Ewolucja polskiego mieszkalnictwa po 1989 roku to proces przechodzenia z ekstremalnego ograniczania własności do jej ekstremalnej dominacji. Mimo to prywatne mieszkania na wynajem funkcjonują na polskim rynku niezależnie od regulacji prawnych. Bolączki dotychczasowych najemców i wynajmujących stanowią cenną lekcję dla obecnych i przyszłych inwestorów najmu instytucjonalnego.

Artykuł pochodzi z raportu Budowane na Wynajem, do pobrania TUTAJ

Mieszkanie po babci

Ewolucja najmu prywatnego to proces, który obserwować możemy od upadku komunizmu. Pierwszym ze zjawisk, które zaczęły oddolnie budować strukturę rynku najmu było tzw. mieszkanie po babci. Od końca lat 90. coraz więcej osób dziedziczyło mieszkania, które w PRL-u użytkowali ich rodzice. W okresie budowania gospodarki kapitalistycznej można było je wykupić za ułamek własności. Często były to stosunkowo duże lokale w atrakcyjnych miejscach. Nie wiemy, jak wiele takich mieszkań stało się przypadkowym fundamentem rynku najmu prywatnego. Mieszkania nieużytkowane przez właścicieli, ale też nieprzeznaczone na sprzedaż, trafiały na rynek najmu. Oferowano je w niskim standardzie, bez większych remontów i przeważnie z pełnym umeblowaniem – meblościanką. Zjawisko to rozwijało się i poszerzało rynek najmu o coraz większą liczbę mieszkań.

Pierwsze zakupy inwestycyjne

Na początku drugiej dekady XXI w. dało się zauważyć, że ci, którzy z chęci lub konieczności wstrzymali się ze sprzedażą odziedziczonego lokalu, zyskali na wzroście jego wartości w czasie. Oprócz krótkich okresów spadku, ceny nieruchomości rosną od blisko 30 lat. Dzięki temu decyzja o zachowaniu nieruchomości i jej wynajmie stała się podstawą stabilnego przychodu pasywnego. Stawki najmu rynkowego rosły na tyle szybko, że opłacalne stało się również remontowanie lokali i wymiana wyposażenia. Mieszkania zaczęto dopasowywać do potrzeb najemców, zwłaszcza młodych ludzi, którzy nieprzerwanie stanowią fundament rynku najmu.

Wysokie zwroty z wynajmu wygenerowały kolejne zjawisko – zakupy inwestycyjne. Wzrosty cen sprawiały, że samo lokowanie środków dawało wyższe zwroty niż lokaty i inne produkty finansowe.

Dodatkowo wynajmujący zarabiają na czynszach, rosnących podobnie jak ceny nieruchomości. Dla wielu osób mieszkania na wynajem stanowiły więc idealną składową majątku. Pierwsze zakupy inwestycyjne pojawiły się jeszcze przed kryzysem z 2008 r., a sama recesja nie spowodowała znacznego zahamowania tego zjawiska. Najem w trakcie kryzysu finansowego i po nim tylko zyskiwał na popularności. Liczba studentów szukających mieszkań rosła, kredyt był mniej dostępny, a liczba budowanych lokali nieco spadła.

Pierwsze zakupy inwestycyjne

Ewolucja najmu sprawiła, że rynek rósł w tempie nieprzewidzianym przez ustawodawców. Podatników rozliczających najem dynamicznie przybywało, a im niższe były stopy procentowe, tym więcej było osób chętnych do inwestowania w nieruchomości w różnych formach. Popyt na mieszkania i inne nieruchomości na wynajem najwcześniej dostrzegli deweloperzy, którzy zaczęli zachęcając do zakupu na cele inwestycyjne. Mimo zamknięcia w 2018 r. programu Mieszkanie dla Młodych, rynek pierwotny nie zauważył spadku zainteresowania i liczby transakcji. Według raportu NBP za czwarty kwartał 2019 r. zakupy inwestycyjne mogły stanowić co najmniej 40% wszystkich mieszkań kupowanych w Warszawie.

przychody najem prywatny

Mieszkania w rękach instytucji

Pobudzenie rozwoju rynku stało się zachętą dla zagranicznego rynku kapitałowego, dla którego ewolucja najmu w Polsce jest obiektem zainteresowania od kilku lat. Generuje to potrzebę profesjonalizacji rynku, której początki określić można poprzez działania prawne – w ustawie z 27 września 2013 r. wprowadzono możliwość korzystania z umów najmu okazjonalnego przez firmy, w 2015 r. działalność rozpoczął Fundusz Mieszkań na Wynajem, a w 2017 r. wprowadzono umowy najmu instytucjonalnego w ramach ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

W tej chwili polski rynek mieszkaniowy znajduje się w podobnym położeniu jak rynek brytyjski niecałą dekadę temu.

Inwestowanie w budynki i mieszkania na wynajem jest często bardziej rentowne niż inwestowanie w nieruchomości komercyjne, warunki są sprzyjające, pionierzy mają dobre wyniki i zmienia się postrzeganie najmu przez potencjalnych najemców. Problemem pozostaje ogromna doza niepewności, która dotyka inwestorów instytucjonalnych z powodu niejasnych i niepełnych danych na temat potencjału rynku najmu w Polsce. Rynek profesjonalny nie wie dziś, jak wielu najemców może się spodziewać, gdzie jest granica skali i czego oczekują najemcy. Na podstawie obecnych danych nie sposób powiedzieć, na ile decyzja o najmie określonego mieszkania zapada z powodu ceny, lokalizacji czy też innych czynników.

Przyszłość najmu – profesjonalizacja

Badania rynku najmu stały się konieczne. O ile przy zakupie inwestycyjnym pojedynczego lokalu są one mniej istotne, o tyle sytuacja zmienia się, gdy w grę wchodzą zakupy całych budynków czy portfeli nieruchomości składające się z tysięcy łóżek. Rynek inwestycyjny nie zadaje dzisiaj pytania, czy warto budować mieszkania na wynajem w Polsce. Pyta o to, jakie mieszkania budować, czy konkurować z rynkiem detalistów, czy tworzyć wobec nich zdecydowaną alternatywę na poziomie jakości usług. Odpowiedzi na te pytania potrzebne są nam wszystkim, by móc przewidzieć przyszłość polskiego mieszkalnictwa. Ewolucja rynku najmu jest integralnym elementem rozwoju gospodarki wolnorynkowej, co widzimy obserwując zachodnich sąsiadów. Zjawisko profesjonalizacji i instytucjonalizacji najmu mieszkaniowego w Polsce następuje właśnie na naszych oczach.

RAPORT Budowane na wynajem 1

Pobierz raport Budowane na Wynajem – TUTAJ