Rynek najmu i mieszkanie jako element wypłaty

Załamanie się rynku, które pokazuje dysfunkcje obecnej polityki mieszkaniowej jest okazją do przestawienia wajchy na inne tory. Pandemia koronawirusa daje nam pretekst, ale też i odwagę, żeby myśleć odważnie i dokonać korekty obowiązującego modelu kapitalizmu. Ten obecny się wyczerpał. Mieszkalnictwo musi być uznane za kluczowy element systemu społeczno-gospodarczego, jak za czasów początku kapitalizmu, gdzie mieszkanie było elementem wypłaty. Wtedy zainwestowanie w system dopłat do czynszów stanie się całkowicie racjonalne i potrzebne. Pozwoli to przetrwać ten kryzys osobom najbardziej potrzebującym, a jako wartość dodaną – przetrzeć szlaki dla dostępnego mieszkalnictwa przyszłości.

Gospodarka spowalnia. Rośnie bezrobocie. Pandemia koronawirusa dotyka najmocniej sektory takie jak turystyka, gastronomia, kultura. Kontrakty potraciły też: sektor eventowy, firmy szkoleniowe i doradcze oraz wiele innych. Firmy muszą się ratować, więc zrywają umowy z podwykonawcami, rozwiązują umowy o dzieło i umowy zlecenie – pomimo dopłat rządowych, odchudzają ekosystem swoich dostawców i współpracowników. Zrzucają zbędny balast, żeby nie utonąć. Jest to trudne, bo nieraz chodzi o ludzi, z którymi współpracowali od lat. Rząd wprowadza dopłatę do utrzymania miejsc pracy, ale jest ona za niska, żeby utrzymać wszystkich. Stawką jest podtrzymanie działalności w czasach stagnacji w nadziei, że sytuacja szybko wróci do normy.

Ci, którzy mogą zredukować swoje potrzeby do minimum – robią to. Minimum egzystencji w Polsce to 591 zł miesięcznie. To wciąż za mało, żeby przeżyć. Maciej Szlinder, ekspert zajmujący się dochodem gwarantowanym sugeruje, żeby to 600 złotych, to właśnie było kwotą stanowiącą podstawę do wprowadzania pandemicznego wariantu dochodu podstawowego. 600 złotych to kwota dla wszystkich (jak teraz 500+) i powinna być ona wyższa „dla osób, które jesteśmy w stanie zidentyfikować, że ich sytuacja radykalnie się pogorszyła.” I to właśnie ostatnie zdanie jest kluczowe.

Nie wiemy jednak kim dokładnie są te osoby i jak różnicować poziom wsparcia. Aby zdiagnozować osoby potrzebujące dodatkowego wsparcia, musimy sobie odpowiedzieć wcześniej na inne pytanie: czym de facto są te podstawowe potrzeby? I jak – w zależności od różnych czynników – się one zmieniają?

rys. Gosia Zmysłowska

Pandemiczny dochód gwarantowany + 

Pozwólmy sobie więc na pewien eksperyment i załóżmy, że rząd po konsultacjach z Maciejem Szlinderem (albo innymi ekspertami i ekspertkami), wprowadza pandemiczną wersję powszechnego dochodu gwarantowanego i musi sobie odpowiedzieć sobie na pytanie: kto znalazł się w sytuacji zagrożenia. Chodzi tutaj o utratę pracy, ale nie tylko. Kluczowe będą też również wydatki na mieszkanie i zdecydowanie komu to 600 złotych nie starczy na to, żeby spełnić wytyczne wysyłane przez Rządowe Centrum Bezpieczeństwa opatrzone hasztagiem #ZostanWDomu.

W końcu trudno zostać w domu, jak się straci miejsce do mieszkania. Jeśli nie ma się mieszkania własnościowego (bez kredytu) albo nie mieszka się w mieszkaniu socjalnym, to minimum egzystencjalne nie starczy nawet na dach nad głową. 600 złotych nie starczy nawet, aby wynająć pokój w dużym mieście. Jeśli chcemy więc, żeby powszechny dochód gwarantowany działał (i inne pokrewne mu świadczenia), to wsparcie mieszkaniowe musi być uzupełnieniem tego pomocowego pakietu. Bez tego to się nie uda.

Myślenie o polityce przyszłości utrudnia to, że wciąż cierpimy na społeczną znieczulicę, na potransformacyjne zaślepienie, które pozwala nam nie widzieć jak dramatycznie wygląda sytuacja mieszkaniowa i jak z każdym pokoleniem wchodzącym na rynek pracy dostęp do mieszkania staje się coraz bardziej utrudniony.  Wiedza o tym, że mieszkania są drogie nie jest niczym nowym. Raport o mieszkalnictwie opublikowany w marcu tego roku przez Ministerstwo Rozwoju jasno pokazuje, że w najtrudniejszej sytuacji są osoby wynajmujące mieszkania na prywatnym rynku. Wciąż zbyt mało się jednak mówi o tym, jak duży to jest problem. Dopiero masowa utrata dochodów wywołana koronawirusem powoli zaczyna otwierać nam oczy. Sytuacja pandemiczna i kryzys na rynku pracy ujawniają w całej szerokości to, co było przez lata tematem tabu. To, że od naszej sytuacji mieszkaniowej zależy jakość naszego życie, bo mieszkanie to punkt startowy, nasza sytuacja wyjściowa, która wpływa na strategie rodzinne, zawodowe, nawyki transportowe oraz poczucie bezpieczeństwa. To ostatnie jest obecnie zresztą nie tylko poczuciem, ale realnym bezpieczeństwem. Chodzi o nasze zdrowie i życie.

Nierówności społeczne zaczynają się w mieszkaniu

Pandemia koronawirusa sprawia, że jaśniej widzimy to, od czego do tej pory odwracaliśmy oczy. Unikaliśmy zobaczenia ogromnych nierówności, które są między nami, a których nie da się łatwo przeskoczyć ciężką pracą, jakby chcieli liberałowie. Załóżmy, że dwie osoby pracują w tej samej firmie na takim samym stanowisku. A ta firma boryka się obecnie z problemami i musi redukować zespół. Obie te osoby tracą pracę. Są pozornie w podobnej sytuacji. Ta sama praca, ta sama płaca, to samo bezrobocie. Jest jednak coś, co ich od siebie różni – jest to sytuacja mieszkaniowa. Weźmy dwa skrajne przypadki i załóżmy, że jedna z nich mieszka w swoim mieszkaniu (np. po babci), a druga wynajmuje kawalerkę na prywatnym rynku. Ich miesięczne wydatki na mieszkanie różnią się więc o jakieś 1500 złotych.

Kawalerka w dużym mieście kosztuje obecnie około 2 tys. złotych – to więcej niż trójkrotność minimum egzystencjalnego, które w powyższej symulacji powszechnego dochodu gwarantowanego przyjąć mógłby rząd. Jeśli każda z tych osób dostanie zasiłek w postaci minimum egzystencjalnego będzie w skrajnie odmiennej sytuacji. Jeśli każda z nich dostanie obecnie proponowaną przez rząd wypłatę w wysokości 2 tys. złotych, to osoba z mieszkaniem własnościowym sobie poradzi. Ta wynajmująca – już nie. O tych nierównościach mówi się za mało.

Kwestia mieszkaniowa wciąż nie doczekała odpowiedniej uwagi, ale nie oznacza to, że jest całkiem nieobecna w narracji kryzysowej. Pierwsza grupa, o której pomyślano, to osoby z kredytami hipotecznymi. Banki wprowadzają wakacje kredytowe. Na ile to będzie realne wsparcia, a na ile okaże się to jedynie zabiegiem PRowym, pokażą kolejne miesiące. Również projekt nowelizacji specustawy COVID19 z 21 marca 2020 wspomina o najmie. Jednak obecny tam zapis mówi wyłącznie o tym, że najemcy i najemczynie mają prawo przedłużyć swoje umowy do 30 czerwca 2020. O ile nie zalegali z czynszem w ciągu ostatniego pół roku. W tej sytuacji legislatorzy nie widzą możliwości wsparcia. Bezpieczne umowy mają osoby, które płaciły do tej pory regularnie. A nawet Ci mogą znaleźć się w lipcu w sytuacji niezapłaconej czterokrotności czynszu, czyli – w przypadku typowej kawalerki – z długiem wysokości 8 tys. złotych. Bez wsparcia, chociażby w postaci niskooprocentowanego kredytu, będzie im trudno wyjść na prostą.

Mieszkaniowa sieć współzależności

Zresztą sytuacja mieszkaniowa o tyle jest skomplikowana, że polskie miasta to nie Berlin, gdzie większość kamienic jest w rękach korporacji, z którymi można negocjować ramowe rozwiązania. Własność u nas jest rozproszona. Wprawdzie samorządy i spółki miejskie mogą zawieszać pobieranie czynszu albo rozkładać je na raty, jednak gro mieszkań to mieszkania, w którym umowa dotyczy prywatnych osób. Kowalski lub Kowalska wynajmują mieszkania innym Kowalskim. Część z nich robi to przez prywatne firmy zarządcze, ale rolą tych firm nie jest kredytowanie najemców i najemczyń, którzy wpadli w kłopoty finansowe. Główny ciężar wymiany pieniędzy jest pomiędzy właścicielką a najemcą. Wprawdzie można wyobrazić sobie model, gdzie te dwie prywatne osoby się dogadują na rozłożenie czynszu na raty, ale wiele mieszkań wynajmowanym na prywatnym rynku to mieszkania, które spłacają swoje kredyty. Brak wpłat ze strony najemców to zagrożenie w spłacie kredytu. I to jest fakt (niezależnie od tego, co myślimy o tym modelu finansowym). Tutaj mogą przyjść w sukurs wakacje kredytowe, ale one też w ostatecznym rozrachunku nie będą darmowe.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja osób, dla których czynsz z wynajmowane mieszkania jest istotnym elementem domowe budżetu: np. ktoś wynajął swoje mniejsze mieszkanie, a z tego czynszu płaci za to mieszkanie, w którym aktualnie mieszka (zwykle większe). Rynek najmu w Polsce jest oparty na misternie splecionej sieci przepływów finansowych pomiędzy indywidualnymi osobami (czasami również bankami), co sprawia, że proste rozwiązanie w postaci wakacji czynszowych pomoże jednym, ale może mieć negatywne skutki dla innych.

Więc, aby dobrze wymierzyć racje i solidarnie podejść w tym momencie do kwestii mieszkaniowej, trzeba uznać, że mieszkanie to coś więcej niż własność podlegająca spekulacji. Mieszkanie to zasób, który dla jednych ma rekompensować niedostatki systemu emerytalnego, a dla innych jest punktem odniesienia, wedle którego ocenia się realną wartość swojej płacy. Dlatego zamiast tylko zamrażać opłaty za mieszkanie, można potraktować obecną sytuację jako przyczynek do dyskusji o tym, czy stały system dopłat do czynszu dla osób o przeciętnych dochodach nie mógłby być traktowany jako istotny element systemu społeczno-gospodarczego. Wtedy szukając odpowiedzi na pytanie skąd wziąć dostępne cenowo mieszkania, czyli takie, za które nie płacimy więcej niż jedną trzecią dochodów, patrzylibyśmy nie tylko na inwestycji samorządowych lub publicznych jednostek. Mieszkania dostępne cenowo (dzięki dopłatom) mogłyby by pochodzić również z zasobu prywatnego. Wszystko to, oczywiście, przy założeniu maksymalnej ceny najmu (inaczej otworzy się pole do dalszych spekulacji i wzrostu cen).

Zróbmy krok wstecz i spójrzmy szerzej na mieszkalnictwo

Nowe otwarcie na mieszkalnictwo wymaga zrobienia kroku wstecz. Aby dopłacać do mieszkań na prywatnym rynku, a jednocześnie ograniczyć wzrost cen, musimy spojrzeć inaczej na mieszkalnictwo i potraktować aktualny stan jako jeden z wielu możliwych wariantów mieszkalnictwa. Jako przygodną, historyczną wariację kapitalizmu, a nie element prawa naturalnego. To prawda, że od czasu transformacji ustrojowej domyślnym modelem mieszkalnictwa był ten, gdzie mieszkanie utożsamia się z własnością, którą można dowolnie spekulować. Nie jest to jednak jedyny model, który działa w gospodarce kapitalistycznej. Na drugim biegunie jest model, na którym zbudowano potęgę mieszkaniową Wiednia, czyli miasta od ponad stu lat prowadzącego kompleksową politykę w tym zakresie. Patrzą nań tęsknie inne miasta europejskie.

Wiedeń jest postrzegany jako najbardziej lewicowy projekt mieszkaniowy. Jednak tzw. „czerwony Wiedeń” to nie był projekt lewicowego rozdawnictwa, jakby mogło się zdawać niektórym, ale misternie utkana wizja porządku społeczno-ekonomicznego, gdzie polityka mieszkaniowa była istotnym elementem rozwoju gospodarczego.

Wiedeń ma pewnie najlepsza politykę mieszkaniową na świecie, bo sto lat temu jego włodarze uznali, że mieszkania muszą być tanie, żeby robotnicy nie wywierali presji płacowej na swoich pracodawców. Miało to pozwolić fabrykantom inwestowanie zaoszczędzonego w ten sposób kapitału w rozwój ich przedsiębiorstw. Zresztą nie jest to nic innego niż model mieszkań zakładowych wpisany w publiczną strategię mieszkaniową. Na podobnej zasadzie działały amerykańskie osiedla przy fabrykach Forda oraz inne pokrewne im projekty z mieszkaniami przyzakładowymi. Logika była podobna: zakład pracy zapewniał mieszkanie blisko fabryki i opiekę dla dzieci, więc uwalniał pracowników od dodatkowych wydatków, a siebie od presji o podwyżkę. Robotnicy mieli zaspokojone podstawowe potrzeby, więc też niższe miesięczny wydatki. W ten sposób mieszkanie stawało się elementem wypłaty.

Pomysł mieszkań zakładowych po latach wraca zresztą do łask. Jedno z najnowocześniejszych projektowanych osiedli, czyli japońskie Woven City, to właśnie mieszkaniowy projekt Toyoty przeznaczony dla jej pracowników i pracowniczek, w tym tych będących już na emeryturze. O powrocie mieszkań budowanych przez korporacje pisali też autorzy foresightu Mieszkanie Przyszłości 2028/2048 (http://mieszkaniaprzyszlosci.pl/). Mamy więc do czynienia z powrotem idei łączącej pensję z mieszkaniem o regulowanym czynszu. Od tego już tylko krok do wiedeńskiej wizji, gdzie mieszkanie jest traktowane jako element złożonego ekosystemu, a na dostępnej cenowo mieszkaniówce buduje się społeczny dobrobyt.

To wizja, która mogłaby sprawdzić się również u nas.

 

Polecamy wam również wcześniejszy tekst Joanny Erbel – Mieszkaniówka i życie po koronawirusie

 

Artykuł został stworzony w ramach prac Laboratorium Rynku Najmu – grupy ekspertów zajmujących się tworzeniem standardów dla rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce. W skład LRN wchodzą: Tomasz Bojęć, Przemysław Chimczak, Adam Czerniak, Joanna Erbel, Mateusz Halawa, Katarzyna Kuniewicz, Hanna Milewska-Wilk, Waldemar Olbryk. Więcej o celach prac zespołu oraz jego członkach i przeczytacie tutaj: https://thinkco.pl/laboratorium-rynku-najmu/