Skala rynku najmu prywatnego rośnie w Polsce od ponad 20 lat. Mimo to nie prowadzi się kompleksowych badań, ani nie monitoruje się tego sektora. Dane o liczbie najemców i mieszkań czy charakterystyce właścicieli są fragmentaryczne i rozdrobnione. Dlatego też pełen obraz tego sektora trzeba składać z wielu rozproszonych opracowań. Postanowiliśmy to zrobić.
Artykuł pochodzi z raportu Budowane na Wynajem, do pobrania TUTAJ
Dane statystyczne
Według danych Eurostatu Polska pozostaje znacznie poniżej europejskiej średniej pod względem odsetka gospodarstw domowych zajmujących mieszkanie na podstawie umowy najmu. We wspomnianych statystykach dotyczących 2018 r. jest to 15,8% wszystkich gospodarstw domowych, z czego 11,6% badanych deklaruje, że zasiedla mieszkania w ramach najmu wspieranego (komunalne i TBS-y), a 4,2% najmuje na zasadach rynkowych. Dane te wskazują więc na sporą przewagę sektora najmu wspieranego w Polsce. Odwrotnie niż w badanych krajach, gdzie najem rynkowy to średnio 22,0%, a wspierany 8,7%.
Również dane GUS wskazują, że z najmu korzysta niespełna 17% respondentów, z czego zaledwie co czwarty najmuje mieszkanie od osoby fizycznej. Podstawową wadą badań GUS w tym zakresie jest ich częstotliwość. Przeprowadzane są jedynie w ramach spisów powszechnych, więc po raz ostatni w 2011 r. Dane budzą też wątpliwości, jeśli spojrzymy na nie przez pryzmat liczby mieszkań komunalnych i TBS oraz w kontekście wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów, którzy raportują blisko 40% zakupów na cele inwestycyjne. Połączenie tych informacji rodzi niepewność co do rzetelności informacji na temat 4–5% najemców rynkowych w Polsce. Nawet wyłącznie na podstawie danych z rynku pierwotnego.
Zwyczaje vs. statystyki
Dane dotyczące opodatkowania pokazują, że skala rynku najmu jest większa niż w opracowaniach Eurostatu i GUS. W 2018 r. zeznanie podatkowe zawierające przychody z najmu złożyło ponad 775,5 tys. podatników i był to kolejny rok wzrostów, zarówno w liczbie wynajmujących, jak i w wykazywanych obrotach. Pamiętać należy przy tym, że są to dane o liczbie zeznań podatkowych wyłącznie od osób fizycznych. Nie obejmują informacji na temat mieszkań będących własnością firm. Podatnicy nie deklarują też liczby posiadanych mieszkań na wynajem, tylko przychody, które rozliczają.
Warto przy tym pamiętać, że dostępne dane o najmie są prawdopodobnie zaniżone przez uwarunkowania kulturowe. Istotny jest brak edukacji dotyczącej prawnych i praktycznych sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wynajmowanie mieszkania jest wciąż traktowane jako nieoficjalna umowa pomiędzy dwiema osobami prywatnymi i każda ze stron może się czuć niekomfortowo. Dlatego też na pytanie o status mieszkaniowy wiele osób może nie wskazywać na najem, tylko np. mieszkanie u rodziców. Szara strefa jest uznawana za dobry interes dla obu stron najmu. Wszystko to sprawia, że podchodzimy do przedstawianych danych ze znaczną rezerwą.
Najem profesjonalny
W obszarze rodzącego się najmu instytucjonalnego działa jak dotąd zaledwie kilka podmiotów. Nowe budynki z mieszkaniami na wynajem to obecnie kilkadziesiąt obiektów, których cały zasób nie przekracza 4000 mieszkań. W skali rzeczywistego zapotrzebowania rynku najmu jest to wciąż niewielka liczba. Napędza jednak zmiany związane z zarządzaniem, regulacjami prawnymi, standardem mieszkań i obsługą najemców.
Wspomnieć należy o mniejszych inwestycjach w budynki z mieszkaniami na wynajem, wymykających się obecnym statystykom. W większości są to niewielkie bloki oraz kamienice, mające od kilku do niespełna 40 lokali. Istnieje również zjawisko zorganizowanego inwestowania w mieszkania rozproszone. To wciąż nieznana liczba nieruchomości na granicy najmu detalicznego i instytucjonalnego. Zjawisko to może się jednak okazać niezwykle istotne dla rozwoju rynku najmu mieszkań poza dużymi ośrodkami miejskimi, gdzie trudno o zainteresowanie funduszy inwestycyjnych.
Pobierz raport – TUTAJ
PL 
EN 
