracy i spotkań. Powierzchnie wspólne obejmują kuchnię, przestrzeń coworkingową i tzw. urban greenery na ostatniej kondygnacji.

COWORKING NA POLSKIM RYNKU

Gościem wrześniowego panelu był także Edward Owen, dyrektor ds. inwestycji WeWork –  giganta oferującego dostęp do elastycznej przestrzeni biurowej, który wszedł na polski rynek planując otwarcie pierwszej z lokalizacji w grudniu 2018 – ok. 5 500 mkw w Browarach Warszawskich, od Echo Investment. WeWork podpisał też dwie kolejne umowy najmu (ok. 4.000 mkw w budynku Cedet oraz blisko 14.00 mkw w budynku zachodnim Mennica Legacy Tower, od Golub GetHouse i Mennica Polska, w ramach 15 letniej umowy najmu) deklarując apetyt na więcej

Firma kieruje ofertę zarówno do małych firm jak i klientów korporacyjnych, według deklaracji firmy ceniących elastyczność umów najmu, wysoką jakość fit-out i możliwość natychmiastowego dostępu do przestrzeni oferowanych przez WeWork. Aspektów istotnych dla firm wchodzących na rynek lub będących w trakcie procesu zatrudniania personelu. Stoi za tym elastyczne dostosowanie wielkości przestrzeni do wyników rekrutacji i zachęta służąca przyciągnięciu talentów.

Obecny był również Maciej Król, dyrektor ds. rozwoju Business Link, sieci obejmującej 16 lokalizacji w Polsce od Szczecina, przez Warszawę, po Lublin. Firma otworzyła ostatnio swoją pierwszą lokalizację w czeskiej Pradze. Król potwierdził w swojej prezentacji trend zainteresowania coworkingami wspominając, że w ostatnim czasie  przeważająca większość transakcji Business Link dotyczyła klientów korporacyjnych.

Dostrzeżono również, że obie firmy mają ogromny potencjał do wzrostu, biorąc pod uwagę że przestrzenie typu coworking stanowią tylko ok. 1,7% zasobu nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Przykładowy wskaźnik zachodni, dla Centralnego Londynu, wynosi ok. 4%.

PRZYSZŁOŚĆ TO MIXED USE

Zapytani o swój wkład deweloperzy wskazali potrzebę, ze strony użytkownika, wprowadzania przestrzeni hybrydowych i projektów typu mixed-use. Czarek Jarząbek, founder i CEO Golub Gethouse, który pełen  optymizmu przytaczał rozwiązania z USA. Wtórował mu dyrektor zarządzający Ghelamco, Jeroen van der Toolen, który wspomniał jednak o konieczności poniesienia dodatkowych kosztów celem formalnego podziału inwestycji. Ostatecznej obaj podkreślali, że choć nie zawsze cieszą się sympatią inwestorów ze względu na konieczność stosowania przemyślanych rozwiązań od strony formalnej, hybrydy są doceniane przez użytkownika, co wpływa na lepszą komercjalizację projektu.

Podsumowaniem niech będzie wypowiedź Marca Joerbera z ZOKU: „Pojedyncza funkcja działa przez 8 godzin w ciągu dnia, podobnie do biura. Dzisiaj ludzie chcą, żeby funkcje się mieszały (…) Stopy kapitalizacji maleją. Jeśli jesteś w stanie wykorzystać metry kwadratowe powierzchni wydajniej, w tym poprzez układanie modeli biznesowych jeden na drugim, to podnosi wartość – i jakość – inwestycji”.